步驟1:售房前產權審核。
擔心買到產權有瑕疵的房子，是購房者不敢進行自主交易的壹大原因。但是，如果我們做了足夠的準備工作，這個問題就不是問題。
首先要仔細查看房主的房產證，註意房產證上有幾個人的簽名。如果有兩個人，簽合同的時候需要在後面有他們的名字；其次，買房時看相關證據，如購房發票、契稅發票等。，作為初步確認房屋產權歸屬的輔助證據。
風險提示:這個環節最大的風險是產權瑕疵，所以在交定金之前，壹定要查檔案，得到明確的答復。妳喜歡的房子可能處於抵押狀態，也可能因為債務糾紛處於查封狀態，壹旦房屋產權出現問題，交易將被宣布無效。
第二步:交定金，簽合同。
看房，確定房屋產權後，自然要交押金。但是不要忽略這個小環節，交押金也是有竅門的。房子價值百萬，5%的存款金額可以達到5萬元。所以當交易進行到這個階段的時候，請多加註意。
如果妳喜歡的房子還在抵押中，最好不要直接把定金交給業主，而是交由第三方監管。如果買賣雙方都有可信賴的第三方，可以簽訂壹個簡單的協議，約定在止贖完成後向出賣人支付定金，並註明“如果給了監督第三方，則視為出賣人收到了定金，出賣人以未收到定金為由拒絕履行合同，視為違約”。如果沒有可靠的第三方，存款應該由銀行監管。具體方式是:買賣雙方可以去銀行簽訂監管協議，約定在交易中心完成交割手續後，轉入賣方賬戶。
壹般來說，交定金的時候會簽訂預約買賣合同，示範文本可以在深圳市國土房管局網站下載。合同至少要約定房產地址、交易金額、交付時間、違約金、違約責任等。具體術語見示範文本。
風險警告:
1.目前如果樓價上漲，買家想阻止賣家違約不賣，可以交全款定金或者約定高額違約金，增加違約成本。但保證金或違約金不得高於交易金額的20%；
2.出賣人可以監管中未取得定金為由毀約賣房，因此預約買賣合同應當註明“由第三方監管時視為出賣人已收到”；
3.為了避免業主在交樓前拖欠貨款的現象，您需要簽訂交房定金協議，約定從定金中扣除約654.38+0萬元的定金。檢查家具電器完好，交了水、電、物管費，交了鑰匙後，押金退還。
第三步:贖樓。
贖樓是個大學問。不同的贖回方式，成本不同，抵押時間不同，風險不同。壹般來說，贖回樓宇是業主的責任。贖樓有兩種方式:壹是業主通過擔保公司向銀行貸款贖樓，產生0.8%擔保費，0？. 4%短期止贖利息，等買家房產證出來後再去銀行按揭；其次，買家通過擔保公司向銀行做抵押，銀行再向賣家支付贖金，只需要產生擔保費，但買家需要提前支付抵押款。
“出於風險考慮，買家最好使用前壹種方法贖回樓宇。通過後壹種方法，可以節省0.4%的短期止贖利息，但如果交易終止，賣方後悔不賣或者房子有產權問題，買方就處於被動地位了。”美聯物業按揭部總監王慶說。
還有壹些小技巧:如果通過同行轉按揭，上述費用必不可少，但可以節省不少時間。另外，擔保公司和銀行有對接關系。比如壹家擔保公司對應的銀行可能只有工行和中行。如果不知道如何選擇擔保公司，可以咨詢打算做房貸的銀行，否則先選擇擔保公司可能是壹場空。
風險提示:止贖帶來的風險是這個環節中最大的。買方用現金贖回樓房或通過擔保公司向銀行貸款都是不可取的。如果因意外原因導致交易終止，房屋被查封，買方將承擔風險。記者采訪的幾位中介按揭部的專家都認同“兩金用於贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行貸款。
第四步:交首付，監管資金
除了產權，獨立交易的第二大關註點是資金監管。事實上，資金監管目前已經成為壹種制度，買賣雙方按照既定的規定去做，風險不大。不管怎麽交易，首付都要銀行監管。
具體操作是:買賣雙方在銀行簽訂資金監管協議，然後各自在銀行開戶，約定在買方完成過戶拿到新的房產證後，向賣方支付首付款。如果交易成功完成，銀行會把錢付給賣家；如果中途出現問題，終止交易，首付款會返還給買家。銀行提供這項服務時，壹般會收取500元左右的單筆監管費，但如果妳通過銀行監管資金進行抵押，就可以省去這筆費用。
為了公平起見，銀行會要求買賣雙方在簽訂監管協議前簽署貸款書，這樣買賣雙方在貸款時就不需要親自去銀行，也可以避免買方不配合貸款帶來的麻煩。
風險警告:
1.買方應確保首付款由獨立的第三方監管，以避免資金風險。用首付給賣家贖回房子，風險更大。
2.如未提前簽訂借款書，賣方應在買方完成過戶後，督促及時解凍首付款，以免“茶余飯後”。
第五步:簽訂銷售合同。
在繳納保證金的過程中，記者已經提前告知，自主交易可以先簽訂“書面協議”，與普通中介的中介合同非常相似，只是缺少了中介部分。其格式可以參考中介的中介合同，或者直接到深圳市國土房管局網站“信息公開”壹欄的房產管理相關下載處下載《深圳市二手房預約買賣及中介服務合同(2008年示範文本)》作為參考。
簽訂書面協議時，最重要的是註意四個方面，即產權、總房價、交易稅費、日期，其中需要註意的是，書面協議要明確交易稅費如何分攤。日期也很重要，比如交定金、過戶、交房的時間。日期確定了，交易才能順利進行。比如規定45天內完成止贖，簽約後7天內首付款由銀行監管。
首付款後，可以和國土房管局簽訂正式的二手房買賣合同。深圳市房地產經紀協會(以下簡稱房協)相關負責人告訴記者，自主交易雙方可在任何有互聯網接入的地方前往房協網站，註冊並填寫相關內容，4個工作日確認權益和辦理時間後，可直接前往房協(福田區景甜東路36號潤豐園小區壹樓)領取，完全免費。該負責人介紹，目前房協已取消中介打合同資格，但仍有中介通過公司端口打二手房合同，並收取壹定費用。記者了解到，這個費用並不固定，壹般多則180元，多則三四百元。
風險警告:
1.如果房產有* * *業主，讓* * *業主壹起簽字，避免* * *業主不同意出售，交易失敗的可能。
2.如果有租約，應允許承租人簽署放棄優先購買權的證明，防止承租人侵犯優先購買權導致交易失敗。
3.如果樓盤有價格不菲的家具家電，最好在附表中詳細描述，比如家具家電的品牌、新舊程度等，必要時附上家具家電的照片，防止交房時貨不對板。
4.房產附有戶口的，簽訂合同時應寫明戶口遷出日期及違約條件。
5.需要明確違約責任，尤其是在目前房價上漲的情況下，業主違約的概率增大。只有明確違約責任，才能維護自己的權益。
第六步:選擇銀行，申請房貸。
如果不是壹次性付款，買家還需要去銀行做抵押貸款。在銀行申請貸款，買賣雙方都需要到場，並且要帶上身份證原件，收入證明，買賣合同。申請貸款的時候，我直接去找銀行的客戶經理，說我辦個房產抵押，他幫我辦。壹般來說，當天可以確認回復。但是，有時候貸款額度達不到預期。比如評估價格高的銀行，需要重新評估，壹般會延長兩三個工作日。但是，在辦理房貸之前，購房者需要知道自己的底細。如果房產比較新，比如2000年以後，因為評估價比較高，貸款壹般能達到八成。如果是2000年以前的房子，那麽貸款只能是60%到70%。至於存款和首付的銀行監管，也可以在申請房貸的時候同時辦理，避免來回跑腿。
至於銀行的選擇，中介推薦四大國有銀行的貸款額度會更寬松，效率更高。至於利率能不能下浮，各家銀行執行的政策基本壹樣，不需要多考慮。
風險警告:
1.如果貸款金額達不到預期，買家需要做好支付更多首付的準備，否則交易失敗將導致違約。
2.目前二套房貸趨於收緊，有可能貸款批不下來。為了防止這種情況發生後雙方產生糾紛，可以在合同中約定解決辦法，比如解除合同或者賠償違約金。
第七步:轉讓所有權並納稅
過戶時需要到房產所在地的產權登記中心辦理過戶手續。買賣雙方需要攜帶身份證原件，房產證原件，二手房買賣合同。壹般交付後，業主收到收據後可以讓銀行把之前監管的存款放進去。
至於辦證時間，海關內新證5個工作日，關外寶安5個工作日，龍崗20-30個工作日(2000年以前的舊證30個工作日，2000年以後的新證20個工作日)。交稅的時候，如果合同規定分開交稅，那麽兩人必須同時在場；如果是業主支付，只需要買家到場即可。至於拿新證，可以壹次性付款直接拿到新的房產證；如果抵押貸款是房產證復印件，銀行會自動到國土房管局辦理抵押手續，5個工作日後給業主尾款。
風險警告:
1.房地產的風險責任在產權轉讓前由轉讓方承擔，在產權轉讓後由受讓方承擔。也就是說，過戶後房屋受損的風險由買受人承擔，所以買受人需要在過戶前仔細確認房屋是否存在質量問題。
2?目前房價上漲，壹些業主會以虛假債務為由，讓法院查封房產，以此來終止過戶期間的房產交易。買受人可以在合同中增加條款，約定在過戶過程中，因業主原因導致房產被查封的，視為業主違約，必須承擔違約責任。
第八步:接下來的事情
交付壹般涉及到物業、水電、有線電視、煤氣等的交接。如果物業內部有家具家電，需要核實是否被更換或搬走，最後由業主交出鑰匙，正式完成交易。上述水電交接，應分別由管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門辦理。雙方要準備好房產證、身份證等復印件。部分地區如羅湖區在辦理水電交接時可能需要提供抵押合同。交易雙方最好打電話咨詢後再去，避免來回跑。最重要的是之前簽了“交付定金協議”。如果屋內家具家電齊全，押金退還給房主。如果家具、家電確實丟失，經雙方協商，可以從押金中扣除。
風險警告:
1.如果交房時家具家電損壞甚至被搬走，交房定金無法補足，買方通常很難找到賣方要求賠償。所以，在壹開始就約定好定金的情況下，定金最好盡可能的大。
2.戶口問題也是交房時容易被忽視的地方。所以在交房前，最好到房屋所在地的公安局查看壹下業主的戶口是否已經遷出。
二手房交易是房屋所有權轉移的壹種，房主需要在房屋交易中心登記後才能交易。相比新房，二手房相對便宜，而且很多二手房都是精裝修，所以在房屋銷售中很受歡迎。以上小編介紹了二手房詳細的買賣流程，以及在購買過程中會遇到的問題。希望邊肖的文章能幫到大家。
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