房地產開發商需要向國家申請什麽手續和申請？謝謝大神，幫幫我。

先向工商行政管理部門申請名稱預先核準，再持名稱預先核準通知書、公司登記申請書、股東身份證、公司章程、驗資報告等向市建設局申請預先核準。公司領取營業執照後，可以向自治區建設廳申請資質，然後就可以開始房地產業務了。申請資格的材料我們會壹次性通知妳。我們初審時間是15個工作日，自治區建設廳審批時間是22個工作日。個人合作建房是指壹群自然人通過簽訂《個人合作建房協議》自發發起、聯合起來，* * *共同出資購買住宅土地使用權建設住宅商品房項目，合作建房供自己居住，實現“居者有其屋，居者優”的夢想。與房地產開發公司的商品房不同，個人合作建房是壹種非盈利行為，由於節省了大量的財務管理費用、銷售推廣費用，利潤高，大大降低了建設成本。根據其他省市的報道，應該比商品房至少低20 ~ 35%。由於價格優勢明顯，個人合作建房受到了社會各界的關註和廣大市民的熱烈響應和支持。目前，全國已有40多個城市開展個人合作建房，其中溫州、深圳、重慶等城市取得了實實在在的進展。經過壹段時間的準備，天津個人合作建房已經正式啟動。為保證天津市個人合作建房的順利進行，根據有關政策規定，參考其他城市的成功經驗，結合天津實際，制定本實施方案。公司章程。建立個人合作建房組織。天津市個人合作建房的最高權力機構是“合夥人代表大會”，其他班組是執行機構。合作建房的重大事項應由合夥人大會決定或通過，並制定相應的章程和議事規則。有兩個團隊:壹個是發起人團隊，另壹個是顧問團隊。發起人團隊由壹名首席召集人和兩個工作組組成。兩個工作組分別是對外聯絡宣傳、項目運營資金監管組和財務後臺組，各設壹名組長。顧問組由相關專家和專業人員組成，設召集人1名，下設政策法律組、工程技術組(由規劃設計、工程施工、工程監理專業人員組成)、預算資金監管組(由造價工程師、會計師、評估師組成)3個專業組。贊助團隊簽訂贊助協議，負責整個項目的發起、組織、協調和管理，采用民主集中制原則決定合作建房事務。顧問團隊為合作建房項目出謀劃策，起到參謀和監督的作用，保證發起團隊的公信力，使合作建房事業順利達到預期目標。第二，確定項目運營模式。現在其他城市在個人合作建房方面都有自己的運作模式。根據天津市的實際情況，並借鑒其他城市的成功經驗，我們設想采用以下模式進行運作:目前，我們還沒有找到合適的房地產開發公司或投資公司來代理整個項目的運作，因此，我們現在成立壹家自己的公司，公司名稱為“天津人手拉手房地產咨詢有限公司”，負責承辦土地購買、規劃設計、報建、工程施工承包、房源分配及其他合作建房事宜。由於設立的公司不具備房地產開發資質，在取得土地後，將根據國家相關法律法規追加合作建房資金，取得開發資質進行項目運營。第三，尋找建設和合作項目的理想用地。根據投資者人數、住房面積、成本預期和區位要求，確定土地消耗和面積。我們計劃分別在天津(外環線以內或周邊)招募會員，然後以報名人數為第壹個合作建房項目(預計招募400 ~ 600人)在市區購買適合合作建房的土地。拿地主要采取多種形式，如參與政府商住區拍賣、招投標、與有土地的公司和個人合作等。土地使用權是通過市場手段通過合法手段獲得的，以保證項目的合法性。四。合作建房投資人條件及申請登記退出1。投資人條件:①具有民事行為能力，18周歲以上；(二)有壹定的經濟基礎，能夠按時支付建房費用；(3)對個人合作建房有充分的了解和風險意識；急需住房或更衣室的；⑤能夠自覺接受並履行個人合作建房協議中的約定⑤合作建房僅用於滿足擁有自有房屋(住宅)的人的需求，而我們拒絕僅僅為了投資或單純為了買賣房屋(炒房)而加入。符合上述條件者，可作為投資者參與合作建房。投資方的資金要求至少要滿足全額支付土地出讓金和部分工程費用，其余可以通過銀行抵押解決，但前提是銀行必須支持。2.申請註冊。投資者可在發起人公布的時間內通過電話或親臨天津合作建房聯絡處進行預登記。項目進入實質性運作階段，投資人憑身份和資金證明當場登記確認。3.投資者(會員)退股。投資人只是預註冊，自願選擇退出；投資人已簽訂(天津)個人合作建房協議並支付首付款，但項目未開工的，可按協議約定退出，已支付費用按約定返還投資人。項目啟動後，原則上不能撤回。特殊情況需要撤回的，應當按照約定承擔壹定的違約責任。已退出的名額，由後壹名申請人依次頂替，後壹名申請人頂替成功後，退還資金。四。資金監管安全在參與合作建房之前，參與者需要辦理驗資手續，以獲得項目參與權。驗資程序包括以下兩個步驟:(1)驗資:要求在指定的合作銀行開戶，並各存入654.38+0.5萬元到交易委托賬戶，確保其具備實際參與項目的資金實力。存入的資金不計利息，產生的利息作為協會的日常開支。(2)簽訂項目協議:業主在辦理上述驗資、擔保運作的同時，應與項目管理公司簽訂合作建房項目協議，該協議應經過公證並具有法律效力，作為合作建房時業主遵循的法律依據。(3)會員交存的資金以6個月為壹個周期。如果6個月內合作建房項目不成功，參與合作建房的成員有權選擇退回資金，否則該成員將自動成為下壹個合作建房項目合作成員。為了保證投資者的資金安全，是個人合作建房成功的最重要環節。根據其他城市的經驗，提出以下措施:建立出資人資金監管機構。投資人代表(即保薦團隊)和銀行* * *共同監管資金，每筆款項都要經過雙方* * *審核後才能進行。通過嚴格的程序和制度保證投資人資金的絕對安全。資金用於公司增資後，由合夥人會議改為股東會，實行公司制監督。房屋、商鋪、車位、小區管理分布1。住房分配。原理是:根據登記的簽約協議分配壹個序號，然後根據投資人登記的房屋的樓層、朝向、結構、面積進行分配。同壹人將按先登記原則確定，或由同壹人抽簽決定。房子的價格是根據房屋結構的樓層、朝向、面積來定的。按照最終房屋定價多退少補。2.商店和停車位的分布。根據規劃設計，壹般小區約有10%的商鋪和車位。對於商鋪和車位的分配，擬采取以下兩種形式:壹是將商鋪和車位以市場價出售，收益歸投資者所有，然後按照投資者最終實際投資額進行分配，以沖抵部分建房成本。第二，所有商鋪或車位預留用於商業租賃，租賃所得收益歸投資人所有，每年根據投資人的投資額進行分配。這樣可以更好的處理商鋪和車位，實現利益最大化，分攤和降低房屋成本，讓所有投資者真正受益。3.社區管理。社區管理關系到所有投資者的利益。小區管理可以由業主自己成立的物業管理公司來管理，因為不盈利，成本會低於市場價。同時，房屋維修資金的使用也會更加合理。也可以聘請專業的物業管理公司來管理。無論采用何種方式，都由全體合夥人(未來業主)依法決定物業管理方案(選舉產生業委會)。七。項目運作資金的來源和使用在合作建房項目中以非盈利方式運作。為了保證合作建房的順利實施，減少和避免建房過程中的各種風險，合作建房機構需要各種專業的優秀人才，我們要支付相應的費用，保證聘請到有能力的人員。正規機構發生的運營費用，是我們合作建房項目的運營費用，應該算是住房成本的壹部分。個人合作建房是自己蓋房子，供自己居住，所以控制成本尤為重要。但是，合作建房是壹項非常復雜、操作難度大、時間長、專業性強的工作，需要壹個團隊的精心組織和努力。在項目的整個運作過程中，需要壹定的費用作為保障，如:辦公設備購置費、辦公場地租賃費、日常辦公費用、差旅費、會議費、電話費、網站建設維護費、招待費、交通費、文件資料費、工作人員工資、中介機構費等。其他城市在資金保障方面也有壹些好的做法。比如溫州采用的是壹次付清的方式，有的城市還收取壹定的會員費。根據天津實際情況，擬實行資金包幹，即按工程總造價的5%提取工程管理費。項目運作復雜、耗時較長，壹次性資金不足的，經投資方同意後適當增加。應嚴格控制資金使用制度，支出由發起人集體討論決定，並接受顧問團監督小組的監督。總的原則是:公開、公平、公正、合理、經濟、嚴格控制，既維護了投資者的利益，又保證了整個項目的順利進行。