業主是指某些財產的所有人，包括自然人、法人、其他組織和國家。住宅小區業主通常指購買房屋的業主，是物業管理法律關系中重要的民事主體之壹。《物權法》第70條規定，業主對營業用房等建築物專有部分享有所有權，對專有部分以外的* * *部分享有共管權。法律雖然給出了高度概括的成文規定，但並不能涵蓋和解釋實踐中出現的各種特殊現象。
根據最高法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第壹條規定:“依法登記或者依照《物權法》第二章第三節的規定取得建築物專有所有權的人，應當認定為《物權法》第六章所稱的所有權人。”簡單來說，凡依法登記或取得財產所有權的，都是所有權人。業主是根據法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或繼承關系能夠出示房屋所有權證或取得房屋所有權的人，合法自建房屋的業主也可以成為業主，已購房但尚未取得房屋所有權證的業主也是業主。這些業主的法律地位是得到法律確認和保障的，所以可以稱之為合法業主。這個概念的核心是根據產權來確定所有者。
實踐中，經常會出現這樣的情況:孩子買房，常年在外工作生活，父母常年居住；子女買房，與父母同住；孩子買房，時不時和父母住在壹起。這樣的父母夫妻孩子是小區的業主還是應該有所不同？有什麽區別？標準是什麽？住宅區是業主自治區域。個人是否具有業主身份，能否以業主身份參與小區事務，能否成為業主委員會等自治組織的成員，就成了壹個比較復雜的問題。與法律上的業主概念相對應的是生活中的業主概念，生活中的業主不享有或不完全享有法律上業主的壹切權利。這是識別車主的基本原則，也是區分車主的標準。
根據法律規定，房屋的所有人為合法所有人。他的父母雖在此居住，享有房屋的部分所有權人占有和使用權，但不能處分房產。有的孩子住在另壹套房子裏，或者在國外工作生活，但不住在住宅區，也不直接享有和行使業主權利。而其購買是為父母提供住房，父母住在小區，享受物業服務。小區的管理事務直接關系到他們的各種利益，他們的法律地位相當於法律上的準業主。我認為，有了子女的書面授權，就明確了這樣的業主可以行使自己的權利，參與小區的事務，有權投票和參加選舉，得到其他業主的認可，當選為小區自治組織的成員。
壹些家庭在它運行的家庭有他們的戶籍和居住和生活在社區。購房者為二代子女，三代均享受物業服務。社區裏的公共事務與他們直接相關，但三代人對某個具體的事情可能會有完全不同的見解和看法。有選舉權和被選舉權的人，只能按照法定所有人的標準來確定。其他的只能在生活中確定為業主，並不享有合法業主的完整權利。
孩子買房父母經常來壹起住，但父母也有其他房子。這樣的父母不具備本小區業主的身份，只能算是暫住人口或者業主的親友，不具備享受物業服務的主體資格。不得參與本小區的公共事務，包括對其他業主、業主委員會或物業服務企業的法律評價。即使他們有合理的意見，也應該通過物業業主提出，而不是視為業主自己的意見。實踐中，偶爾在小區居住，只與業主有親戚朋友關系，甚至只是出入小區的人，都會想到自己或者自稱是業主，對小區的管理事務提出批評和意見，提出各種要求，需要認真甄別，防止濫用業主身份侵犯小區管理和其他業主的權利。
如何確定夫妻之間的主人身份或者* * * *的主人身份？根據司法解釋，依法登記在產權證上的人是所有權人，所以夫妻是* * *，壹戶或壹套房屋會有兩個以上的所有權人。如果夫妻雙方在社區選舉或投票活動中對同壹事項有相反的意見，哪壹方的意見應算作有效票？針對這種情況，必須事先樹立業主行使權利的觀念，通過自我協商確定具有業主身份的丈夫或妻子為行使人，即簽字表態投票的人，通常以房產證的名字為準，而其他具有業主身份的人不能作為行使人投票，只能通過自我排除的方式確定壹個業主的意見。
確定合法業主身份對小區管理事務意義重大，涉及到小區自治組織成員投票選舉活動的合法性和有效性、業主參與物業管理活動的合法性和有效性、業主維權行動的合法性和有效性、業主提起訴訟的資格等，將導致不可忽視的法律後果，實踐中應準確把握。比如在選舉中，安排人員對參加選舉並當選的業主進行資格篩選和確認，確保投票結果的有效性和合法性；在征求意見時提示投票人的行使者身份，保證投票結果的有效性。如果忽略了這項工作，可能會出現壹戶雖然表達了壹些投票意見，但鍛煉者否定了投票意見，導致投票結果不準確的情況。也可以防止沒有業主身份的人以業主的名義要求物業服務企業提供額外服務，甚至擾亂小區的管理秩序。這種審查與選舉活動中對選民和候選人的資格審查是壹樣的，應該是住宅小區自治管理活動中的壹項常規工作內容。
所有者的權利
住宅小區業主除了具有壹般民事主體的民事權利外，還應當具有特定主體的權利。
住宅小區業主的權利首先是對物業專有部分的完全所有權，即對所購物業的占有、使用、收益和處分的權利。作為所有權的法律特征，它強調所有權是絕對的權利。所有權主體是特定的，而義務主體不是特定的。所有者對其財產的所有權受法律保障，並受到他人的尊重。實踐中，物業服務企業員工為了迫使業主繳納物業費，切斷進入住宅的水電設施，導致業主無法正常使用水電和生活。這是對業主物業使用權的嚴重侵犯，是違反法律的違法行為。物業服務企業應為此承擔侵權責任。
業主對住宅小區的所有部分享有使用、受益和參與管理的權利。
業主對涉及小區自治的管理事務享有知情權、參與管理權、提出意見和建議權以及監督權。
業主有權要求物業服務企業按照服務合同提供相應的服務，並有權向物業服務企業提出投訴。
業主有權對給自己住戶造成損害的其他業主、物業服務企業、業主委員會提起訴訟。
業主在建立社區自治組織的過程中有選舉權和被選舉權。
與上述主要權利相對應，住宅小區業主也應履行相應的義務。如果只強調權利而不履行義務，他們權利的行使和保護也會受到限制。
司法解釋對實踐中的壹些模糊點也作出了明確規定，如《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第四條:“所有權人基於房屋、營業用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償使用其專有部分對應的屋頂和外墻的，不應當認定為侵權。但是，違反法律、法規和管理規定，損害他人合法權益的除外。”住宅公寓的頂層和外墻，在法律屬性上屬於業主。但有些業主往往將相鄰或自己的頂樓露臺作為自己的專屬場地，將其開辟為晾衣平臺、乘涼平臺、小花園，甚至種菜或違章搭建，會影響甚至反感其他業主。部分業主在自家房屋外墻安裝大幅廣告，引起物業服務企業介入，雙方發生糾紛。司法解釋明確，“基於合理需要”使用不屬於侵權。什麽是“合理需要”？比如在頂樓放花盆，晾衣服，靜靜納涼，只要不造成他人侵擾或損害，都是合理的，應該被允許。“但未經批準設置發布戶外廣告屬於違法行為，除非違反法律、法規和管理規定，損害他人合法權益”；擅自在頂樓搭建棚子，或者將頂樓據為已有，都是書中的“例外”。司法解釋根據物權法的相關規定，小區管理規約也被列為法律依據之壹，這凸顯了城市住宅小區自治管理規約已被納入我國法律體系，明確違反小區自治管理規約是違法行為，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權要求違法者改正。