房地產風險管理論文1房地產項目管理中的風險管理
房地產風險管理論文摘要
房地產已經成為所謂最賺錢的行業之壹，但是房地產呢？胖？沒看上去那麽簡單，可以隨便吞。如果不小心，風險處理不當，可能會輸掉比賽。本文從房地產項目管理中風險管理的角度，具體論述了房地產項目開發的各種風險及原因，以及應對風險的具體方法。
房地產風險管理論文內容
房地產項目管理；風險；對策
1.房地產開發風險的成因
房地產的1.1屬性
作為不動產，房屋是固定的，不可移動的。資金壹旦投入建設，就無法更改，在房產出售前，資金無法返還。房地產開發的產品的這種不同於其他商品的屬性，決定了房地產開發的風險。房地產開發本身缺乏靈活性是房地產開發的主要風險因素之壹。
1.2需要很大的投入。
房地產開發絕對不只是蓋壹棟樓那麽簡單。從選址到買地，到建設，再到後期出租或出售，是壹系列復雜的環節。總之，房地產開發是壹項龐大的綜合性工程。那麽，這個全面而龐大的工程所需要的投資規模是顯而易見的。這種大規模的投資，會讓開發商面臨貨幣利率和市場供求變化帶來的風險損失。
1.3開發周期長
房地產開發不僅是壹個大型項目，而且項目周期很長。從項目確定、資金籌措、具體施工到最終營銷，無疑需要很長的時間。這種時間太長，給房地產帶來很大風險。
1.4過於依賴區域經濟。
房地產開發的定位導致其開發項目必須依賴於某壹地區的經濟發展水平。當項目所在區域經濟發展陷入困境、不景氣時，房地產項目會受到影響:市場需求減少，商業出租困難等等。
2.具體有哪些風險？
2.1經濟環境風險
經濟形勢的變化會給開發商帶來巨大的經濟損失，包括市場需求、購買力、利率甚至匯率的變化。從項目開發前的市場調研到項目完成後的樓盤銷售，巨大的時間差導致房地產開發存在巨大的變數。例如，消費者在之前的研究中喜歡的公寓類型在後來出售時發生了不可預測的變化，這直接導致了該房地產的銷售不佳。通脹帶來的風險更加明顯。壹旦發生通貨膨脹和貨幣貶值，消費者的購買力必然下降。雖然房地產抗通脹能力很好，但是當發生全面通脹時，價格肯定會上漲，導致銷售困難。如前所述，房地產開發所需投資巨大，壹般很難自己拿出全部投資資金。需要通過銀行貸款、房產預售等方式籌集資金。銀行貸款，如果不能按合同還款，最後抵押的房產會被銀行收回。而如果預售的房屋不能及時供應給租客，讓他們入住，他們也將面臨巨額的違約經濟賠償。總之，經濟環境給房地產帶來了很大的風險。
2.2社會和政治風險
壹個國家的政治變化也會對房地產的發展產生很大的影響，尤其是在我國特殊的社會主義市場經濟體制下，國家的宏觀調控更加明顯，諸如金融政策和財政政策的變化，土地使用制度的改革，住房制度的改革等政策變化。無疑對房地產發展有重大影響。尤其是貨幣政策和金融政策對房地產發展的影響最為直接。實行從緊或寬松的貨幣政策，不僅會影響開發時手中的資金，還會影響開發後的銷售。銀行的房地產相關業務也會隨著國家政策的變化對房地產的需求產生影響。就財政政策而言，無論國家實行從緊的財政政策還是寬松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住房的福利供給政策或者對低收入群體的有限補貼政策，政府對房地產的投資，都會對房地產開發的需求產生影響。這種風險在中國需要特別關註。
2.3技術風險
新技術的發明和新技術的應用將迫使開發商不斷投入資金更新設備和技術，加快已開工項目的改造等。這種臨時變更和工程變更會大大增加工程造價。而且這種時間上的延遲也會影響以後的銷售。
3.應對風險的主要措施
3.1風險規避
如果在項目正式開始前就已經發現了風險，而這種風險又比較麻煩甚至基本無法應對，此時可以放棄。在項目早期放棄項目可以避免更大的損失。但這種方法有壹定的負面性，雖然規避了風險，但不會獲得任何收益。
3.2投資多樣化
？不要把雞蛋放在同壹個籃子裏？在房地產開發項目中同樣有用。為了最小化收益不確定性的風險，分散項目投資是最好的方法。在選擇房地產項目的時候，可以選擇各種層次的建築，比如住宅、商業、寫字樓、娛樂場所等等。不同類型的項目開發收益是不壹樣的，高風險高收益。為了在房地產開發中獲得穩定的收益，我們需要用高收益項目來平均低收益項目，低收益低風險項目也會降低高收益項目的高風險。綜合起來，可以獲得更高的收益，降低風險。
3.3學會通過財務控制風險。
在房地產開發中，可以將整個項目分成不同的細部，分包給專業的建築公司、策劃公司等。，從而轉移風險，但這個過程必須通過法律手段，簽訂正式合同等。還可以分擔項目，把風險轉移給不同的股東，減少自己的風險責任。保險作為最簡單的降低風險的方式，確實有壹定的效果，但是保險在降低風險方面的效果並不是特別明顯。在房地產開發中並不是所有的風險保險公司都可以擔保，而且當風險發生時，大多數情況下保險公司只能按照壹定的比例進行賠償，很難完全賠償損失。
3.4綜合調查和科學預測
房地產的發展並非不可追蹤。項目開發前，要利用壹切可以利用的信息，認真分析房地產的變化規律，及時掌握國家政策，及時掌握市場需求和其他公司的競爭項目。這種綜合分析和調查將最大限度地降低項目的開發風險，並有助於預測成本和效益。
3.5縮短工程時間
在保證房地產項目工程質量的同時，要盡可能減少項目開發所花費的時間，降低項目開發過程中社會經濟不確定性變化帶來的風險。我們可以通過培訓項目開發人員，選擇最專業的施工公司來提高效率，縮短時間。
3.6最小化變量
項目中的壹些變量對經濟利潤的變化非常敏感，導致穩定性較差。這種風險可以通過簽訂合同來消除。比如為了防止利息增加，可以簽訂固定利息的借款合同，通過與施工公司簽訂壹次性的工程總價合同，明確人工費、材料費的增加。
結論:
如果用壹句話來形容房地產項目開發中的風險，那就是:時有風險，無處不在。房地產行業的高收益註定了其高風險，但我們應該勇敢面對風險，在房地產大軍中分壹杯羹。風險規避、應對和管理的過程，其實就是房地產項目開發建設的過程。良好的應對風險，不僅需要壹個項目經理的實力，還需要管理團隊的良好配合，需要大家的齊心協力，需要過硬的專業素質。每壹個房地產人都能認識到風險，處理好風險，中國房地產行業才能穩步健康發展，更加健康成熟。
關於房地產風險管理的論文和文件
[1]莫長秋。淺析房地產開發領域的項目管理[J].中國民居(下期)，2014，01: 182+184。[2]王寶聰，鄒雲。在房地產開發領域。[3]範雨格。淺析房地產開發項目管理[J].商業文化(學術版)，2009，02.6。[4]劉斌。淺析房地產開發項目的風險管理[J].科技創新導報，2010，08: 65438+
房地產企業財務風險管理研究
房地產風險管理論文摘要
在房地產企業財務活動的全過程中，存在著各種不確定性，同時也面臨著不可避免的財務風險。財務風險的存在也增加了企業預期收益的不確定性。在當前的宏觀調控環境下，房地產企業之間的競爭越來越激烈。結合房地產行業特點，有效防控企業財務風險，對房地產企業的良性經營和可持續發展具有重要意義。因此，房地產企業應主動識別財務風險並建立有效的規避機制，通過全周期的內部控制和預算跟蹤來增強財務實力和競爭力。
房地產風險管理論文內容
關鍵詞房地產企業；財務風險；風險管理
房地產行業因其高收益的特點，在改革開放後發展迅速，也對我國經濟發展起到了支柱作用。然而，隨著中國宏觀經濟的增長，房地產企業自身的高風險特征日益明顯。房地產企業面臨著激烈的市場競爭環境和快速變化的外部環境。同時，我國政府抑制房價過快增長、穩定房地產行業健康發展的政策陸續出臺，也促使房地產企業積極加強財務風險管理，有效防控自身財務風險，確保企業持續健康經營發展。
壹、房地產企業財務風險識別
1投資風險
由於影響投資效果的因素很多，房地產企業的項目投資需要承擔較大的風險，才能達到最終的預期收益。房地產企業投資回報低於投資回報預期水平的主要原因是:壹是內部非系統性風險，主要是企業自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理制度、初期市場分析、技術可行性分析和項目投資回報分析失誤、缺乏對投資項目全過程的投資效益監控等；二是外部系統性風險，主要是企業外部市場環境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家政策環境、宏觀經濟環境和房地產行業周期性變化。
2.融資風險
房地產開發項目在每壹個開發階段都需要投入大量資金，從最初的買地、樁基施工到主體封頂，以及配套設施和後期物業維護，開發周期壹般較長，通常需要通過融資解決資金問題，獲得財務杠桿收益。在融資過程中，由於融資方式和融資結構的不同，會存在壹定的風險。在融資方式上，如果僅僅依靠某種融資方式，當這種融資方式失去作用時，容易堵塞融資渠道，影響企業資金的正常運轉，給企業經營帶來較大風險；在融資結構方面，企業資本結構的安排和融資方式的不同選擇，由於融資產品的利率不同，融資成本和費用也不同。如果沒有合理的規劃，就會有浪費資金成本的風險，甚至到期無法還本付息，資不抵債。
3.資本運營風險
由於資金量大，房地產企業需要重視資金的運營和管理。但現實中，很多房地產企業資金成本控制意識淡薄，資金使用管理不科學，存在管理不當、權責不清、監管不力等問題，導致資金使用效率低下。在企業資金管理中，由於企業內部管理者和財務人員缺乏資金運作和管理的理念，資金使用計劃的編制不夠細致，企業執行不力，企業資金計劃的編制不夠嚴謹甚至流於形式。企業的財務管理還停留在簡單的數據核算上，對實際的資金需求沒有準確的估計，沒有與資金使用部門進行有效的溝通，導致資金安排不合理，使企業面臨潛在的風險。
二、房地產企業財務風險防範措施
1.加強項目投資管理
(1)項目投資可行性研究。
房地產項目本身具有投資規模大、開發周期長、與區域經濟形勢關系密切等特點。因此，房地產企業在投資項目前，應首先成立專門的項目可行性研究小組，對項目所在區域的經濟形勢和市場環境進行有效的調查和分析，對項目全周期的經濟形勢進行充分的研究和論證，避免投資決策的盲目性，有效地預測和防範可能出現的財務風險。
房地產項目的整個開發周期存在諸多不確定性，企業在項目建設規劃中應註意盡可能縮短項目的建設周期，以避免開發周期內房地產市場外部宏觀經濟條件的變化對項目建設的影響，從而縮短整個項目的投資回收期，加快資金周轉。
(2)合理安排投資組合規劃
房地產企業應根據自身情況和市場需求組合不同的產品業態，如合理布局商業、辦公、住宅產品比例，針對不同消費群體合理安排戶型布局，避免單壹樓盤或產品滯銷造成的資金損失；在項目投資方面，由於占用資金量大，可以與其他企業進行合資或合作開發，實現風險收益負擔，有效分散投資風險。
2.資本結構和流動性控制
(1)優化企業資本結構
企業良好的資本結構對整個企業的正常經營和發展起著非常重要的作用，也是企業領導人進行融資決策的重要參考。對於負債資金，壹方面，房地產企業要在科學預測自身資金實力和償債能力的基礎上，控制負債經營的比例，有效控制資產負債率、利息倍數等償債能力指標；另壹方面，在債務結構方面，房地產企業應適當調整短期負債與長期負債的比例，有效控制流動比率、現金流動負債比率等財務指標，確保企業有足夠的現金流償還相應的負債，保證企業的償債能力。另外，在融資方式的選擇上，要根據企業的資金特點選擇不同的融資渠道。既要充分發揮銀行貸款等傳統融資方式的功能和作用，又要嘗試采用信托、債券等多元化融資渠道控制融資風險。
(2)加強對資金流動性的控制。
由於房地產企業的項目開發周期較長，整個周期的資金鏈供應都會出現問題，所以壹定要意識到資金流動性的風險，避免企業面臨的資金困境。企業的資金流動性風險主要表現為現金持有風險和應收賬款回收風險。
對於現金持有風險，房地產企業應通過科學測算和審計財務收支，將資金庫存控制在合理範圍內，提高支付能力，保證項目建設和新項目開發的資金需求。
對於應收賬款回收風險，房地產企業應以應收賬款回收為重點，加快資金回籠速度，保證資金持續有效供應；企業相關主管部門要從房屋認購入手，根據預售合同的付款節點進行有效跟蹤催收，按時間、金額對應收賬款進行分類，重點分析逾期催收情況，逐壹解決應收賬款。3.全周期財務預算管理
房地產企業應著眼於項目開發的整個開發周期，從最初的資金籌集、投資、運營到經營利潤分配，對整個周期的資金活動進行合理統籌和科學安排。首先，在項目預算方面，可以根據項目建設壹級計劃的所有節點，如可行性研究、規劃設計、工程建設、銷售運營、稅務結算等，編制項目開發的全周期預算。，且項目成本能根據開發節奏與收支合理匹配，並能監督相關部門認真執行；其次，在資金預算方面，根據企業整體發展戰略和項目具體運作情況，全面規劃資金需求和使用，構建完善的財務預算指標體系，通過定期評估對企業項目建設過程中的各項經濟事項進行全面約束，充分發揮預算的監督和預警作用。
4.完善企業內部控制制度
科學完善的財務內控體系可以幫助房地產企業提高抗風險能力，有效控制財務風險，提升財務管理水平。
完善企業內部控制環境需要嚴格的授權審批制度。壹方面，在各級管理層之間合理分配權責，形成有效的激勵約束機制，體現權利制衡，實施管理控制；另壹方面，在內部組織架構設置上，根據企業自身特點，合理有效設置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確職責，實行不相容崗位分離制度。
房地產企業對財務風險的內部控制體系也應高度重視現金流管理。壹方面，企業需要根據項目的開發進度和整個周期進行合理的現金預算，並根據企業內外各種不確定因素的變化進行及時必要的調整，以保證現金流的相對平衡；另壹方面，要加強企業成本管控，在項目開發建設全過程中嚴格實施資金預算管理並認真監督執行，確保各工作節點的完成質量，有效控制資金收支，有效防範財務風險。
總之，房地產企業必須重視所面臨的財務風險，強化企業決策者和財務相關人員的財務風險意識和綜合素質，強化內部控制，積極識別和應對現有或潛在的財務風險，建立風險識別機制和規避機制，通過全周期的內部控制和預算跟蹤，增強企業的財務實力，實現企業的持續健康發展。
關於房地產風險管理的論文和文件
【1】宗艷芳。房地產開發企業的財務風險及其有效控制[J].企業改革與管理，2015。(2): 134.
[2]曾玲。論房地產企業的財務風險管理[J].管理眼光，2013。(1): 152-153.
[3]李榮錦，王鎮。房地產企業財務風險及其防範研究[J].會計之友，2010。(12): 96-97.
[4]程虹。房地產企業財務風險的成因及控制措施[J].企業導報，2015。(1): 152-154.
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