通過分析10大單寫字樓客戶的成交案例，不難發現，大型國企占北京市場整棟寫字樓活躍買家的絕大多數；此外，還有少數私營企業；新興力量是海外投資機構，這兩年才開始進入北京寫字樓市場。
國企購買的整棟辦公樓大多是自用，關註的是地位的顯赫、政治經濟資源獲取的便利、員工居住地的遠近等等因素。
海外投資關註的是回報率、開發商的資產負債、項目本身的規劃、具體參數甚至項目其他部分的營銷策略。他們往往非常關註經濟數據和市場數據(其實很多數據作用有限)，甚至關心這方面的土地規劃，比如周邊的供應量、存量、空置率等等。
大型國企整體辦公樓需求旺盛
當記者擺好采訪姿勢深入大型國企內部了解他們買下整棟辦公樓的原因時，遇到了重重困難。因此，記者不得不靜下心來，仔細思考大型國企對寫字樓的需求。於是，很多業內人士就湧入了關於大型國企需求的筆端。
第壹，宏觀經濟改善。國企盈利能力增強，為整租整賣的可能奠定了基礎。比如主語城還在洽談三棟樓，每棟面積3.3萬到3.5萬平方米，每棟價值6億左右。可以推測，這些有采購意向的國企的經濟實力不容小覷。
第二，財務評價方法的改變。固定資產價值的衡量不再是折舊而是重新評估。折舊率不再起作用，房地產的潛在升值空間被充分挖掘。雖然固定資產會老化，但隨著地價的提高或者地表形象的不斷強化，價值會不斷增加。——這種財務估算方法的調整，促進了國企整棟樓買辦公樓的需求。
第三，國有企業資本經營理念更新。國企機構改革後，在向市場化過渡的過程中，逐漸認識到資本運營的重要性:公司資產要多元化，產品、現金儲備、證券、房產必須按壹定比例分配，才能實現最佳的企業效益，於是持有物業開始被納入企業發展戰略，壹些企業還購買了遠超自身需求的房產(比如中鋼國際購買了中關村金融中心AC座，占地面積不足三分之壹)。這種投資確實能讓企業受益，比如可以抵押給銀行融資，可以獲得穩定的租金收益。
第四，國企領導觀念的轉變。從決策者的私人角度來說，整棟買辦公樓是壹個政績的砝碼；二是可以改善辦公環境，贏得下屬的支持；第三，企業閑散資金註入房地產，可以光明正大的經受住審查，減少被暗渡陳倉的機會；第四，可以給接班人留下無形資產，贏得好名聲。那麽，為什麽不呢？
國際專業投資機構:關註中國市場。
海外投資者壹般包括基金、投行和行業。投資可以是房地產開發或購買成品物業。壹般來說，參與房地產開發，投資高，風險大；後者雖然投資比開發大，但因為追求穩定的租金回報，風險相對較小。
海外基金可以投資寫字樓、酒店、倉儲物流等。具體投資是根據企業內部發展戰略來進行的。但在目前的北京，選擇投資整棟寫字樓比投資酒店更優惠，也更受外商青睞。這是因為寫字樓的風險相對較小，回報率相對固定。非典對酒店行業造成了很大的沖擊，寫字樓不會受到這種因素的影響。酒店有旺季和淡季的經營規律，寫字樓不受季節影響。
回顧外資進入中國房地產市場的歷史，我們發現海外企業和國內企業共同開發房地產由來已久。但直到去年凱德置地購買中環世貿中心，美林投資銀泰中心，才啟動成品物業直接投資。今年壹季度，海外基金的整棟寫字樓銷售市場更加強勁:亞洲國際金融投資有限公司以2.7億美元中飽私囊華普中心，日本replus神不知鬼不覺買下華貿* * * 12.38萬平方米兩棟寫字樓。我不禁要問:有多少外國投資者盯著北京寫字樓市場，準備登陸？
戴德梁行投資部總監曹念國表示，“所有投資者都應該權衡投資回報和風險。東歐回報率高，但政局不穩；美國政治經濟穩定，但投資回報率低。目前中國正處於高速增長期，國內政局穩定，投資回報率高。全世界能有幾個國家是這樣的？據我所知，差不多有三四十家國際知名投資者有在中國投資的意向。”
海外軍團:中長期投資關註
因為中國的快速發展，全世界的投資者都不會忽視中國的投資機會。然而，對他們來說，中國可能是壹朵帶刺的玫瑰，芳香而多刺。他們密切關註中國的投資機會，但也時刻警惕可能的投資風險。
戴德梁行投資部總監曹念國分析說:“中國政府會歡迎外國投資者來投資，因為這是壹個全球經濟。沒有人會關上對外開放的大門，但在很大程度上，國家領導人不可能采取完全自由化的政策，他們肯定會設置壹些門檻來規範外資。可能會有稅收、外匯出入境等不同的方法來設置壹些門檻。”
曹念國還說:“中國政府不明確的政策可能會導致海外軍團懷疑:中國政府的政策是否足夠連貫？比如“三減兩免”政策能持續到什麽時候？所以外資正式落地時，最關註的是稅收等連續性強的法律規定，也會考慮政策風險。在這樣的情況下，海外軍團會有壹段時間的投資顧慮。”
此外，記者還聽到了業內的壹個小傳聞，國家將在7月底公布外資房產投資管理的詳細規定。因此，大部分海外資本仍處於觀望狀態。
總結:
第壹，短期內國內企業是主要購買者的總體局面不會改變，這部分需求仍呈上升趨勢。
二是對海外投資的旺盛需求仍處於壓抑狀態，前景尚不明朗。壹旦政策放開，將會出現“井噴”式增長。
大型中資企業和海外基金選擇物業時，基本都是地段好、檔次高、升值潛力大的物業。核心區的優質寫字樓因其良好的形象展示效果和投資潛力，成為整個交易的焦點。
海外基金的區域選擇
境外資金的標的主要集中在CBD、金融街、燕莎國門商圈。
這些區域的項目投資回報率高，物業符合高端、統壹權屬的特點。2005年，CBD和金融街的租金穩步上升。國茂和嘉裏接近滿租，租賃價格在每月40美元/平方米以上，交易價格在每月35美元/平方米以上，達到近年來的最高點。CBD周邊地區的租金也開始穩步上漲，收益率在90%以上。金融街的租金成交價已超過每月20美元/平方米，出租率大幅提升，部分項目接近滿租水平。日本Replus投資中國貿易，美林與中國紅街簽約，等等。這些案例說明，今年海外投資的重點仍然是這三個地區。
相反，傳統三大商圈之壹的中關村似乎對海外資金並不感興趣。
迄今為止，還沒有真正的外國投資者買下中關村西區的全部房產。德意誌銀行雖然準備入駐，但只是設立，使用面積很小。近兩年，中關村西區寫字樓集中放量，導致租金價格上漲緩慢，因為市場還處於消化期；再加上項目質量參差不齊，整體出售面積不超過2萬平方米等因素，海外資金並不看好中關村。可以預見，即使現有存量完全消化後，中關村寫字樓被外資冷落的局面依然難以扭轉。
國際投資機構的政策焦慮
CBD和金融街地區，未來的寫字樓供應量不會少。
為了討論得更清楚，有必要對“整層出售”做進壹步的細分——對整層出售和整棟出售做壹個細微的區別——雖然兩者並沒有絕對的界限。
下面說的整棟樓購買，是指買下整棟樓，或者買下大部分樓，能夠獲得樓的冠名權的情況。
2006年，“批發銷售”如火如荼。
2005年寫字樓整體出售的案例只有幾個。但是數量已經很可觀了。根據我們掌握的數據，2005年北京新增供應量為200多萬平方米，成交量約為654.38+0.3萬平方米。但是整棟樓或者整層樓賣了80萬平米。
2006年，整個發售的勢頭在年初就有威脅，因為業內媒體已經做了太多的誇張，記者們也就不再壹壹談論了。然而，業內鮮有報道，但讀者不得不知道的是，幾乎所有的寫字樓開發商都擺出了批發銷售的架勢。雖然不同地區的情況不同，但在大部分地區，寫字樓的批發銷售已經把散裝銷售遠遠甩在了後面。
附圖:1996-2006年部分大宗寫字樓交易清單(2006年新增案例紅色部分)
來自動態回答~