[裁判摘要]
根據《中華人民共和國物權法》第七十二條規定，業主對建築物專有部分以外的部分享有權利，承擔義務。* * *物業服務企業在物業管理(含前期物業管理)過程中產生的部分收益，未經特別約定，應當歸全體業主所有，主要用於補充小區專項維修資金。物業服務企業如果管理* * * *的部分，可以享受壹定比例的利潤。
原告:江蘇省無錫市春江花園業主委員會。
代表人:常本敬，業主委員會主任。
被告:上海陸家嘴物業管理有限公司無錫分公司。
代表人:袁，該公司經理。
被告:上海陸家嘴物業管理有限公司
法定代表人:徐爾金，該公司董事長。
原告江蘇省無錫市春江花園業主委員會(以下簡稱業委會)因與被告上海陸家嘴物業管理有限公司(以下簡稱無錫分公司)、被告上海陸家嘴物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)發生物業管理糾紛，向江蘇省無錫市錫山區人民法院提起訴訟。
原告業委會訴稱，2002年6月25日，被告物業管理公司與無錫巨江房地產開發有限公司(以下簡稱巨江公司)簽訂了《前期物業管理委托合同》，約定巨江公司委托物業管理公司管理春江花園物業，期限為2002年6月165438+10月25日。合同成立後，物業管理公司安排被告無錫分公司對春江花園實施物業管理。2007年2月22日，65438+，原告業委會依法成立。2008年6月21日，根據春江花園業主大會作出的業主自治決議，業委會致函物業管理公司，明確不再與其簽訂物業管理合同，並要求物業管理公司及時辦理交接。2008年7月17日，物業管理公司派員與業委會正式辦理交接，並簽訂交接清單，明確物業管理公司應向業委會移交的物業管理費等費用總額為2327931.87元，其中小區* * *部分收入的結算期為2008年6月至6月。業委會查閱物業管理公司移交的資料後發現，無錫分公司在2004年至2007年向小區* * *收取了部分收入，0元未計入轉款。為保護全體業主利益，訴至法院，要求物管公司及無錫分公司立即返還交接清單確認的2327931.87元中的2273872.32元(差額54059.55元為雙方訂立協議後應返還物管公司的部分)及2004年至2007年利潤的70%，即
原告業委會提交了以下證據:
1.原告業委會備案證明1份、無錫物業管理區域業主委員會備案回執1份，用以證明業委會是依法成立的事實。
2.1 .原告工信委與被告無錫分公司2008年6月5438+10月65438+10月065438+10月的會議紀要壹份，用以證明工信委與無錫分公司召開會議要求調取資料。
3.1 .被告物業管理公司與原告物業管理委員會2008年6月23日的會議紀要壹份，用以證明雙方同意在業主自治後討論春江花園的交接事宜。
4.壹份通知，用以證明原告業委會向被告物業公司發出通知，告知其春江花園業主大會決定實施業主自治的事實，並要求物業公司移交相關資料，結清相關工作人員的工資及日常費用。
5.2 . 2008年6月29日的《資料移交協議》、2008年6月29日的《資料移交協議》和2008年6月30日的《無錫春江花園對外合同修改協議》,用以證明原告物業管理委員會和被告物業管理公司同意移交相關資料。
6.2008年6月29日，原告物業管理委員會與被告物業管理公司簽訂了《無錫春江花園人事關系處理協議書》，用以證明雙方安置相關人員的事實。
7.2 . 2008年7月23日17《無錫春江花園退出及移交協議書》壹份，用以證明被告物業管理公司於2008年6月23日同意退出春江花園的物業管理，並移交相關材料。
8.2008年7月17日《物業公司春江花園壹、二期結算資金劃轉清單》壹份。證明雙方於2008年就被告物業公司應移交給原告物業委員會的物業達成協議的事實。
9.2008年7月21日原告物業管理委員會致被告物業管理公司的函。證明物業管理委員會要求物業管理公司確認2008年6月23日至2008年7月7日期間與物業管理委員會簽訂的壹系列協議的事實。
10.29 2008年7月，被告物業管理公司回復原告業委會，證明物業管理公司對雙方簽訂的人事關系處理、資料移交、對外合同簽訂、材料移交四個方面的協議無異議，要求雙方繼續協商費用結算事宜。證明2008年7月17日的交接清單並不是雙方所有事項的完全解決。
被告無錫分公司出具的11.2005-2007年度收支情況表、2004年度部分費用收取及退還日報表，用以證明被告物業管理公司2004年至2007年* *部分* * *收入5967370+0元，應予上交。
被告物業管理公司、無錫分公司辯稱，2002年6月25日，物業管理公司與巨江公司經協商簽訂了《前期物業管理合同》，春江花園的物業管理實際由無錫分公司實施。原告業委會成立後，雙方先後進行了材料等的交接，並通過和解，於2008年7月17日訂立了壹份交接清單，其中明確寫明，截至2008年6月30日，物業公司應向業委會結算的款項總額為2327931.87元。這是前期物業管理實施過程中雙方的匯總計算，是對所有應移交給業委會的資料和物業的壹攬子解決方案。交接清單第十條也明確:“雙方約定，各自管理期限內應當由各自承擔的收入和費用，由各自承擔。”根據這份協議可以看出，雙方已經解決了所有的糾紛，所以目前業委會的訴訟請求超出了雙方的約定範圍，其超出的訴訟請求不應得到法院的支持。根據協議，物業管理公司和無錫分公司應向業委會上交的款項總額為2327931.87元。扣除業委會訴訟請求中已批復給物業管理公司的54059.55元，實際已支付1857995.72元，故仍需移交業委會。對於這部分錢，約定及時上交。
退壹步說，即使轉賬清單中不包括* * * 2004年至2007年的部分收入，原告的訴訟請求也沒有事實和法律依據，應當駁回。主要原因是:根據相關法律和地方規定，* * *的部分收入應先剔除成本計算，先補償物業管理公司的管理費用，超出部分應保證物業管理公司利潤的8%。之後如仍有結余，可由物管企業和業主* * *按壹定比例享有。就本案而言，物業管理公司和無錫分公司對春江花園的管理本來就是微利，達不到利潤的8%。因此，按照上述方法計算，春江花園業主2004年至2007年的部分管理收入不存在可分配利潤。此外，由於該小區部分業主在2008年6月30日前仍拖欠物業管理費1，31，000元，業委會是全體業主的代表，故要求對該部分欠款行使抵銷權，並從物業公司應交給業委會的款項中扣除。
被告物業管理公司及無錫分公司提交了以下證據:
1.2002 165438+10月25日，被告物業管理公司與巨江公司簽訂了《春江花園前期物業管理委托合同》，用以證明物業管理公司已取得對春江花園實施前期物業管理的資質。
2.1 .中國建設銀行電子轉賬憑證壹份，用以證明雙方於2008年7月17日簽訂《春江花園壹、二期結算資金劃轉清單》後，被告物業公司已履行支付義務557995.72元的事實。
3.2006年7月至2008年6月，《春江花園管理處經營情況說明書》證明被告物業公司在春江花園的物業管理經營是微利的，僅有利潤63539.46元，原告的訴訟請求沒有依據。
無錫市錫山區人民法院壹審查明:
2002年10月25日，165438被告物業管理公司與開發商巨江公司協商簽訂春江花園前期物業管理合同，約定物業管理公司對巨江公司開發的春江花園住宅小區進行前期物業管理，範圍為春江花園壹、二、三期，面積32.3萬平方米，建築面積60萬平方米。在約定的管理期限內，物業管理公司按照物價局核定的標準向業主和物業使用人收取物業管理服務費；物業範圍內的商鋪、地下車庫、會所的物業費不包含在向業主收取的物業費中，必須單獨列出。合同約定的管理期限為165438+2002年10月25日(即合同簽訂日)至業委會成立。合同還約定了其他相關事項。合同成立後，物業管理公司指派下屬分公司無錫分公司實施春江花園前期物業管理。
2007年2月22日，原告春江花園業委會成立。業委會成立後，於2008年6月2日在無錫市錫山區東亭街道辦理了註冊登記手續。2008年6月21日，根據業主大會作出的落實業主自治的決議，業委會向被告物業管理公司發函明確與其解除物業管理服務合同，並要求物業管理公司在收到函件後15日內將相關資料及物業移交給業委會，移交完畢。物業管理公司收到該函後，於2008年7月17日派其副總經理朱繼峰與業委會主任常本敬進行協商，達成了交接協議性質的“交接清單”。協議確認:至2008年6月30日，物業管理公司應返還1年7月後業委會收到的物業管理費、業主保管的各種押金、小區1年6月至2008年6月的部分收益，共計2327931.87元。其中1 890 931.87元於2008年7月31日前付清，其余437 000元於2009年4月30日前付清。協議第十條還規定“雙方約定，各自管理期限內應由各自承擔的收入和費用，由各自承擔”。本協議附有雙方確認的“結算項目清單”和“付款協議”。其中《結算項目明細表》記載春江花園小區2008年收取的部分停車費為629035元，2007年預收的部分停車費為160，180元。停車費70%歸業委會管理，物業公司會交給業委會。
本案審理期間，被告物業管理公司於2008年8月26日主動履行了557995.72元的付款義務。經原告業委會申請，法院判決物業公司銀行存款654.38+0.3萬元，物業公司實際支付654.38+0.85799532元。
另查明，根據被告無錫分公司前期物業管理期間的財務報表，無錫分公司管理春江花園業主部分物業的收入包括場地租賃費、停車管理費、俱樂部收入三項，具體為:2005年1 415112.82元。2006年為65，438+0，808，004.50元；2007年為265438元+044933元；* * 2007年部分物業管理支出為298，654.38元+055.95元、497，204，5438元+02元、430，650元。以上支出項目包括物業服務費用、停車管理費用、會所費用(含遊泳池費用、維護費用等費用)和其他營業稅金(含營業稅、城建稅、教育費附加、價格調解基金、糧食風險基金和防洪保安基金)。雙方對財務報表確認的上述事實無異議。
上述事實，有原告業委會、被告物業管理公司、無錫分公司提供的證據材料，以及本案庭審筆錄為證，足以認定。
本案壹審爭議如下:1。雙方2008年7月17日的交接協議是否已包含所有結算事項，特別是是否包含業主2004年至2007年的部分收入；二、2004年至2007年，所有者* * * *部分收入的界定和分配；三。被告物業管理公司能否對部分業主所欠的物業管理費行使抵銷權。
無錫市錫山區人民法院認為:
關於爭議的焦點，轉讓協議中體現的內容。法院認為，2008年7月17日的交接協議是雙方真實意思的表示，詳細約定了被告物業公司在2008年實施管理期間應返還原告業委會的款項、整個前期物業管理期間委托的業主押金以及交付時間。根據約定，物業管理公司應向業委會返還的金額為2327931.87元。但值得註意的是，該協議並未具體記載物業管理公司和被告無錫分公司從2004年至2007年實施業主物業管理所得的收入，而根據無錫分公司的財務報表，這筆收入的數字相當大。本案審理中，物業管理公司與無錫分公司對協議第十條“雙方約定各自管理期限內應由各自承擔的收入和費用由各自承擔”的解釋為:雙方通過簽署該條款，已就交接內容進行了壹攬子結算，不存在其他爭議。即使有糾紛，雙方也應該各自承擔，不應該互相索賠。但業委會認為，該條款僅表明對清單中所列轉讓內容不再有爭議，並不意味著其放棄了主張部分收益分配的權利。法院認為，雙方的交接協議明確交接了* * * 2008年6月至6月的部分收入，協議第十條的內容不能理解為業委會有意讓出春江花園業主* * * 2008年之前的部分收入。所以協議應該是不完全的交接協議，不包括2004年到2007年的部分收入。根據無錫分行的報告，從2004年到2007年，* * *有巨額收入。作為代表全體業主行使權利的組織，業委會的職權來源於業主大會的授權。未經全體業主授權，其不能以自己的意誌放棄業主的主要權利，即使表示出放棄的意思表示，也是無效的民事行為。據此，法院認為，2004年至2007年部分物業的收益未在上述轉讓協議中體現，該收益應依法在物業管理企業與全體業主之間進行分配。
關於爭議的第二個焦點，2004年至2007年業主部分收益的界定和分配。法院認為，本案中所謂的物業管理收入* * *部分，應當是* * *部分收入與成本支出的差額，且雙方在本案審理中已達成協議，即春江花園小區業主2004年至2007年的部分收支以被告無錫分公司的陳述為準。雙方的民事行為均未違反法律法規的禁止性規定，法院予以確認。根據法院對這部分報告的審查，該小區部分業主2005年至2007年的總收入為5368050.32元，期間總支出為122549114元，因此總收入為4142559.18元。原告業委會所主張的2004年的收入，根據其提供的報表無法判斷，雙方無法統壹當年的部分收入。作為索賠人，業委會負有舉證責任，不應承擔不利後果。故因證據不足，法院未支持業委會主張的2004年收益分配的訴訟請求。
關於收益分配，法院認為，本案訴訟收益壹方面得益於被告物業管理公司及無錫分公司的管理行為，同時也應註意到，物業管理企業管理的物業屬於全體業主所有。* * *壹部分人有* * *物的收益權，這是法律上的權利。對於這部分收益的分配，全體業主和物業管理企業可以通過合同約定進行分配，沒有約定的，應當依法進行分配。在這種情況下，雙方對這部分收益的分配沒有合同依據，所以應當依法進行分配。由於我國法律沒有具體規定，法院認為在不違背法律原則的前提下，應當公平合理地分配部分財產的管理收益。物業管理有其特殊性。物業管理實施過程中，物業管理企業為小區業主服務，但部分業主並不為其管理買單。如果物業管理企業在支付管理費用後不能獲得經濟回報，對物業管理企業是不公平的。同時，小區裏有壹些* * *物作為全體業主，全體業主都是物的主人。如果所有者的權利被排除在收入分配之外，這顯然違背了法律原則。據此，在住宅區有部分管理收益的情況下，收益應主要歸全體業主所有，物業管理企業在支付管理成本後也應享有合理回報。綜上，根據公平原則的要求，並參照《江蘇省物業管理條例》第三十三條“扣除物業管理企業的代理費後，收益的30%用於補貼物業管理企業的服務費，收益的70%計入維修基金，合同另有約定的除外”的精神。同時考慮到2008年上半年* * *的分配方案，由原被告與被告協商確定，即業主得70%，物管企業得30%。法院認為，本案中原告業委會獲得70%，物業管理公司獲得30%的收益分配是合理的。據此，業委會代表春江花園全體業主享有收益4，654，38+042，559.654，38+08元，其中2，899，795，438+0.43元。值得註意的是，業委會並沒有權利自行處置這部分錢。根據相關法律規定，該款應作為小區的維修基金。業委會作為執行機構，應當按照業主的意誌和法律的規定使用該款。物業管理公司應先彌補物業管理企業的管理費用，盈余也應滿足物業管理企業利潤的8%，再對余額進行再分配的意見，因缺乏法律依據和雙方約定，被法院駁回。
關於爭議的焦點，被告物業管理公司能否對部分業主所欠的物業管理費行使抵銷權。物業管理公司提出部分業主在2008年6月30日前仍欠131000元的物業管理費，但未提交充分證據予以證明。更重要的是，《中華人民共和國合同法》第九十九條規定:“當事人互負到期債務，債務的標的物種類、質量相同的，任何壹方可以將其債務與對方的債務抵銷。根據這壹規定，為了抵銷債務，當事人應當互相承擔債務，享有債權。本案中，訴訟雙方是原告業委會、物業管理公司和被告無錫分公司，而欠物管費的業主是單壹主體。業委會代表小區全體業主提起訴訟，雖然也包括欠費的業主，但兩者有本質區別。因此，雙方的債權債務主體不同，不符合抵銷的法定規定。故對物業公司行使抵銷權的主張不予支持。
綜上，被告物業管理公司應向原告物業管理委員會返還交接清單確認的款項(扣除54059.55元)和該小區* * * 2005年至2007年部分收入的70%，即雙方確認的2273872.32元，以及應返還業主的28997965438元+0.43元。鑒於物業管理公司已支付1857995.72元，仍應向物業管理委員會返還3315668.03元。由於被告無錫分公司是不具有法人資格的物業管理公司的分支機構，依法成立，具有壹定的組織機構和財產，也實施了物業管理行為，故應與物業管理公司共同承擔上述返還責任。據此，無錫市錫山區人民法院依據《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十三條、第七十四條第三款、第七十九條，國務院《物業管理條例》第五十四條第二款、第五十五條，參照《江蘇省物業管理條例》第三十三條之規定，於2009年6月12日作出如下判決:
1.被告物業管理公司及無錫分公司均於本判決生效後三日內將3315668.03元返還原告物業管理委員會。
2.駁回原告業委會的其他訴訟請求。
壹審宣判後，雙方當事人均未在法定期限內提起上訴，判決已發生法律效力。
這個案子太長了。我這裏還有壹百。我放不下這麽多。妳需要來找我。