R&F始於廣州。過去20年的快速發展及其在商業上的大膽決策反映了R&F的進取精神。最廣為人知的壹件事是，2017年，R&F花200億從萬達買下70多家酒店，加入全球最大酒店運營商的行列。但現在，R&F受到收入下降和高負債的困擾。
早期，R&F在房地產行業處於領先地位。2008年，R&F集團的房地產銷售額位居行業第四。十多年後，R&F顯然已經落後了。2017銷量排名第23，2018銷量略有上升，排名19，顯然不能和之前的榮耀相比。
2020年，測評機構根據品牌價值給出了十大房企名單。排名前三的公司中，中海、萬科、恒大，R&F排名第九，2018還在後面的華潤、融創都超過了R&F..R&F是如何壹點壹點失去領先地位的？
自2005年以來，R&F的房地產銷售規模壹直在緩慢增長。主要原因是R&F集團專註於商業地產，而R&F做了前瞻性的規劃。以城市新CBD為契機，進軍商業地產，建立獨特的多元化商業業態，引領行業發展。
因此，R&F這十年的發展與整個房地產行業的進步明顯不壹致。與此同時，其他同行房企都在大力發展住宅開發，通過高周轉實現高利潤。相比住宅開發，商業地產開發的前期投入更大，整體進程更慢，直接延長了回報周期。
從現在開始，R&F的決策出現了戰略錯誤。雖然事後諸葛亮，但漫長的資本回報周期確實讓R&F失去了最初積累的領先地位。此外，R&F沒有掌握買地的節奏。2005年是R&F上市的壹年。可以說，此時的R&F充滿了自信，就像它的名字壹樣，充滿了力量。
從整體拿地來看，R&F布局非常合理，覆蓋主要區域，二線城市和三四線城市成為操作重點，通過擴大範圍來分化風險。中國的房地產是壹個差異化的行業，各地差異明顯。業務範圍更廣，有利於減緩區域市場波動的影響，同時可以有效把握不同成長時期的潛力城市。
2006年，R&F開始大規模買地，兩年內土地儲備規模增至2000萬平方米。大規模購買土地增加了R&F的債務，2008年的到來給了R&F沈重的壹擊。2008年金融危機爆發，全球經濟不景氣，也是中國股市表現最差的壹年。經濟下行導致房地產景氣指數下降10點，在折線統計圖中形成了壹個斜率。
這時，R&F喊出了那個口號，明年壹定要活下來。2009年，當政府救市時，R&F在救援船上。此外，2006年R&F在成都投資的熊貓城和2007年在上海儲備的70萬平方米土地壹直沒有回報，被認為是虧本買賣。此時，R&F逐漸失去了華南五虎(恒大、碧桂園、雅居樂、和盛)的地位。
2013年，R&F在行業中的排名已經下降到16，萬科的銷售業績已經和四家R&F公司不相上下。R&F開始尋求改變現狀。2013年，R&F第二次大規模購地。當年新增土地儲備2000萬平方米，重點在非壹線城市擴大投資。此時，R&F的凈負債率也達到了110%。2013年，國家加大二三線樓市調控力度，R&F再次受到影響，面臨嚴峻的庫存壓力和近乎停滯的增速。
之後，R&F提出了多元化戰略。標誌性事件是2017年，R&F收購大連萬達中心寫字樓等77家萬達酒店，交易金額達到18955億人民幣。顯然，R&F希望通過開發自持物業來降低房地產行業的風險和影響。收購萬達酒店後，R&F在酒店、商場、寫字樓的資產占比接近1/5。這壹收購進壹步增加了R&F的負債率。
事實上，R&F經營的酒店業務也處於虧損狀態。2016年凈虧損1.8億，2017年凈虧損1.5億。2018收購後，營業額增加了180萬，但還是虧了180萬。房地產方面，前兩年房地產政策略有放松，R&F銷售業績增長，盈利能力回升。然而，由於R&F債臺高築，整體收入並不特別明顯。
R&F的負債率壹直處於同行前列。在10年的平均凈負債率水平中，R&F以127%排名第二。第壹名是恒大，負債率240%，其次是融創、綠城、保利。
也可以看出，R&F的經營策略是高儲備、高負債，通過長期的土地儲備來達到升值的目的。當然，之前延長房地產開發周期在業內是常有的事。但隨著政策的調控，高準備金、高負債也可能意味著高風險。行業內萬科和中海的負債率低很多，管理方式也更穩健。
2020年，R&F似乎也意識到了風險，年報指出，R&F將在2020年減少負債。減少債務最快最簡單的方法是出售資產，R&F也確實這麽做了。廣州R&F國際空港物流園出售70%權益，獲利60億元，廣州寫字樓等物業成交回報近60億元。
同時，李思廉(R&F董事長)也表示，將繼續以合適的價格出售商場、寫字樓和酒店等資產。此外，R&F在2020年裁員40%，部分原因是出售了房產。
盡管賣了這麽多，R&F的凈負債仍然高達130%，無限制現金與短債之比為0.4，仍然屬於紅檔企業。李思廉表示，公司賬面上現金儲備充足，預計壹年內將債務降至65，438+000%以下，並將於2022年退出“紅檔”。
事實上，R&F面臨的壓力和挑戰仍然巨大，房地產行業的前景並不明朗，企業的“紅檔”在政策上只會更加有限。R&F以前的措施並沒有起到很好的作用，他們在決策上仍然缺乏遠見。