中國房地產業發展的制約因素分析由於歷史較短，經驗不足，體制原因，中國房地產業的發展會受到壹定程度的制約。壹個是人才匱乏。雖然目前從事房地產行業的人很多，但受過專業教育培訓、經驗豐富的房地產專家卻很少。房地產企業的領導大多是和尚，很多都是亂世英雄。在房地產行業發展初期不規範，缺乏競爭力的條件下，他們很容易成功。隨著房地產行業向規範化發展和競爭的加劇，特別是我國加入世貿組織後，在過去行之有效的方法不再適用的新形勢下，許多人不得不退出，人才短缺將更加明顯。第二，缺乏合格的物業管理隊伍。物業管理是與房地產行業發展密切相關的行業，房地產行業要有效發展，必須有物業管理的配合。然而，目前我們缺乏合格的物業管理專家和團隊，許多房屋的物業管理與消費者的要求存在很大差距。隨著居民消費意識的提高，差距會更大。此外，物業管理費與工薪階層經濟承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的問題。第三，支持房地產業發展的交易市場和中介機構還很不完善。目前，許多地區房地產壹級市場不規範，交易秩序混亂的現象時有發生。許多地區沒有建立二級市場，即使在壹些有二級市場的地區，也缺乏合理的交易規則；土地和資產評估機構、房地產經紀人、會計師事務所、律師事務所、貸款擔保機構等。與房地產開發和交易相關的不僅供不應求，而且很多中介機構對房地產業務不熟悉，難以承接房地產業務。此外，很多地區對中介機構缺乏嚴格的資質評估和規範的行業管理。第四，缺乏住房租賃市場。租賃業務是房地產業的重要組成部分。以前我們的房屋租賃關系是單位和職工之間的關系。住房全額補貼出售給職工後，單位不再承接租房業務，必須有專業的房屋租賃公司來承接這項業務。任何地區都不應該只有房屋銷售市場而沒有房屋租賃市場。然而，目前許多地區尚未建立住房租賃市場，而在壹些已經建立住房租賃市場的地區，在行業規範、價格、稅收、服務範圍等壹系列問題上缺乏相應的管理政策。第五，法制滯後。雖然近年來在房地產行業管理方面制定了許多法律法規，但是這些法律法規對於房地產行業發展的實際需要來說仍然是不夠的。除了法律法規不完善，還有大量有法不依、執法不嚴的現象。法制的落後使得房地產領域的社會信用缺乏監督和保障，影響了房地產管理的效率和效益。六是住宅建設科技含量低。雖然近年來房地產業發展迅速，但由於忽視了住宅科技的作用，房地產開發在采用新技術、新材料、新工藝、新設計理念提高住宅內在和外在質量方面滯後，難以滿足消費者日益增長的對住宅建設工程質量和住宅及設施、環境、服務質量的要求。第二節中國房地產發展的優勢分析1。國家的重視。在國家制定的國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要中，對住房建設和房地產業的發展都有明確要求。指出“2005年城鎮居民人均住宅面積提高到22平方米”(這裏指建築面積，按建築面積1平方米計算為16.54平方米)，要“深化城鎮住房制度改革，實行住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進壹步發展以住宅為重點的房地產。2.房地產業與經濟社會發展目標是壹致的。中國將把城市化和西部大開發作為經濟和社會發展的長期戰略目標。要實現這兩個戰略目標，尤其是城市化的目標，必然伴隨著房地產業的大發展。3.國家政策的支持。改革開放以來，特別是1998以來，國家和有關部門制定了壹系列鼓勵房地產業發展的政策。它在未來仍將發揮重要作用。國家和有關部門還將根據國民經濟和社會發展的需要以及房地產開發的具體情況和需要，制定相應的支持政策。4.人們對住房概念的認同。經過前幾年的房改和房地產市場的發展，特別是實物福利分房改為住房貨幣補貼後，職工住房靠國家和單位的計劃經濟觀念被徹底打破，自己攢錢、貸款買房成為居民解決住房問題的主要途徑。5.房地產行業逐漸走向規範。通過國家和有關部門近年來的努力和市場規則的作用，加上消費者權益意識的提高，房地產開發商的不規範行為得到了遏制，房地產行業逐漸擺脫混亂狀態，行為規範有了很大進步。6.房地產開發的調整已經基本到位。目前，以經濟適用房為主的普通住房供應量在增加。從稅收方面來說，開發商在努力降低商品房的成本，使商品房的數量和價格逐漸向滿足工薪階層的需求發展。7.社會配套條件基本具備。近年來，與房地產業發展相關的房地產交易市場、住房租賃體系、中介組織和中介服務市場、住房信貸體系、住房公積金和補貼制度等都已建立並逐步規範。8.中國已經加入世貿組織，各項規定的逐步實施將促進房地產業按照國際標準運行和發展。在稅收上實行國民待遇後，會有更多的海外資金進入中國的房地產行業。9.大規模城市化對房地產的推動。人口城市化不僅是經濟發展到壹定階段的必然產物，也是我國擴大內需、促進經濟增長的重要手段。中國654.38+0.3億人口，有8億在農村。目前中國城市化率只有30%，遠低於發達國家70%-80%的發展水平。人均GDP800-1300美元的階層是人口城市化最快的階段。另外，中國經濟可持續增長的關鍵是啟動內需，農村的消費需求潛力最大。城市化是解決農村發展問題、實現國民經濟可持續發展的必由之路。積極穩妥地推進城鎮化是“十五”期間必須研究解決的重大戰略性、宏觀性和政策性問題之壹，今後城鎮化的比重將每年提高壹個百分點。大規模的城市化將帶動大規模的城市住房建設，並為房地產業的發展提供巨大的商機。10.西部大開發的積極影響。西部大開發戰略的實施有利於中西部地區房地產市場的發展和全國房地產業的均衡發展。“十五”期間，中國將加快實施西部大開發戰略，加快中西部地區發展，投資、政策和資源向中西部地區傾斜。大量投資對房地產提出配套需求，區域經濟的發展和居民購買力的提高會提高對房地產的有效需求。東部地區的房地產商不會忽視西部大開發給中西部地區帶來的房地產商機，中西部地區房地產的發展有利於中國房地產業的均衡發展。11.最重要的是，中國房地產的有效需求會逐漸升溫。房地產有效需求的增長主要體現在住房需求的增長上。主要因素有:首先，房改政策的逐步實施，人均可支配收入的提高，以及國家大力發展房地產金融，將大大增強城鎮居民的購買力和欲望，從而大大提升對房地產的有效需求。其次，在醫療、養老等社會保障制度改革的推動下，我國的社會保障體系將逐步建立和完善，這也將緩解人們對收入增長的較低預期與支出的較高預期之間的矛盾，他們將少壹些後顧之憂，敢於用自己的錢甚至未來的收入來買房。第三，住房抵押貸款、資產證券化等房地產金融的發展也會刺激居民的購買行為。第四，人們對住房投資消費動力的增強，也將為中國房地產行業的中長期發展帶來巨大商機。特別是隨著中國城市戶口制度的改革和人才的合理流動，新的住房需求將被積極創造，白領公寓、老年公寓和學生公寓的需求也將逐步增加。