為什麽房地產業在發達國家不是支柱產業？

壹個在國外幾乎不存在的行業，在中國卻被視為國民經濟的支柱產業。前大副成思危在壹次論壇上透露，房地產已經被正式列為國務院10重大振興產業之壹。開發商和地方政府領導聽到這個消息會很高興。如果這壹消息屬實，意味著房地產將得到國家更大的政策支持，房價下跌的步伐將得到有效延緩。很多人喜歡說房地產是支柱產業。妳賺的錢越多，妳對社會的貢獻就越大。但在我看來，開發商賺的錢越多，對社會的掠奪就越嚴重，對社會的危害就越大。也許對於房地產行業本身來說，盈利能力是無與倫比的，但是行業的外部影響是巨大的。房奴、老人、內需不足等問題不容忽視。中國的開發商壹直標榜自己為中國經濟做出了突出貢獻。其中壹個很重要的原因就是房地產在固定資產投資中創造了巨大的GNP。但實際上，房地產開發商從事的是壹種間接的投資活動，他們所做的壹切都是“資產管理”，也就是說，開發商運用自己的智慧和策略，將土地、銀行資金和建築進行有效的“組合”，但本質上並沒有創造國家財富。房地產不創造財富，肯定有人會質疑我的觀點。如果開發商幾乎什麽都沒做，但他們經營和控制的房地產卻實現了最大增值，這是為什麽？關鍵是有建築設計企業從事的物質生產勞動，建築企業是房地產領域物質財富的實際創造者，這也是GDP統計中只有建築業指標的真正原因。中國房地產其實是壹個畸形的行業，是壹個掠奪公共財富的機器。什麽是合理的行業？壹個合理的行業必須為消費者提供比消費者自己制造的產品更便宜、質量更好的產品或服務。房地產作為“支柱產業”，甚至不是壹個合理的產業。這是壹個以賣土地、賣資金、賣建築生產工藝為主的行業，是迄今為止最大的皮包商或奸商。在歐美等經濟發達國家，我從來沒有聽說過那個國家把房地產作為支柱產業。歐美的房地產是由建築商和服務商組成的。建築商就是建築商，他們的地產商其實就是建築商，更多的是工程承包商。因為像美國這樣的國家的土地都是私有化的，沒有人可以隨意購買大面積的土地，很多土地所有者都是作為業主委托開發的。美國的房地產業實際上是為建築業和消費者服務的行業，包括施工管理、信托投資、房屋中介、租賃業務等。是純服務行業，完全靠服務質量來盈利。沒有服務，它壹分錢也賺不到。另壹方面，我們自己的發展模式，我們的建築行業是純承包的，也就是包工頭。單獨持有土地的地方政府和擁有項目開發權的開發商才是真正的主人。也就是說，在國外，開發環節是微利甚至無利可圖的，但我們在開發環節獲得的利潤卻高達90%以上。至於後期服務，開發商承擔掌櫃的角色，由物業公司和保安公司承擔。至於服務質量，與開發商無關。如果把開發商比作移動通信公司，國外通信公司為客戶安裝電話沒有初裝費，客戶不打電話，通信公司壹分錢也不收；在中國，如果要裝電話，前提是要交1，000元的初裝費。所以中國移動公司的服務質量再差，還是會盈利的。這也是為什麽中國的開發商從來不重視房屋開發的質量和後期的物業管理。玄機在於他們在開發過程中獲得了足夠的利潤。國內開發商分為兩個層次:壹是各級土地儲備中心，俗稱壹級土地開發商；二級開發商是通常意義上的擁有項目開發權的房地產開發公司。在壹、二級“高效、默契”的聯動下，大家心照不宣地掠奪普通人為數不多的財富，牟取暴利，這是近年來中國房價暴漲的根源。由於地方政府擁有1.000%的土地控制權和壟斷權，再加上項目審批權的高度集中，以及中國人獨特的居住理念，房地產利益集團成員很容易讓房價在短時間內快速上漲，因為高房價意味著少數人可以獲得巨大的財富效應，意味著地方財政收入的快速增加，所以房地產成為了地方經濟發展的“龍頭”。這也是為什麽那麽多社會精英高呼房地產壹定是國民經濟支柱產業的最重要原因。