莎士比亞的靈魂拷問落在河南房企和常集團身上，成為兩難:規模還是利潤？
在剛剛過去的2020年，和昌集團全行業排名139.138億。即使全口徑銷售，也只有215.1億，行業排名119，離公司“2020年銷售過千億”的目標還有很大差距。糟糕的業績引發了高層管理人員的人事變動，包括董事長武磊。去年，和昌有20多名高層管理人員離職。
1000億的規模，被業內普遍認為是地產下半場的入場券。根據樓市資本理論，和昌在規模與利潤之間的被動選擇，顯示了中型房企的突圍困境。
曾經是他家鄉的安陽縣領導希望萬永興能經常回家，為家鄉的經濟發展做貢獻。如今，萬永興身價65億，成為家鄉首富。作為河南的大商人，在多元化的道路上不斷出擊，房地產業務的定位和未來，在金融管制下，萬永興急需新的加碼。
壹萬個永興的崛起:煤老板跨界地產。
和昌集團是鄭州鐘瑞實業集團(以下簡稱“鐘瑞控股”)的子公司。實際控制人萬永興非常低調，很少公開活動。
公開資料顯示，萬永興出生於1971年6月，河南財經政法大學國際貿易專業，2004年畢業於北京大學光華管理學院。2018，11月，河南財經政法大學迎來70周年校慶。萬永興和苗向母校捐贈1億元成立中國貿易金融研究院，壹時轟動。
《樓市資本論》註意到，萬永興是做煤炭生意起家的。2000年創辦中瑞控股，現已發展成為以商品供應鏈管理為核心業務的大型綜合性產業集團。擁有瑞茂通、百強房企、常集團等上市公司，涉足煤炭、金融、地產、化工等領域。
2019年，中瑞控股總營收495410億元，首次超越雙匯、宇通等知名企業，成為“河南民營企業龍頭”。其中，和昌地產業務貢獻收入75億元，占比65，438+05%。
萬永興涉足房地產是機緣巧合。2007年，他在鄭州遠郊拿到壹塊地，不懂房地產開發，於是找到鑫苑集團原總裁韓凱，請他做億豐地產董事長，組建團隊，負責項目開發，沖進房地產。
這是壹個需要勇氣的時代，萬永興絕對是足夠有勇氣的。
二和昌的崛起與千億計劃的幻滅
和暢的發展史就是壹部職業經理人輪流坐莊的歷史。
1，韓凱時代
2007年，韓凱不負萬永興的囑托，精心打造了網上名人房產——億豐森林湖，在地產界站穩了腳跟。2009年，他帶領和昌進入合肥，開始全國布局。2013將總部遷至北京。
2015年，和暢的銷售金額達到73.2億元。同年，胡潤百富榜發布，萬永興以6543.8+02億身家位列河南百富榜第三。然而，當年9月，韓凱卸任和昌董事長，出任中瑞控股副董事長，被外界視為明起暗落。
臨別時，韓凱發長文感嘆，說賀昌“長大了總想飛”，告別之情溢於言表。
2.武磊時代
接任和昌董事長的武磊是萬永行從萬科金安公司挖來的明星職業經理人。在他看來，房地產行業馬太效應愈演愈烈，未來越強，1000億是房企生存的安全線。
武磊的長期目標是在2020年帶領和暢跨過千億門檻。為此，他在和暢組建了“萬科系”管理團隊，啟動了“3+2”戰略布局，在鄭州、蘇杭、合富、南京、武漢、深圳、東莞等城市布局了60多個地產項目，推出了雲系、城邦系、匠心系、舒雲系四大產品線。
隨著布局的擴大，和暢的業績突飛猛進。2015至2018，合同銷售額分別為73億元、165億元、198億元、292.8億元，被視為行業黑馬。然而，這種擴張勢頭很快觸及天花板。2019年，和暢的合同銷售額僅為298億，遠低於500億的預期，行業排名從2017年的91下滑至122；2020年全口徑銷售額215.19億，行業排名119，實際交易金額僅為13.9億，行業排名138。無論是業績還是行業排名，都與武磊的1000億元計劃相差甚遠。
2020年9月，武磊與和暢5年協議服務期滿，提出離職。帶頭大哥的離開影響很大。去年至少有20名中高層管理人員離開和昌，其中大多數是在武磊的邀請下加入和昌的。
盤點武磊五年來的政績，房地產市場的資本理論發現，其最大的敗筆可能是20133.26億元吞掉了檸檬國際旗下的八個項目。這些項目位於深圳、廣州、南京等六個城市，總可售建築面積654.38+0.97萬平方米。武磊未來有望貢獻800億元產值，尤其是位於深圳龍崗的南聯項目，可售面積約70萬平方米，貨物總值保守估計超過350億元。
但對於當年銷售額只有200億的和昌來說，萊蒙資產包已經透支了公司的實力。而且他們很快發現，資產包中位於深圳的三個核心項目，都是投資大、周期長的城市更新項目，完整周期為8-10年，中間有很多不確定因素。
這對於體型和力量都很單薄的賀昌來說是壹個天坑。難怪武磊離職後，前董事長韓凱忍不住在朋友圈抱怨，自己辛辛苦苦建立的基金會被壹群年輕人撕得粉碎。
如今，萬勇已經崛起，用他的老張曼祥輝接手和昌，不急於規模和保持利潤，變相宣告了千億擴張計劃的失敗。
第三，利潤導向的轉變，和暢深陷擴張後遺癥
不過，在和暢集團CEO繼任者張湘輝看來，檸檬資產包的潛在價值超過了收購時的投資預期。
根據樓市資本理論，萊蒙資產包中最具開發價值的深圳南聯項目已全面開工，計劃分四期開發。第壹期住宅和商業產品將於今年上半年預售。張向輝估計，這個項目的投資收益可以覆蓋整個萊蒙資產包的收購溢價。
然而，張並不看好其前任的擴張戰略。他說，和昌幾年前在公開市場上招拍掛過土地，地價很高。實際賬目根本沒賺錢。這是大老板萬永興絕對不能接受的。
中瑞控股的核心業務是商品供應鏈管理，收入規模大，現金流穩定，但毛利率較低，需要毛利率較高的房地產業務來增加公司的盈利能力。和昌作為中瑞房地產業務的主要平臺，隨著規模的擴大，毛利率逐年下降。2017-2019%、21.1%和16.5438+0%的毛利率分別幾乎已經觸底，舉步維艱。
張祥輝是中瑞控股早年招聘的第壹批清華MBA畢業生。他知道大老板萬永興的底線要求，也了解中瑞供應鏈和地產的聯動模式。在他看來，和昌集團不是上市公司，不需要和其他地產商競爭來維持200億到300億的銷售規模。
接手和昌後，張向輝不再激進地追求銷售業績和行業排名，而是以穩健發展和盈利為導向，確保壹個項目投入壹個項目盈利。
樓市資本主義發現，雖然和昌已經改弦易轍，但張向輝仍然深受前任遺留問題的困擾:
首先是還款壓力。
2017，合昌在收購萊蒙資產包時，采用了M&A貸款。中瑞、和昌、萬永興為該筆貸款提供擔保73.29億元，於5438年6月+去年2月開始償還貸款本金。對於規模不足、融資有限的和昌來說，償債壓力確實不小。
其次是品牌輸出。
2065438+2009年6月，和昌在武漢運營“光谷未來城”，合作方武漢順民地產單方面宣布解約，轉而引入品牌房企綠城。何暢被踢出比賽，憤然與武漢順民對簿公堂。即使他挽回了面子，也無助於品牌受損。
最後，就是違規操作。
和昌的開發項目近年來多次被媒體曝光違規。例如，2065438+2009年8月，和昌旗下的億豐地產因未向城鄉規劃主管部門申請驗線，被鄭州市城市綜合執法局罰款11萬元。
2020年8月，洛陽和暢優邸住宅小區項目在未取得預售證的情況下向社會公開銷售，被洛陽市房產監察大隊確認為變相違規銷售，將依法依規查處。
以上問題是和昌在規模擴張過程中的後遺癥，也是中小房企當前困境的集中表現。
地產下半場，行業主流已經從規模擴張轉向產品力提升。和暢“不急於規模，保持利潤”的經營策略能否突破重圍，還需要時間來驗證。
萬永興曾治正面臨著債務和現金流的經營問題。在經歷了過度監管的時代後，它還能重燃雄心嗎？