《北京市物業管理辦法》已經2010年4月6日市人民政府第64次常務會議審議通過，現予發布，自2010年6月6日起施行。
郭金龍市長
2010年4月20日
第壹章總則
第壹條為了規範本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建築物、構築物、配套設施設備及相關場地進行維修、養護和管理，維護環境衛生及相關秩序的活動。
第三條市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。區、縣房屋行政管理部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
提供供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門，依法負責相關監督管理。
第四條區、縣人民政府應當做好本轄區內的物業管理和和諧社區建設工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協助、指導、監督本轄區內業主大會、業主委員會的成立和活動，協調處理糾紛。
第二章前期物業管理
第五條建設單位應當在出售房屋前，根據物業的設施設備、建築規模、小區建設等因素劃分物業管理區域，並在房屋買賣合同中明確。
物業的主要配套設施設備和相關場地應當劃分為壹個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應劃分為不同的物業管理區域。
第六條業主決定分立、合並物業管理區域的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區、縣房屋行政管理部門和其他有關部門審查。確需調整的，應當予以確認並公告。
第七條新建住宅物業，建設單位應當配置建設物業服務用房，包括客戶服務接待、工程檔案保管、工具材料存放、值班人員考勤、業主大會和業主委員會辦公用房等。，並在房屋買賣合同中明確物業服務用房的位置(具體到樓棟和房號)。物業服務用房建築面積不小於150平方米，其中地上用房不小於100平方米，業主大會、業主委員會辦公樓建築面積為30至60平方米。
規劃行政主管部門在辦理規劃許可和驗收時，應當審查物業服務用房的建築面積、位置、配置是否符合規劃設計指標。房產行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時，應當對物業服務用房的配置情況進行檢查。
第八條前期物業服務由建設單位負責。出售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。
前期物業服務合同中對物業服務是否收費、收費標準和服務標準的約定，應當符合本市有關規定。
建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業服務企業。
第九條物業銷售前，建設單位應當制定臨時管理規約並在銷售場所公示，依法對物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，業主違反臨時管理規約應當承擔的責任等作出約定。臨時管理規約不得侵害購房者的合法權益。
市房屋行政管理部門應當制定並發布臨時管理規約示範文本。
第十條業主* * *決定終止前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主核對並移交物業部分，退出物業管理區域，並移交下列資料:
(壹)物業管理區域劃分情況；
(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件和附圖；
(三)竣工驗收報告和竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
(四)設施設備的出廠隨機資料、安裝、驗收、使用、維護和定期檢驗等技術資料、運行和維護記錄；
(五)物業質量保修文件和物業使用文件；
(六)業主名單；
(七)物業管理所需的其他資料。
全體業主應當在承接前對物業部分進行檢查，也可以委托物業服務企業進行檢查。全體業主和建設單位也可以* * *委托物業服務評價和監督機構進行檢查。
第三章業主、業主大會和業主委員會
第十壹條業主對物業管理區域* * *結合部分實施* * *結合管理。以下事項應由業主* * *決定:
(壹)制定或者修改管理規約和業主大會議事規則；
(二)選舉或者更換業主委員會成員；
(三)決定或者變更物業管理模式、服務內容、服務標準和收費方案；
(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業的事實服務；
(五)籌集、管理和使用專項維修資金；
(六)申請更新改造建築物及其附屬設施；
(七)申請物業管理區域的分割或者合並；
(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
對第(五)、(六)項的決定，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意；對第(七)項的決定，應當經專有部分占原物業管理區域總建築面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主以及擬分割或者合並的物業管理區域的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第十二條業主可以以壹幢樓、壹個單元、壹層為單位，決定單元內的物業管理事項。事項的範圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主* * *共同決定。
第十三條業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，共同管理物業管理區域的* * *部分，並按照有關規定開展與物業管理有關的活動。壹個物業管理區域成立壹個業主大會。
未成立業主大會、物業服務企業停止服務或者發生其他重大、緊急物業管理事件，需要業主決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、協助業主決定相關事項。
第十四條物業管理區域內已交付業主的專有部分達到總建築面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提交籌備首次業主大會所需的材料， 並推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占總建築面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請； 占總人數5%以上或者專有部分占建築總面積5%以上的業主，也可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請。
第十五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到申請之日起60日內指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會籌備組，籌備組負責召集首次業主大會。籌備組中非建設單位的業主代表人數不得少於籌備組中有表決權成員的三分之二。
籌備組成員名單確定後，應當在物業管理區域的顯著位置公示。
第十六條建設單位應當自首次業主大會籌備組成立之日起7日內，向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建築物總面積等資料，並承擔籌備和召開首次業主大會所需費用。
第十七條業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列材料報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:
(壹)籌備組出具並經組長簽字的關於成立業主大會和選舉業主委員會的報告；
(二)業主大會決議；
(三)管理規約、業主大會議事規則；
(四)業主委員會成員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場備案，並在備案後7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將相關信息書面告知當地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理變更備案手續。
第十八條業主委員會委員實行任期制，任期、候補、空缺和資格終止的有關事項由業主大會議事規則規定。在下列情況下，會員資格將自動終止:
(壹)任期屆滿；
(二)不再具有所有者身份的；
(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力；
(四)被依法追究刑事責任，無法履行會員職責的；
(五)向業主大會或者業主委員會書面提出辭職；
(六)業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將應當移交的檔案、印章等財產移交給業主委員會；拒絕移交印章、相關財物和檔案的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，財物所在地公安機關應當予以協助。
第四章物業服務
第十九條業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，並按照國家規定取得物業服務企業資質。
市房屋行政管理部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實施動態監督管理。
第二十條物業服務合同應當約定雙方的權利和義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務場所的管理和使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起05日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地的區、縣房屋行政管理部門備案，區、縣房屋行政管理部門應當將備案材料抄送物業服務項目所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第二十壹條物業服務是包括各種專項服務在內的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業服務企業，但不得將全部物業服務委托給其他單位或者個人。
未選聘物業服務企業的，業主可* * *同意將全部專項服務委托給專業服務企業或個人。
第二十二條物業服務企業應當按照物業服務合同以及本市規定的服務標準和技術規範提供優質優價的服務。
物業服務企業及相關人員應當具備相應資質或者委托具有相應資質的單位和個人進行鍋爐、電梯、電氣、制冷、有限空間、高空等涉及人身安全的作業；委托實施的，應當明確各自的安全管理職責。
第二十三條物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，在物業管理區域的顯著位置公示服務項目、服務標準、收費項目和收費標準等相關信息。
物業服務企業應當在每年第壹季度公布上壹年度物業服務合同的履行情況、物業服務項目的收支情況和本年度物業服務項目的收支預算。業主提出疑問時，物業服務企業應當及時給予答復。業主* * *配合決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支進行審計的，物業服務企業應當予以配合。
第二十四條物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當* * *共同決定物業管理模式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。
決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務。合同未約定通知期限的，應當在合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，並在物業管理區域內公告。
第二十五條物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。
物業服務合同期限屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前履行必要的告知義務；合同中未規定通知期限的，應在合同期滿前三個月通知業主。
第二十六條物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務並履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主* * *同意不接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。
第二十七條物業服務合同終止或者業主決定不接受事實服務的，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，退出物業管理區域:
(壹)財產轉讓* * *部分；
(二)本辦法第十條規定的相關信息轉讓；
(三)物業服務交接過程中形成的物業和設施的使用、維護、定期檢查等技術資料和運行維護記錄；
(四)結算預收和代收的相關費用；
(五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。
原物業服務企業不得以業主未繳納物業服務費或者不同意業主的決定為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在移交至退出物業管理區域期間，應當維護物業管理的正常秩序，不得向業主收取物業服務費。
原物業服務企業拒絕退出物業管理區域的，新物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉鎮人民政府、房屋行政管理部門應當加強對物業服務企業交接工作的監督。
第二十八條物業服務企業應當按照物業服務合同約定聘任項目負責人。除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在壹個物業服務項目中任職。
物業服務企業更換項目負責人，應當及時告知業主並公示。業主* * *決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。
第二十九條業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評價和監督機構對物業服務質量、服務收費和部分物業的管理狀況進行評價和監督。
物業服務評價和監督機構應當按照本市有關規定提供專業服務，不得出具內容虛假、誤導性陳述和重大遺漏的評價和監督報告。
第三十條房屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督管理，及時處理物業服務投訴。
本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律體系，促進物業服務行業發展。物業服務行業協會可以根據物業服務項目的性質、物業服務內容、服務標準等因素，定期發布物業服務成本信息。
第五章物業的使用和維護
第三十壹條住宅物業裝飾裝修後，業主或者物業使用人應當按照規定申請登記，並與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當在業主所在的樓棟內公示裝修時間和地點。
物業服務企業應當加強對裝修活動的檢查和監督。業主或者物業使用人拒絕辦理登記或者違反有關規定和裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知和勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時報告有關主管部門，並在物業管理區域內公示。
第三十二條建設單位出售物業管理區域內的車庫和車位，應當在出售前依法辦理車庫和車位預售許可或者產權登記。物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位不得出售給物業管理區域業主以外的任何人。
建設單位出租本物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位的，應當先出租給本物業管理區域的業主。建設單位在滿足本區域業主需求後，可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不超過六個月。建設單位調整租金時應與全體業主協商。
業主以外的車庫、車位使用人應當遵守管理規約關於停車管理的規定。
第三十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取相關費用，並承擔相關管線和設施的維護和養護責任。
物業服務企業接受委托收取前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費為由限制或者變相限制專業服務。
第三十四條下列危及房屋使用安全的緊急情況需要立即維修、更新和改造的，應當按照有關規定使用專項維修資金:
(壹)屋面防水損壞造成滲漏的；
(二)電梯故障危及人身安全的；
(三)高層住宅水泵損壞造成供水中斷的；
(四)建築物單側立面五分之壹以上有脫落危險的；
(5)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等原因功能受損，危及人身、財產安全的；
(六)消防系統存在功能障礙，消防管理部門要求維修、更新、改造消防設施和器材的。
專項維修資金的具體使用辦法由市房屋行政管理部門會同有關部門制定。
第三十五條物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金的交存和余額，物業臺賬中的專項維修資金余額應當隨物業同時轉讓。
第三十六條建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限和範圍承擔房屋及附屬設施設備的保修責任。保修期內，業主、物業使用人和物業服務企業應當予以協助和配合。
第三十七條物業的壹部分進行維修、養護、更新或者改造時，物業的所有人和使用人應當予以配合。造成專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
第三十八條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理協議、物業服務合同、相關費用繳納等事項告知受讓人或者承租人，並自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起05日內告知物業服務企業。
業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業服務企業結清相關費用。
第六章法律責任
第三十九條違反本辦法第十條規定，建設單位未履行交接義務的，由區、縣房屋行政主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，可以處3萬元罰款。
第四十條違反本辦法第十六條規定，建設單位未向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可以處3萬元罰款。
第四十壹條違反本辦法第二十條規定，物業服務企業未按時報送合同備案的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，並可處以1000元的罰款。
第四十二條違反本辦法第二十五條、第二十六條規定，物業服務企業擅自停止物業服務的，由區、縣房屋行政管理部門責令改正，並可處以1萬元以上1萬元以下的罰款；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第四十三條違反本條例第二十七條規定，原物業服務企業未能移交的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期移交；逾期不移交的，可以處3萬元以下罰款。
違反本條例第二十七條規定，原物業服務企業拒不退出物業管理區域的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期退出；逾期未退出的，可處以65438+萬元罰款；無法維持物業管理正常秩序的，區、縣人民政府應當責成區、縣房屋行政管理部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和公安機關接管。
違反本辦法第二十七條規定，新的物業服務企業強行接管的，由區、縣房屋行政主管部門責令改正，可以並處1萬元以上1萬元以下的罰款；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第四十四條業主委員會不履行或者不履行職責的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和協助業主召開業主大會會議，決定相關事項。
業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規和規章的，街道辦事處和物業所在地的鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通知全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七章附則
第四十五條本辦法所稱物業使用部分，是指物業管理區域內除業主專有部分以外，按照規定由業主管理的建築物、構築物、配套設施、設備及相關場地。
本辦法所稱全體業主，是指依法成立業主大會後的業主大會。
本辦法所稱業主壹致決定，是指業主大會的決定；未依法成立業主大會的，是指業主依法作出的決定。
本辦法所稱專有面積，是指房屋所有權證記載的建築面積；尚未登記的，暫按測繪機構實測面積計算；未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積是指專有部分面積的總和。
本辦法所稱物業服務企業，包括前期物業服務中提供物業服務的建設單位。
第四十六條本辦法自2010 10 1起施行。1995年7月7日，市人民政府發布21號令，2月7日，1997，65438+31，市人民政府發布12號令，《北京市住宅區物業管理辦法》同時廢止。
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