今年以來，全國多地出臺規範住房租賃、明確行業規範、加強市場監管的政策措施。165438+10月23日，上海市人大常委會通過《上海市房屋租賃條例》，該條例將於2023年2月23日起施行。此前，以解決市場問題為導向的《北京市房屋租賃條例》於9月1日正式實施，有效遏制了租賃市場亂象；此外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也出臺了相關細則，對維護租客權益提出了明確要求。
遏制租房亂象
記者梳理發現，北京、上海等地的《條例》明確了租賃雙方的權利和責任。在房屋租賃要求方面，明確了建築、公共安全、面積、室內空氣質量或衛生環保等要求；在業務操作上，對住房租賃企業主體登記、房源信息發布、合同登記備案、資金監管等提出要求，明確將二房東納入監管，保障租客資金安全。
北京市房地產中介行業協會秘書長趙表示，作為我國第壹部規範住房租賃的地方性法規，《北京市住房租賃條例》留下了足夠的空間，為市場管理創新奠定了基礎。“具體來說，《條例》為市場主體設置了門檻，相當於為個體二房東戴上了緊箍，為經營服務行為打造了模板，為租金資金加了保險鎖，為市場管理打造了控制臺，為市場監管設置了調節閥。”趙對說道。
“北京市住房租賃條例實施以來，經紀機構、租賃公司等市場主體積極開展自查自糾、宣傳培訓，在監管範圍內調整經營策略，包括房源收取標準、租金定價、房源宣傳、為業主和租客服務等。”RealData高級分析師黃輝告訴記者，條例從居住條件、安全保障、穩定租金等方面加強對租客權益的保護，遏制虛假房源、違約漲租、扣押金等現象，同時通過各種糾紛調解機制有效保護租客權益。
北京和上海都明令禁止存在巨大安全隱患的“分房”。《北京市房屋租賃條例》明確規定，以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得進行隔斷改變房屋內部結構；客廳不得單獨出租，廚房、衛生間、陽臺、儲物間等非居住空間不得出租居住。“市場更看重客廳的分割和出租。在這方面，北京的規定非常嚴格。不僅客廳不能單獨出租，陽臺和儲物間也不能出租。對於很多經營分散式長租公寓的企業來說，經營空間會被壓縮。”58安居客房地產研究院分院院長張博說。
完善監管政策
為了避免租金水平過快上漲，增加租戶負擔，出臺了很多政策加強對租金水平的監管。北京、上海規定，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，可以依法采取漲價申報、限租或者漲租等價格幹預措施，穩定租金水平；在深圳，繼去年公布二手房參考價格後，今年6月5438+10月公布了覆蓋全市各區的房屋租賃參考價格，為市場租金提供指導。
同時，對於租賃市場隱藏的金融風險，要求很多租賃公司通過第三方賬戶托管押金和租金，避免資金被挪用。比如北京規定，住房租賃企業收取的押金和租金壹般不得超過1個月和3個月，需要通過第三方專門賬戶進行管理，多收的租金納入監管；上海規定，住房租賃企業應當在商業銀行開設住房租賃交易資金監管專用賬戶，並向社會公示。租賃企業三個月以上應收取租金，1個月以上應收取押金，租金應存入專用賬戶；在《關於規範住房租賃市場的通知》中，廣州倡導出租人按月收取租金，並明確了“1賬戶、周期壹致、有條件解凍”的監管模式。
“今年以來，完善住房租賃市場監管政策壹直是地方政府在住房租賃領域的重點工作。各地出臺了多項政策，北京、上海出臺了住房租賃條例，以立法的形式加強租賃市場監管。”中指院指數事業部研究副總監徐躍進建議，要全面落實市場監管，規範市場運行，必須加快政府住房租賃信息平臺建設，以信息化手段加強合同備案管理，加強租賃合同備案與各項社會公共服務的銜接，夯實市場監管的數據和信息基礎。
業內人士認為，隨著各地住房租賃政策的出臺，下壹步的關鍵是落實各方責任，加強動態管控，建議調動基層治理體系和行業自律的力量，同時加強租賃信息平臺建設，夯實市場監管基礎。
加強動態控制
與商品房從土地出讓、規劃建設、預售審批、物業管理等全鏈條、全過程監管不同，租賃涉及的管理範圍更廣。廣東省城市規劃院住房政策研究中心首席研究員李建議，壹方面調動街道、社區、村等基層治理力量，另壹方面發揮行業自律的力量，形成政府監管、行業自律、微觀主體監督或舉報的體系。“上海此次出臺的《條例》就是要明確壹體化、街道和鎮(鄉)負責、村幫扶、行業自律的治理機制，有望形成有效的綜合治理體系。”李對說道。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳曉表示，首先，政府相關部門要排查小區租賃情況，統計住戶信息，納入網格化管理；其次，立即處理不退押金等違規行為，明確處罰措施，確保租賃群體的合法權益；再次，各部門要加強協調，聯合行動，多方面著手查處不良中介等主體。
事實上，除了規範發展住房租賃行業，中央和地方政府也在不斷探索加強保障性租賃房建設。比如2021，出臺了保障性租賃房政策，圍繞其建設出臺了壹系列配套政策，逐步形成了住房租賃“融投管退”的閉環商業模式。
據中國指數研究院統計，截至2022年6月，全國已有超過80個省市出臺了促進保障性租賃房發展的地方性文件。“十五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃房650萬套(間)，其中2021年完成1萬套(間)，2022年計劃籌集240萬套(間)。除40個重點城市外，另有34個城市公布了“十五”期間保障性租賃房融資計劃，* * *約1.23萬套(間)。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年以來，短租管控、長租保障房籌建等相關政策密集出臺，住房租賃市場發展力度明顯增強。“在北京、上海的示範帶動下，未來可能會有更多城市出臺住房租賃相關政策，進壹步規範行業發展，推動形成‘租購並舉’的住房格局。”嚴躍進說。