1.法定更換物業管理企業所需的程序。當物業管理企業具備更換物業管理企業的法定條件，即物業管理企業喪失壹定的經營資格和業務資格時，與業主委員會或業主簽訂的物業管理委托合同自動終止，業主委員會可根據選聘物業管理企業的條件和程序，通過招投標重新選聘新的物業管理企業。
2、同意變更物業管理企業所需的條件手續。當出現物業管理委托合同約定的原因，需要更換物業管理企業時，可以由業主委員會根據物業管理委托合同的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，經過具體操作後與物業管理企業解除合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，通過招投標方式重新選聘新的物業管理企業。業主委員會通過招投標方式更換物業管理企業之前，需要解決哪些事項？
業主大會根據不同情況，在招標前決定以下事項:(1)授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；(2)確定采用公開招標或邀請招標；(3)授權業主委員會直接確定中標人或評標委員會推薦的候選人名單後，業主大會最終確定中標人；(4)物業服務的價格範圍或水平。業主委員會有必要在招標前備案嗎？
招標前，業主委員會應當到項目所在地的區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時應提交以下材料:(1)業主大會決議；(二)招標公告或者投標邀請書；(三)招標文件；(四)法律法規規定的其他材料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應當提交雙方簽署的授權委托書。
業主委員會組織招標過程中如何保證業主的知情權？應從以下幾個方面保障業主的知情權:(1)以書面征求意見形式召開業主大會會議的，業主委員會應當在投標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；(2)評標過程中，現場答辯可以公開，業主可以旁聽；(3)評標結束後，業主委員會可以向全體業主公示招標過程和評標委員會提交的評標報告；(四)中標人確定後，業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示其基本情況和由其確定的物業服務合同的主要內容，如服務內容、範圍、標準、價格等。
業主委員會通過招投標方式更換物業管理企業，應提前多少天告知原物業管理企業？原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新聘用物業管理企業的，應當及時召集全體業主大會，並在原物業服務合同到期前三個月將相關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同未到期，業主大會決定選聘其他物業管理企業的，應當在作出決議後及時書面告知物業管理企業。
業主委員會招標應該什麽時候完成？業主大會通過招投標選聘物業管理企業的工作，應當在原物業服務合同期滿前壹個月完成。看來必須成立業主委員會，半數以上業主才能換物業。成立業主委員會的條件是:(1)出售的公房建築面積達到30%以上；(二)新建商品房銷售面積達到50%以上；(3)房屋出售滿2年。2006年4月購買商品房，次月入住。入住後發現小區物業管理特別混亂，小區居民對小區物業公司的服務不滿意。請問可以換壹家物業管理公司嗎？我們的業主在物業管理中有哪些權利，應該受到哪些限制？
■律師回答:1。能不能換其他物業管理公司根據我國物業管理條例的相關規定，業主大會有權決定聘請和解聘物業管理公司。業主大會和業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同在期限屆滿前生效的，前期物業服務合同終止。
如果現在不成立業主委員會，也沒關系。根據第十條規定，同壹物業管理區域內的業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，選舉業主委員會。但只有壹個業主的，或者業主人數較少且全體業主壹致同意的，決定不成立業主大會，由業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
也就是說，小區沒有成立業主委員會(業主大會)時，全體業主共同履行職責。當妳找到合適的物業公司，只要小區內三分之二以上的業主與新的物業管理企業簽訂了物業管理合同，與現物業管理企業的合同關系就自動終止。第壹，物業的解聘或更換，既可以由業委會決定，也可以由多數業主自己決定。二、根據《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，半數以上業主同意解聘或者選聘物業服務企業。第三，如果原物業公司拒絕退出半數以上業主通過的解聘或選聘物業決議，可以通過法院強制退出。
(以上回答發布於2015-04-20。目前的購房政策請參考實際情況。)
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