恒大地產、遠洋運輸服務、華潤萬象生活已進入上市程序，越秀地產165438+10月23日晚間披露擬分拆物業上市。不久前，金科服務和融創服務成功赴港上市...
就在這火熱的壹幕前不久，又有多只新地產股相繼破發，以及地產板塊的整體回調，而作為行業龍頭的保利地產也收到了首份負面評級報告。
業內人士認為，當前行業進入了新壹輪的冷靜調整周期，未來市場對物業管理行業的認識將進入壹個更加合理的層面，從行業整體的看好到對各個公司的考察。
顯然，這些都不會阻擋房產上市的步伐。中信證券預測，2020年第四季度物業管理公司IPO融資規模將遠超2020年前三季度之和。
聚而散之
165438+10月22日，遠洋服務被港交所傳出消息。次日晚間，越秀地產發布公告稱，正在考慮分拆物業管理業務並在聯交所主板上市的可能性。同時有市場消息稱，華潤萬象人壽將於65438+2月上市。
165438+10月22日，恒大地產在提交招股書54天後召開上市新聞發布會，透露了即將上市交易的消息。
不久前，金科服務於6月165438+10月17日在港交所敲鐘，當日收報44.7港元，與發行價持平。第二天股價破底後，又迎來了壹波上漲。24日收於49.6港元，較發行價上漲10.96%。165438+10月19日，融創服務敲鐘，收於14.14港元，漲21.9%。
然而，不久前，新地產股還在“破發潮”中。
65438+10月19日，卓悅商業企業服務上市，首日收盤價為11港元，較發行價10.68港元上漲約3%。但隨後幾個交易日，其股價震蕩下跌，10月27日收盤跌破發行價65438，目前仍在破發。
在此期間，首服於10月22日10上市，當日收報1.76港元，較發行價2.4港元下跌26.67%。地產股的風向變了。
10月30日10，合景優活和世茂服務當天敲鐘。和晶優活上市當日破發，以22.94%的跌幅慘淡收盤，而世茂服務壹度跌破發行價16.6港元，最終勉強維持發行價。
但僅在第二個交易日(165438+10月2日)，世茂服務跌破發行價，收於16.5港元。當日，首服和合景優活分別收於1.39港元和5.97港元，較發行價分別下跌43.5%和24.3%。
其實不光是新股破發，最近地產板塊整體調整也是如此。
柯睿統計顯示，今年年初至10月30日10，34只地產股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄。其中，9月份30只地產股平均跌幅約為10%，其中13只個股跌幅超過10%。
分化表現
隨著物業管理公司的集中上市，物業股份的性質逐漸喪失。地產股從過去的資本寵兒變成了認真審視的對象。市場認為，地產板塊普漲的時代可能已經成為過去，個股的情況成為關註的焦點。
上述4只6月5438+10月登陸資本市場並相繼破發的地產股中，除世茂管理面積654.38+億平方米外，首服、優商服、合景優活管理面積分別為654.38+05.03萬平方米、2580萬平方米、2220萬平方米。
中指院數據顯示，2020年全國物業服務百強企業平均管理面積為4279萬平方米。上述三家物業管理企業的規模明顯低於這個水平。
最近打破“魔咒”的融創服務和金科服務，都是管理面積過億的企業，背靠大型地產公司。
值得壹提的是，頭部物業管理企業保利物業近期也出現明顯回調。蔡東Choice的數據顯示，保利地產今日收於52港元，較今年5月逾90港元的高點下跌40%。165438+10月中旬，麥格理還將保利地產評級為“跑輸大市”，目標價45.8港元。
有資深行業分析師告訴記者，保利地產由於面積大，上市之初期望很高，但利潤並不高。
截至上半年末，保利物業管理面積365，438+07萬平方米，行業排名第四；排名第二和第三的亞生活和碧桂園，服務面積分別為3.53億平方米和3.2億平方米，三家公司的管理規模較為接近。同期保利物業毛利率僅為20.4%，遠低於雅生活和碧桂園服務超過36%的毛利率。
未來還有空間。
雖然個股分化，但從行業整體來看，物業管理行業未來仍有廣闊的市場和前景。
諸葛找房數據中心分析師陳曉告訴記者，整體來看，物業板塊發展潛力較大，目前處於物業管理行業發展的初期，發展和進入的空間仍然較大，其輕資產模式、穩定的現金流和較低的負債率對資本市場更具吸引力。
在壹位長期跟蹤地產股的投資者看來，“只要大股東的房子繼續賣，再加上催收率提高，價格上漲，物業公司未來幾年就能過得很好。這種生意很穩定。只要房子在，錢就可以壹直收，也是抗通脹的。”
現在大量的物業管理公司上市，有利於後續市場集中度的提高。中信證券認為，規模較小、缺乏特色的物業管理公司將失去擴大規模的動力。新領域可能導致管理風險；同時，上市帶來的戰略、資金、人才的便利，將進壹步分解阻礙物業管理公司成長的因素。
上述投資人還提到，未來行業集中度的提高將有利於頭部企業，管理面積越多，成本越低。同時，小房企增量淘汰也會面臨同樣的情況。“業主委員會會更換不滿意的物業，中產階級對服務也有更高的要求。這有望成為未來的趨勢。"
中信證券也表示，未來優秀企業的價值將進壹步凸顯。由於科技進步、管理創新和增值服務的發展，未來三年可能成為提升集中度的關鍵三年，品牌護城河將更加寬廣。
然而，壹些業內人士對行業的發展持悲觀態度。
有資深分析師向記者直言，房產的想象空間存在瓶頸。它認為科學技術可以降低壹些成本，但程度有限；同時，最好的物業是工業園、寫字樓等企業客戶，普通小區業主可能很難有想象力。“現在企業上市的錢會收起來用於並購，可能是虧損的。畢竟收並購也不便宜。”