作為壹家物業咨詢公司，如何做壹個真正的顧問？尤其是沒有做過咨詢工作，將要進入這個行業的人，下面的內容可能會給妳提供壹些幫助。
壹般來說，房地產顧問應該按照建造和交付的時間順序，逐步深入地開展物業管理咨詢工作。在具體工作中，物業管理咨詢工作主要通過以下四個不同的階段發揮不同的作用:早期介入階段、實際指導階段、顧問收尾階段和後期跟蹤階段。
早期幹預階段:
現代建築設計是復雜和高科技的。為保證物業的正常使用和功能，對物業實施有效管理，物業公司根據日常物業管理工作中總結的經驗教訓，提前向房地產公司提出壹些建設性意見，避免工程竣工後發現的問題。具體來說，可以從以下四個方面進行前期幹預:
壹是從項目設計上提前介入，參與物業建設項目的優化設計，實施物業的超前管理，提出改善物業建設的建設性意見，方便物業建成後的使用和管理。
第二，深入了解和理解項目當地的市場特點和項目個性，將先進的物業管理經驗與項目當地的市場特點和項目個性完美結合，並以此進行整體物業管理規劃，以此指導今後的物業管理咨詢工作，避免因地域差異導致咨詢工作水土不服。
第三，積極參與工程監理，從物業管理的角度全面監控工程建設和設備安裝的質量，盡早發現和解決問題，避免物業建成後使用和管理服務帶來的弊端。
第四，培訓物業管理團隊，提前熟悉物業設施設備，避免因倉促上陣而造成不應有的失誤。目前物管企業接手物業後很長壹段時間，業主向物管企業反映的很多問題，其實都是開發商與業主關系的延續。因此，早期幹預對減少業主投訴起著重要作用。
此外，在前期介入階段，物業咨詢公司還需要從各種專業角度對物業管理提出建議，以方便以後的物業管理工作。具體工作包括小區整體規劃設計和未來管理(是否組團規劃建設，停車管理是否人車分離等。)，並根據物業管理經驗提出建議；考察建築設計(地下室、地面、裙房、標準層、屋頂)是否滿足物業管理的需要；對管理用房的選址、布局、設計、裝修標準提出參考意見；對空調、消防、智能化工程、電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議；根據當地物業管理法律法規、政策和房地產的實際情況，對物業公司的管理模式、崗位設置和人員配備提出建議。
實踐指導階段:
早期幹預後，咨詢工作進入實踐指導階段。在這個階段，咨詢公司需要根據項目的進展提供相應的物業管理顧問建議並組織實施。
壹、協助物業管理公司制定和建立專業管理模式、機構設置和人員配備；協助物業公司根據物業項目的實際情況計算物業管理費用，提出物業管理收費標準，報當地政府物價部門審批；協助物業管理公司制定招聘計劃，選拔和培訓各專業物業管理人員(管理和運營)，組建工作團隊；協助專業技術工人的考核。
二是根據豐富的物業管理經驗，結合項目實際情況，逐步編制和修訂壹套嚴謹規範的管理體系文件，規範今後的物業管理工作。
三、提供壹套完整的設備交接驗收手續，協助物業管理公司(開發商)進行各專業設施設備的交接驗收(包括各專業工程竣工資料的交接等。).
四、編制入夥方案，成立入夥工作組並進行培訓(提前收集整理壹些業主可能會問到的物業管理問題)，開展入夥模擬演練，讓每壹位物業管理人員熟悉整個工作流程，最大限度減少入夥工作中的失誤，防止業主認為物業管理公司不夠專業。
5.協助物業管理公司編制各項管理制度，建立相關業主信息、專業技術信息等檔案；並對物業管理檔案的整理提供咨詢和指導。
六、根據項目需要，適時導入CI系統、ISO9000質量保證標準；協助和指導酒店創造卓越；協助提升物業品牌等。
實踐指導階段:
七。培訓。培訓是壹項重要的任務，適用於整個咨詢過程。培訓效果直接關系到整個咨詢師工作的成敗。培訓可以大致分為以下壹系列主題:
1、工作手冊、安全意識等入職培訓；
2.如何進行幹預前訓練；
3.如何進行交接驗收培訓；
4、物業財務管理培訓；
5.如何開展物業管理中的人力資源管理培訓:
6.如何培訓設施設備的交接和驗收；
7、如何開展職業培訓；
8、物業管理相關法律法規培訓；
9、團隊意識培養；
10，與物業管理密切相關的房地產法律法規培訓；
11，服務意識、行為規範、禮貌、溝通技巧的培訓；
12.材料、檔案、文件管理方法培訓；
13，裝修管理及裝修檢測培訓；
14，公司管理體系文件、規章制度、崗位職責培訓；
15.關於如何建立居民區居民應遵守的公共制度的培訓；
16，如何接待處理投訴及回訪；
17，物業管理案例分析培訓；
18，如何開展社區文化活動系列培訓；
19，安全管理日常工作系列培訓；
20、如何預防和處理各種突發事件的培訓；
21，保潔、園林綠化管理培訓；
22、設備現場檢驗培訓；
23、專項工程技術培訓的分類；
24、各類設備管理培訓(包括年度和月度維修計劃、設備分類管理、各類設備維護、保養規程、設備采購、鑒定、報廢等流程管理)；
25、土木工程和公共設施維修培訓；
26.關於如何控制家庭維修的質量、效率和態度的培訓；
27、如何建立俱樂部管理和培訓管理體系；
28、如何建立和優化管理工作流程、工作、考核標準的培訓；
29、如何開展對各部門質檢人員的培訓；
30、IS09000\IS014000基礎知識等系列培訓；
31，如何培養物業管理社區創優？
整個訓練要分階段有計劃、有針對性地進行。要理論聯系實際，向學員充分講解物業管理的要領和特點，把培訓中提到的東西很好地落實到實際工作中，然後對實施過程中遇到的新情況、新問題、處理過程及其結果進行分析總結，進而加以改進。只有這樣，訓練方法才能真正落到實處，行之有效。
實踐指導階段:
培訓可以采用以下方法:
1.課堂風格
(1)教學法。主要是咨詢師講課，通過書面回答或者口頭答辯來測試學員的學習成績。
(2)討論法。討論，或者說討論，是由培訓師提出壹些問題(案例分析)，組織學員積極討論自己如何處理這些問題，然後培訓師進行點評。通過討論，學生們掌握了處理相關問題的方法，在日常工作中遇到相關問題時，他們將能夠應對。
2.模擬類型
(1)案例分析。先由授課老師提出案例或實例，學員對案例進行分析討論，提出個人觀點和解決問題的方法。
(2)管理？遊戲？。這種培訓方式的做法是將學員分成幾個小組，分別扮演客戶和經理的角色。學員會出現壹些問題，大家進行模擬演練，達到培訓效果。
這個階段的工作對於咨詢公司來說主要是現場操作。為了達到顧問效果，駐場顧問人員必須嚴格控制每壹個工作環節，在對項目詳細了解的基礎上，制定出適合項目的每壹個步驟和計劃。
在整個咨詢過程中，咨詢師壹定要思路清晰，知道每壹步該做什麽，怎麽做，做什麽。這些都是我們駐地咨詢師必須面對的課題。顧問式項目經理在管理上壹定要強勢，在整個管理工作中要主動，在專業事務管理上要大膽安排和監督項目物業人員的工作，而不是什麽都管？救命？很容易讓咨詢公司變得被動，咨詢工作的效果會打折扣，尤其是在咨詢工作的中後期，咨詢師的相關工作人員掌握了壹定的工作技巧後，咨詢師會受到影響。踢？危險。所以咨詢師在咨詢的全過程中壹定要見面，要主動，在管理上可以放松，可以放松。只有這樣，咨詢工作才能按照咨詢公司的思路發展，最終實現雙贏。在咨詢的過程中，咨詢師在涉及到錢的問題上最好不要獨斷專行，要有委托方的相關人士參與，以免造成不必要的麻煩，給咨詢工作帶來負面影響。
經常與顧問保持聯系，及時獲取項目的所有信息，根據甲方公司的要求和項目的進展，有計劃地開展各階段的工作，及時調整工作思路。？作為咨詢師，我想請咨詢師幫我做事，不是讓妳跟我唱反調，所以咨詢師在工作上要配合甲方的工作；但是如果妳們都聽我們甲方的，那我們就不需要聘請咨詢公司了。咨詢師必須在該領域給予專業指導？(引用客戶方項目負責人的原話)。因此，我們應該充分利用我們的物業管理經驗和專業知識，有遠見地提出各種合理化建議，分析其優缺點，同時列出各種改進方法，在獲得甲方認可後，再進壹步跟進所提方案的全面實施，只有這樣的合理化建議才算基本完成。
管理是要留下痕跡的，所以每個管理最好形成書面文字，如:推薦信、培訓記錄(包括培訓簽字表)、工作計劃、工作總結、會議紀要、交付文件資料等。，並請人簽收。公文(信)的正文必須嚴謹規範，格式、標點、時間等。應該仔細校對。同時，駐場咨詢師最好養成寫工作日記的工作習慣，對咨詢師的工作做詳細的記錄，以便事後做總結，不斷提高咨詢師的水平。
每月要定期對項目進行評估，對各專業的內容和範圍進行全面檢查，指出問題，分析原因並提出整改意見，跟蹤整改落實情況。咨詢師要善於總結，在總結中發現問題，及時改進。只有這樣，咨詢師的效率才能不斷提高。
顧問結束階段:
當物業管理咨詢期即將結束時，為了保證咨詢項目雙方的利益，維護咨詢公司的企業品牌，咨詢項目必須完成，咨詢公司和咨詢項目組要做好項目的收尾工作，使咨詢項目有壹個圓滿的結局。
項目收尾作為顧問管理生命周期的最後壹個階段，主要包括:項目評審；收集、整理和歸檔項目文件；咨詢項目實際成本的決算；總結咨詢項目的經驗教訓；明確咨詢項目後續工作(顧問監理期)的負責人；提交咨詢項目結束函。
咨詢項目的收尾工作可分為項目評審和咨詢工作總結兩個方面。
壹.項目審查
1.重新全面審核咨詢顧問在咨詢期內完成的工作成果，檢查並落實項目計劃範圍內各項活動的完成情況？具體來說，比如:
①咨詢方案的編制、提交和實施
(2)建議函的提交、回復和落實、
③項目月度工作計劃和完成報告。
(4)專項工作的完成情況
⑤咨詢期間的各種工作記錄。
2、對咨詢服務效果的總體評價。
評價咨詢服務有效性最客觀、公正、全面、有效的方法是評價咨詢公司的整體運營狀況，通過咨詢公司的經營管理狀況來考察和評價咨詢項目的績效。
3.分析甲方對咨詢工作的滿意度指數。
在咨詢期間，咨詢公司壹般每季度會向咨詢公司出具《咨詢工作質量評估表》，在咨詢項目結案時，也可作為咨詢項目評審的依據之壹。
4.根據咨詢服務合同各條款的要求，逐壹檢查這些工作是否按照合同完成。
5.費用會計:
與咨詢公司結算咨詢費余額；咨詢期間實際費用的決算。
二、顧問項目工作總結
收集整理顧問項目文件，發布項目信息，總結經驗教訓等。每壹個項目，無論成功與否，都應該被視為壹次學習的機會。行政結案最重要的工作是收集、整理、編輯、歸檔所有與項目有關的文件，如項目所在物業管理市場調研報告、相關行業信息資料、咨詢期間的工作圖片、咨詢書、推薦信、工作計劃、工作報告、工作總結、工作信息等。
目的壹是為今後咨詢該項目的相關情況提供依據，二是為今後類似咨詢項目的實施提供參考。最好請顧問項目經理書面總結顧問項目管理過程中的經驗教訓，做得好的可以推廣到其他項目；做得不好，以後應該避免；整理總結本項目咨詢期間發生的壹系列案例。這樣不僅可以讓顧問項目經理提高自己，也可以為以後的顧問項目人員提供參考。
跟蹤後階段
現場咨詢結束後，咨詢工作進入後期跟蹤階段。這個階段的工作，對於咨詢公司來說，其實是對之前所有工作的鞏固。在此階段，咨詢公司可不定期派出咨詢組到項目現場進行檢查，對各專業相關內容操作中存在的問題或不足提出書面整改意見和建議。
以上整個駐場咨詢師的工作流程，也是我從事駐場咨詢師工作的經驗，希望能為以後的同事提供壹些參考。
物業前期咨詢中應做好的幾項工作？
物業管理的早期介入壹般有三種形式，即早期咨詢、早期介入和早期管理，內容不同，工作方法也不同。作者論述了房地產預咨詢的必要性和應做好的幾項工作。
物業預咨詢的必要性
物業管理企業是房地產開發商開發建設項目和物業運營管理的紐帶。對於房地產開發企業來說，在項目的初步設計階段甚至可行性研究和規劃階段聘請專業水平高、有壹定管理經驗的物業管理公司進行前期物業咨詢是非常有利的。這不僅有助於完善項目的初步設計和深化設計，還可以減少或避免因考慮不周而導致的設計缺陷給以後的銷售、使用和管理帶來的不便或損失。對於物業管理企業，具有壹定的管理經驗和專業技術人員，應主動申請參與房地產企業項目開發全過程，依托實踐中獲得的經驗，以合同方式對物業項目前期咨詢階段容易被忽視的問題和需要優化的部分提出意見和建議；通過物業預咨的有效性，取得開發企業對其管理和服務能力的信任和認可，努力實現建設階段的物業預介入；進入竣工驗收前完成物業前期管理委托。這不僅使物業管理企業充分了解物業項目和各部分，也使其有可能成為最適合接受物業管理委托的公司。
物業前期咨詢中應做好的幾項工作？
1.確定項目管理級別，擬定初步管理計劃。
根據開發商對項目規劃的開發類型、業態、規模、市場定位、客戶定位、產品檔次定位、價格定位，通過對咨詢項目的地理位置、周邊環境、相關項目現狀、市場標桿分析、未來客戶需求等進行深入調查研究，確定項目管理檔次，並通過初步分析計算，擬定相應的前期物業管理方案，便於前期物業咨詢工作的分項定位。
2.確定項目咨詢時間節點，擬定咨詢計劃。
根據開發商和設計單位的項目初步設計方案，對咨詢項目的建築結構、結構布局、設施設備配置、功能設施配套用房、整體環境等進行深入的分析和研究，並根據項目設計、項目進展和物業管理實踐的經驗，確定項目咨詢時間節點，擬定咨詢方案。前期物業咨詢的內容和時間節點應與項目設計和工程進度相協調，便於開發商采納和決策。
3 .確定咨詢的重點內容，並組織成立專門的咨詢小組。
根據物業產品的市場需求和在售、在用房地產產品的市場分析，從項目結構、功能布局、設備設施、安全設施、交通組織、園林景觀、導向標識等方面，，結合項目階段設計深度、物業管理實踐經驗、前期物業管理方案和項目實際，研究確定物業前期咨詢的重點內容，組織成立專項咨詢小組，發揮專業團隊力量，按照咨詢節點計劃完成專項咨詢，確保物業。
4.收集和利用咨詢課題的類比信息，緊密結合項目實際情況提出咨詢建議。
根據與開發商簽訂的前期咨詢服務合同的要求，研究確定的重點咨詢內容，不同物業業態以及咨詢課題涉及的相關信息，通過調查、討論、收集、分類，豐富咨詢課題的類比信息資料，結合項目不同階段、不同專業設計深度，根據物業管理的標準要求，在物業管理實踐中獲得的專業經驗， 前期物業管理方案中的專業管理需求，以及客戶的需求，結合項目的實際情況，充分利用模擬信息和數據提出咨詢建議，使建議與市場緊密結合，咨詢內容符合項目。
5.加強與開發商和設計師的溝通，提高咨詢建議的適用性。
根據開發商和設計單位提供的關於項目設計說明、初步設計和深化設計圖紙的資料，通過認真研究，在讀圖過程中發現的壹些設計缺陷，以及在今後物業管理和用戶使用中需要進壹步優化的問題，物業管理企業相關部門和人員要與開發商和設計單位建立不同的方。在物業項目開發過程中，由於季節、施工進度、工序交叉等諸多因素。，開發商對前期物業咨詢建議和意見的采納程度不同。物業管理公司應把握提出建議的機會，適時提交。應對提交的咨詢建議報告的采納情況進行跟蹤，特別是對後期物業運營、管理、能耗控制和使用有重大影響的咨詢建議和意見，以促進關鍵建議的采納和實施，避免在開發、設計和施工中錯失采納建議的最佳時機，提高咨詢建議的實際效果。
6.加強對開發人員采納建議的實際效果的調查和跟蹤，並向開發人員進行反饋。
物業項目建成投入使用後，物業管理企業的咨詢部門應繼續做好對後期物業運營、管理和能耗控制有重大影響並被開發商采納的建議和意見的實際效果跟蹤調查工作。通過總結分析，將實際效果反饋給開發商和設計單位，讓開發商在今後的開發項目中，打造出適用性好、質量高的物業項目，這是物業管理企業與開發商和設計單位建立良好合作關系的重要環節。
物業工程是壹項系統工程。設計師有時候對未來使用和管理中的問題不是很清楚，必然會忽略業主未來使用的便利性和物業管理企業的需求，這就需要物業管理企業前期的顧問及時提問，在設計時進行修正。所以前期物業咨詢的介入時間越早越好，咨詢越深入越好。
關於物業管理的早期介入？雙贏？戰略願景
摘要:開發商和物業管理公司是與物業密切相關的利益相關者。開發商規劃建設物業，形成硬件主體；物業管理公司為開發商和業主提供軟件管理服務。物業前期介入的關鍵是了解利益相關方，滿足投資和使用需求的平衡，獲得投資收益，保證業主的舒適度和物業的可持續發展。
物業管理的前期介入，是指物業管理企業在接管物業之前，參與物業的規劃、設計和建設的過程。從業主(使用人)和物業管理的角度，提出壹些合理化建議，使物業最大限度地滿足業主和物業管理的需要。
現代高層建築具有設計復雜、科技含量高、施工周期長、安裝施工難度大的特點。為了保證物業建成後的正常使用，物業管理公司的前期介入是非常必要的。目前，壹些有遠見的開發商已經開始嘗試對物業項目實施預介入管理，但大多數預介入都是在業主入住前半年左右開始的。他們主要是對建築安裝的後期工作提出壹些建議，為接管驗收做前期準備。深度和廣度都存在壹定的缺陷，開發商給物業管理帶來的諸多問題仍然難以解決。物業管理企業真正的前期介入，應該從項目前期設計開始，到物業驗收結束。
前期介入物業管理，無論對於房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商進行硬件建設，物業管理企業進行軟件管理。前者是建築財產，後者是扮演財產的角色，兩者有區別但又有聯系。對於開發商來說，進行投資決策，進行規劃設計，選擇合適的地段、房間和附屬設施，通過建設形成物業的目的是為了增強對業主的吸引力。但是對於業主來說，關心的不僅僅是建築的地理位置是否合理，業主是否會權衡物業管理的好壞。因此，開發商在規劃設計階段就應該選擇好的物業管理公司，利用物業管理公司的經驗和專業知識，提出規劃設計的建議和意見，使規劃設計更加符合使用管理的要求，為以後的管理打下良好的基礎。物業管理公司也要建立現代化的管理模式，充分考慮物業開發階段完成後的使用和管理需求，兼顧提高生活水平的需求，就這些問題積極與開發商進行互動和溝通。
壹是從項目設計階段就提前介入，參與物業建設項目的優化設計，實施物業的超前管理，提出改善物業建設的建設性意見，避免物業建成後使用階段出現問題。
物業管理公司在參與物業規劃設計時，可以根據以往小區物業管理實踐和居民生活中發現的規劃設計問題或缺陷，提出糾正和完善措施，使這些問題在規劃設計中得以避免。新項目開工前，物業管理公司可以先制定小區物業規劃設計方案和發展規劃前景，以書面形式提交給開發商，與開發商的設計師共同確定物業規劃設計方案，經雙方負責人簽字後實施。具體方面如下:
1.配套設施
比如住宅小區的規劃設計，必須考慮到幼兒園、產權房、機動車停車場、自行車棚、業主俱樂部、商業網點的適宜位置。
2.水、電、暖、有線電視、通信、燃氣供應商的規劃設計應充分考慮社區的區域特點和發展需求，水電供應能力應留有余地。
3.建築材料
物業管理公司將根據實施物業管理中有關建築材料的信息和開發商以往使用建築材料的情況，向設計單位提供詳細的建築材料的品牌和型號以及其他在物業管理中容易出現問題的材料，以避免因建築材料質量差而損害開發商形象的現象。
4.安全。
比如設置崗哨、圍欄、道路、監控等。
5.垃圾處理
建立垃圾房和垃圾站解決汙染排放問題。
6.消防
消火栓和綠化用水的放置和使用。
7.其他方面
如業主俱樂部、網點、物業管理用房的建立和維護。
第二，對物業的規劃、設計、建設提出合理化建議。
1.審查土建結構、管線走向、接入線路、安全系統、室內外裝修、設施建設、設備安裝的合理性。重點是消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通信設備、給排水設備、空調設備、車庫及公共泊位設備、電力設備、交通及電梯設備、服務設備等。
2.提出符合施工現場物業管理需要的建議，協商解決方案。
3.在施工現場記錄以後的保養維修要點，記錄圖紙變更要點。
4.參與項目驗收，進行設備檢查、外觀檢查、性能檢查和功能測試，並根據整改計劃督促整改。
物業管理公司應安排相關專業人員參與施工監理。在監理過程中，物業管理人員會盡可能全面地收集該住宅樓的各種信息，同時熟悉各個部位，了解地下工程和隱蔽工程。這樣便於為以後的管理做好充分的準備。在這個過程中，開發商要配合物業管理公司。
第三，設計管理模式，起草和制定管理制度
在前期介入時，物業管理企業要根據業主和使用人的希望和要求，設計未來的管理模式，制定相應的規章制度，還必須與開發商壹起起草相關的文件制度。
1.成立業主管理委員會，維護業主利益。
2.與開發商共同起草物業規章制度、業主委員會管理條例、業主公約、轄區內裝修施工管理辦法。
3.建立轄區內的物業組織，規定各部門人員的崗位責任制，編制《住戶手冊》和物業管理綜合措施。
4.制定員工培訓計劃並實施。
由於前期介入，物業管理單位應基本了解物業的整體規劃布局、結構及管線布置、設備設施，熟悉物業可能存在的隱患；力爭在建築安裝方離開前解決發現的問題，既節約了成本，又大大縮短了物業開發、運營、使用的過渡期。如果能獲得開發商的授權，在竣工驗收階段代表開發商和建築安裝單位對建築安裝質量進行監督和協調，以保證物業施工質量，物業管理公司就能保證接管驗收的順利進行，並在接管後及時為業主提供可靠的服務。另外，物業管理的提前介入也可以鍛煉團隊，避免因倉促上陣而造成失誤，給業主留下不好的印象。
物業管理的前期介入，使物業管理企業的工程技術人員在前期介入管理過程中得到充分的訓練，有利於其全方位的技術發展和物業管理企業工程技術人員的培養。物業管理公司的前期介入管理應根據公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，並在此基礎上建立有效的工作制度，確保物業管理前期介入的規範運作。；