2006年以來，中央政府綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，有區別、有步驟地出臺了壹系列房地產宏觀調控政策。總體來看，調控取得了初步成效。但是，房地產市場仍然存在壹些問題，如住房供應結構不合理，部分城市房價上漲過快，中低收入居民住房需求難以滿足。迫切需要在總結經驗的基礎上，繼續加強和完善住房宏觀調控政策。
房地產行業宏觀調控的背景
2006年以來，隨著房地產業的快速增長，也出現了房地產投資增長過快、部分地區房價上漲過快等問題，房地產業成為宏觀調控的重點行業之壹。
(壹)房地產業發展的宏觀經濟環境
2006年以來，隨著居民生活水平的提高，居民消費結構的升級促進了產業結構的升級、工業化進程的加快和城市化率的快速提高，使我國經濟進入了新壹輪的增長周期，住房、汽車、電子通信、能源和基礎原材料等行業快速發展。其中，房地產、鋼鐵、水泥等行業投資快速增長，帶動了固定資產投資整體快速增長。2004年6-2月，固定資產投資增長53%，經濟運行出現新的失衡。能源和交通供應緊張，居民消費價格指數(CPI)開始上升(6月同比上漲5%)，中國經濟運行出現過熱跡象。
(二)房地產制度改革和政策調整
壹是65438年至0998年，全面推進城鎮居民住房制度改革，全面啟動住房分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控七項制度，取消了實行了40多年的住房福利分配制度，代之以貨幣分配；明確了居民住房產權私有化和購房渠道市場化，調動了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。
第二，更好的經濟環境創造了更多的住房需求。第壹，新壹代的城市家庭和城市化的新移民需要住房。二是城鎮居民生活水平提高，對住房有了更高的需求。部分獲得房改產權的居民產生了以舊換新、以大換小的住房需求。第三，大量的城市拆遷改造增加了居民的住房需求。第四是大量社會資金將房地產作為投資產品產生的需求。
第三，國家對房地產行業發展的政策支持，從供給和需求兩方面促進了房地產行業的快速發展。從“九五”開始，為擴大內需，中國市政府把住房作為居民新的消費熱點，給予優惠房貸、減免稅費等政策支持，鼓勵購房，刺激住房消費。與此同時，作為經濟增長的支柱產業，國家對房地產行業的可持續發展給予了政策支持，包括放松商品房信貸規模控制，實行房屋預售制度，整頓和取消部分行政事業性收費，促進房地產行業快速增長。與2003年的1999相比，房地產投資完成額年均增長24.5%，高於同期固定資產投資增速7.3個百分點。
(三)制度缺陷與房地產市場宏觀調控
2005年下半年以來，部分地區房地產投資過熱，房價漲幅過高，尤其是上海、杭州等長三角地區，房價漲幅超過10%，成為此輪宏觀經濟過熱的標誌。其根源在於體制和機制的缺失。壹是房地產市場放開了，但相應的制度沒有建立和完善，市場機制不能有效發揮作用。二是大部分土地是協議出讓，不能反映真實地價，土地資源得不到合理利用。第三，資金使用成本低。這些因素導致需求和投資動力旺盛，市場難以有效調節。2004年4月，為了抑制房地產投資的過快增長，國務院相繼出臺了壹系列房地產宏觀調控政策。
2006年以來房地產宏觀調控政策的特點及效果
(壹)2006年房地產宏觀調控政策的重點和成效
調控目標和重點:2006年初，為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“嚴控土地、緊盯信貸”的宏觀調控政策。壹方面加大房地產用地整治力度，清理整頓建設用地，嚴格審批管理，收緊土地供應，逐步推行經營性用地“招拍掛”，從源頭上控制土地供應。另壹方面，中國人民銀行兩次上調存款準備金率，將房地產開發項目(不含保障性安居工程)資本金比例提高至35%及以上，上調金融機構存貸款基準利率，禁止房地產流動資金貸款，收緊貨幣政策，減少對房地產開發的金融支持。
成績與問題:2006年調控手段以行政手段為主，力度比較大。通過控制土地和資金供應，控制房地產供應，房地產投資增速由年初的50.2%下降到年末的28.1%，下降22.1個百分點。
但這種調控主要是抑制供給，卻缺乏對需求尤其是非理性需求的有效控制。前幾年壹些擴大內需、刺激住房消費的政策還在發揮作用，造成供需失衡。投機、被動需求等不合理需求快速增加；由於中低檔住房供應比例下降，房地產供應結構不合理，商品房價格大幅上漲。全國平均銷售價格同比上漲14.4%。尤其是上海、杭州等東南沿海城市，房價漲幅更大，引發了社會各界對是否會出現“房地產泡沫”的關註。
(二)2007年房地產宏觀調控政策的特點和效果
2007年初，根據房地產市場出現的新情況、新問題，中央政府在三個月內繼續出臺了壹系列調控政策。
調控目標和重點:調控目標由控制房地產投資規模過大的單壹目標，變為控制投資速度和抑制商品住宅價格過快上漲的雙重目標。調控重點要相應調整:壹是房地產市場供求關系要得到有效調整。從增加供給和減少需求兩方面調節房地產市場，達到穩定房價的目的。壹方面，運用信貸、稅收等經濟手段，增加炒房成本，抑制炒房需求；嚴格控制城市拆遷改造規模，抑制被動用房需求。同時，加大清理閑置土地的力度，從而增加土地供應。二是在規劃審批、土地供應、信貸、稅收等方面。，對中小套型邢弢和中低價位普通住房給予優惠政策支持，改善住房供應結構。三是整頓房地產市場秩序。出臺了禁止預售房屋再轉讓、實行購房實名制登記和網上交易等措施，依法嚴厲查處違法銷售行為。加快建立和完善房地產市場信息系統，加強對房地產市場運行的動態監測，營造良好的市場環境。
調控的效果和問題:2007年末，房地產投資增長19.8%，增速比去年同期回落8.2個百分點；商品房銷售價格上漲7.5%，比去年同期回落3.6個百分點；上海、杭州等城市房價大幅上漲勢頭得到有效遏制，表明宏觀調控初見成效。
但在2008年初，壹些問題出現了。壹是房地產投資增速回升，1-6月增速比上年末提高4.4個百分點。二是供應結構不合理依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價位住房和經濟適用房比例較低，供應不足。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房價大幅上漲，中低收入者難以承受，增加社會不安定因素。
(三)2007年房地產宏觀調控政策特點
2007年5月底，建設部、發改委等九部委聯合發布《關於調整住房供應結構穩定房價的意見》，各部委和地方政府相繼出臺相關配套措施。
控制目標:發展滿足當地居民自住需求的中低價位普通商品住房，逐步解決低收入家庭住房困難。
要點:第壹，要求地方政府用廉租房和經濟適用房，真正解決低收入人群的住房問題。二、自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房土地供應面積和開發面積不得低於當年規劃面積的70%。通過限戶型、限價、競地價、競房價等方式，保障中低價位普通住房供應。三是運用經濟手段。加強住宅轉讓稅收管理和外資購房管理，抑制投機；提高銀行存貸款利率，差別化調整住房消費信貸首付比例，引導合理消費；規範房地產市場秩序，增強市場信息透明度，加強輿論引導，促進房地產市場有序運行和健康發展。四是將房地產調控政策落實情況納入地方政府目標責任考核體系，確保調控措施有效落實。
住宅產業宏觀調控政策體系的總體評價
(壹)此輪宏觀調控政策的特點
第壹，宏觀調控是階段性和漸進性的。重點要放在解決各階段的突出矛盾上，逐步深化調控，保持經濟政策的連續性和穩定性，減少震蕩和沖擊。
二是監管政策的全面性和系統性。根據不同的調控對象，采取了相應的調控措施，形成了綜合運用行政手段、法律手段和經濟手段的政策體系，取得了良好的效果。
第三，監管政策註重區別對待，分類指導。主要體現在要控制房地產投資速度，抑制投資需求，還要保護普通居民的購房積極性。在“雙緊”形勢下，土地供應、項目審批、信貸支持等政策向經濟適用房、中低檔住房傾斜。在抑制不合理需求的同時，對普通居民自住需求在房貸、稅收等方面給予了優惠。
(二)宏觀調控政策的有效性
壹是控制了房地產投資的過快增長，保持了房地產業的平穩發展。錢緊地緊，政府監管加強，使得房地產投資規範發展；前期拆遷導致的投資、投機需求、被動需求得到壹定抑制，房地產市場轉向自住需求；地方政府在調控住房保障政策方面被賦予了更大的責任。房地產投資過快增長得到有效控制，投資累計同比增速從2006年初的50.2%下降到2005年末的19.8%，2007年6月為24%。2006年商品房銷售均價上漲14.4%，逐步回落。2007年6月165438+10月上漲5.8%，房價溫和上漲。
二是推動了土地制度的深化改革。調控采取了與改革相結合的政策措施，建立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，加強了土地交易的監督管理，堵塞了漏洞，促進了土地交易的市場化進程和規範化。
第三，住房市場體系已經形成。由新建住房市場、二手房轉讓市場和住房租賃市場組成的住房市場體系基本形成。並逐步建立和完善商品房預售、規範房地產交易秩序、房屋交易網上申報等規章制度，逐步完善房地產市場秩序。
(3)存在的問題及其原因
房地產市場發展中還存在壹些突出問題。壹是住房供應的結構性矛盾仍然十分突出。2007年6-6月，40個重點城市上市預售房屋平均建築面積為115平方米，適合當地居民自住需求的中低價位普通商品住房和保障性住房供應仍然不足。二是部分城市房價仍在快速上漲。2007年10月165438+期間，漲幅比較大的城市房價:福州上漲10.4%，北京上漲10.3%，深圳上漲9.8%，廈門上漲9.6%，秦皇島上漲9.3%，成都上漲8.9%，貴陽上漲8.4%，其中北京和深圳漲幅最大。三是住房保障體系不健全，低收入家庭住房問題沒有得到根本解決。
進壹步分析以上問題，有更深層次的原因。
第壹，90平方米以下普通住房的兩個70%調控措施缺乏說服力和可操作性。這壹措施是改善住房供應結構、滿足當地居民自住需求的重要舉措。但這些措施的目標是什麽，是滿足新壹代的需求，還是以新居民取代舊居民。如果全部納入，還涉及到居民住房消費目標的問題，90平方米的住房是否是未來幾年居民住房的目標。另外，目標定位確定後，需求是什麽，比例是不是70%？這些都需要給出科學合理的解釋，才有說服力，才能得到開發者的理解和支持。
同時，低價房的銷售缺乏可操作性，包括購房人資格審查、房屋銷售程序、監督管理等。，而且很難有效地實施這些措施。
二是體制問題制約地方政府執行住房調控政策的積極性。第壹，GDP是考核地方政績的主要指標，房地產行業投資速度和房價漲幅回落直接影響地方經濟。第二，土地收入是地方政府可用的主要財政收入，土地限價會影響地方收入。第三，實施中低價住房和完善住房保障體系的資金來源不明確，需要地方政府自己籌集資金。幾個因素直接影響地方利益。
第三，投資收益低，影響開發商建設低檔住房的積極性。中低檔住房是在壹定行政限制下的市場化行為，在限定戶型、限定房價的基礎上，采取競地價、競房價的方式。開發商追求的是投資收益。結果就是在滿足開發商收益的情況下，房價可能很高(廣州有先例)，開發商因為預期收益低，不積極參與。
第四，住房保障體系不完善。壹是住房保障體系不完善。政府解決低收入者住房問題的責任不明確，缺乏法律和制度保障。第二，壹些城市尚未建立廉租房制度，經濟適用房制度需要進壹步完善，住房保障制度的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實。大部分城市沒有明確的管理機構，資金來源沒有制度化，沒有建立最低收入居民家庭檔案和申請審批制度。
五是缺乏住房信息、檔案等基礎制度建設。利用稅收、信貸等經濟手段抑制投資需求和國外炒房，由於實名制沒有住房檔案，難以準確實施，降低了調控效率。同時，通過實施房地產稅來優化存量住房配置的更好的政策建議，也很難實現。
政策建議
要繼續完善和落實房地產調控政策，同時註重長效制度建設，標本兼治，為更好地調控創造條件。
壹是加強住房信息統計工作，建立住房檔案登記制度。整合統計系統，建設系統統計資源，建立實名登記制度中的住房檔案登記制度。
第二，建立科學的住房消費目標和消費模式。第壹，根據科學發展觀和中國的土地資源和人口情況，明確在目前的經濟發展階段，90平方米的住房可以滿足中低收入普通居民的住房需求。二是準確統計中低收入普通居民自住房需求，根據實際需求安排中低價位普通商品住房供地計劃和建設計劃。三是倡導根據消費能力“租購並舉”的科學消費模式，合理引導普通居民住房消費。
第三，調動地方政府執行調控政策的積極性，為地方政府認真執行調控措施創造制度條件。首先是改革地方官員的政績考核體系，弱化GDP增長的影響。二是改革和完善分稅制，使地方政府的事權和財權對稱。三是改革土地收入制度，減少地方政府對土地收入的依賴。
第四，完善住房保障體系；滿足普通居民的住房需求。政府應承擔起中低收入居民的住房責任，建立完善的住房保障體系。壹是根據低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低收入者實行廉租房政策；為低收入人群提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，並及時跟進調整，根據實際需要安排住房投資和住房分配，做到應保盡保。
同時，政府要對中低價位的普通住宅建設給予壹定的政策支持，根據需求增加普通住宅的供應。並制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例、公積金貸款使用等方面給予優惠，滿足普通居民住房需求，降低購房成本。
第五，推動實施房地產稅，合理配置房地產資源。根據居民住房情況，征收不同的房產稅，可以抑制投資需求，充分利用現有房屋，為地方財政提供穩定的收入來源，是解決當前房地產市場問題的根本。