其次，房地產開發經營涉及的主要手續、證照、手續如下:
壹、項目審批
1、項目申請報告(原件壹份)
2.項目建議書或項目可行性研究報告(壹份)
3、建設用地權屬文件或建設項目用地預審意見(壹)
4、項目建設投資預算(壹)
5.銀行部門出具的資金證明(原件壹份)
6.企業法人營業執照復印件(復印件壹份)；(房地產項目需資質證書)
7.項目地形圖(壹份)
8.相關職能部門意見。
二、規劃設計
1.市規劃局根據城市總體規劃和項目文件出具勘察設計紅線，提供規劃設計條件。
2.建築設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。
3.市城建局負責聯系市級相關部門對初步設計進行聯合審批。
三、建築工程施工
(壹)建設項目，首先向建委提供以下資料進行登記。
1，計劃部門核發的固定資產投資許可證或主管部門批準的計劃任務書；
2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；
3.土地部門出具的國有土地使用證；
4、符合項目設計資質的設計單位設計的施工圖及施工圖設計文件審查批復；
5、人防辦核發的《人防工程施工許可證》；
6、消防部門出具的《建築消防設計審核意見書》；
7、防雷設施檢測機構出具的《防雷設施設計審核書》；
8、地震辦公室出具的《抗震設防審核意見》；
9、建設資金證明；
10，造價部門出具的工程預算書和建設工程類別核定書；
11、法律法規規定的其他信息。
(二)公開招標的建設工程，要補充以下資料到招標辦公室辦理手續。
1，建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；
2、建設工程施工公開招標申請表；
3、《建設工程監理公開招標申請表》。
(3)邀請招標的建設項目，需補充以下資料到招標辦公室辦理手續。
1，建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；
2、《建設工程施工邀請招標審批表》；
3、《建設工程監理邀請招標審批表》；
4.工商部門頒發的私營企業證書；
5.法人營業執照；
6、申請邀請招標的其他原因。
(四)直接發包的建設項目，需補充以下資料到招標辦公室辦理手續。
1，建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；
2、建設單位申請建設單位安排建設項目的報告；
3、建設單位申請安排建設項目監理單位的報告；
4.工商部門頒發的私營企業證書；
5.法人營業執照；
6、《建設工程合同直接審批表》。
(五)辦理建設工程質量監督，需提供以下資料到質量監督站辦理手續。
1，規劃許可證；
2、項目施工中標通知書或項目施工合同審批表；
3、《工程監理中標通知書》或《工程監理合同審批表》；
4、施工合同及其單位資質證書復印件；
5、監理合同及其單位資質證書復印件；
6、施工圖設計文件審查批準；
7、《建設工程質量監督申請表》；
8.法律法規規定的其他材料。
(六)辦理建築工程施工安全監督，應提供下列資料到安全監督站辦理手續。
1，建設單位提供的資料:
(1)工程建設安全監督報告；
(二)工程建設中標通知書或者工程建設合同審批表；
(3)工程監理中標通知書或工程監理合同審批表；
(4)工程地質勘察報告(結論部分)；
(5)施工圖紙(包括地下室平面圖、立面圖和剖面圖)；
(6)工程預算(總建築面積、層數、總高度、造價)；
2、建設單位提供的資料:
(1)安全生產和文明施工責任制；
(2)安全生產和文明施工的管理目標；
(3)施工組織設計方案和專項技術方案；
(4)安全生產和文明施工檢查制度；
(5)安全生產和文明施工教育制度；
(6)項目經理資格證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件及復印件；
(7)現場設施、安全標誌等總平面布置圖；
(8)購買安全網合格證、發票原件及復印件；
(9)施工安全生產責任書；
(10)建設工程施工安全監管申請表；
(11)法律法規規定的其他材料。
(七)領取《施工許可證》，除第(壹)項提供的資料外，還應補充以下資料到建委辦理手續。
1、工程施工中標通知書或工程施工合同審批表；
2、工程監理中標通知書和工程監理合同；
3、施工單位項目經理資質證書(樁基工程提供建設行政主管部門頒發的樁機管理手冊)；
4、使用商品混凝土的《購銷合同》或經建設行政主管部門批準的現場攪拌批文；
5、質量監督申請明細表；
6、安全監督申請明細表；
7、建設工程質量監督；
8、施工安全監督證書；
9、施工許可申請表；
四、建設工程竣工驗收
(壹)建設工程竣工驗收後，向質監站提供下列資料進行審核，質監站在7個工作日內審核完畢；施工單位組織有關單位驗收時，質監站將派員現場監督。
1，已完成的工程設計和合同的全部內容；
2、工程竣工驗收申請表；
3、工程質量評估報告；
4、勘察設計文件質量檢驗報告；
5.完整的技術檔案和施工管理資料(包括設備資料)；
6、工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；
7、地基與基礎、主要混凝土結構和重要部位的檢測報告；
8、建設單位已按合同支付工程款；
9.施工單位簽署的工程質量保證書；
10，市政基礎設施相關質量檢測和功能測試資料；
11，規劃部門出具的規劃驗收證明；
12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見或驗收證明；
13，質監站責令整改的問題已全部整改完畢；
14，造價站出具的工程竣工結算書。
(二)建設工程竣工驗收前，建設單位應向建委提供由安全監督站出具的工程建設安全評價書。
(三)建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收合格之日起15個工作日內，提供下列資料到質量監督站辦理備案手續。
1，工程竣工驗收報告；
2.施工許可證；
3、竣工驗收記錄表；
4、工程質量監督報告；
5、工程竣工驗收申請表；
6、工程質量評估報告；
7、工程建設安全評價；
8、工程質量保修；
9.工程竣工結算書；
10，商品房提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；
11、法律法規規定的其他信息。
(四)建設工程竣工結算審核時，提供以下資料到造價站辦理手續。
1，該項目根據實際結算情況，提供以下資料:
(1)建設單位和施工單位的委托書；
(2)項目類別批復；
(三)工程建設中標通知書或者工程建設合同審批表；
(4)工程施工合同；
(5)施工組織設計方案；
(6)圖紙會審記錄；
(七)開工報告；
(8)隱蔽工程驗收記錄；
(9)項目施工進度計劃；
(10)工程子目換算及繪制(配筋)表；
(11)工程設計變更資料；
(12)施工現場簽證信息；
(13)竣工圖。
2.如果項目以雙方同意的固定價格(或總費用)結算，應提供以下信息:
(1)建設單位和施工單位的委托書；
(2)項目合同原件；
(3)竣工圖。
動詞 （verb的縮寫）辦理預售許可證
長度預售人已取得房地產開發證書和營業執照。
2.已取得土地管理部門頒發的用地批準書和土地使用證。
3.持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證。
4.計劃部門頒發的項目投資許可證。
5.境外銷售的，需辦理商品房境外銷售審批。
6.房屋建築合同已經簽訂。
7.三層以下商品住宅工程已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的已完成基礎和四層結構工程。
8、建設銀行審核開發建設資金達到項目總投資25%以上的驗資證明。
9.已在項目所在地商業銀行開立商品房預付款專用賬戶。
10.預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權利。
11，附預售說明(包括:商品房的位置、部位、裝修標準、價目表、銷售方案；公共建築配置、項目建設進度、開工和竣工交付時間等。).
12.項目平面圖(預售許可證核發部門應在平面圖中註明預售商品房項目的位置和樓號)。
13.物業管理計劃已經實施。
第三，關於“五證”，是指房地產開發商要有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、房屋建築施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證，簡稱“五證”。前兩證由市規劃委頒發，建築施工許可證由市建委頒發，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局頒發。
購房者在購房時應要求房地產開發商和賣方提供完整的“五證”、“兩書”、“壹表”，這是法律對賣方的基本要求。“五證”是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證(建設工程開工許可證)、商品房銷售(預售)許可證。“兩本書”是指住宅質量保證書和住宅使用說明書。“壹表”是指竣工驗收記錄表。
最後，關於稅收問題:
壹般來說，有以下幾項:
營業稅按營業收入的5%繳納；
城建稅按繳納營業稅的7%繳納；
教育費附加按營業稅的3%繳納；
地方教育附加按營業稅計征2；
按照轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納土地增值稅(增值額不超過扣除項目的50%、100%、200%、200%以上的，分別適用30%、40%、50%、60%等不同稅率)；
建安合同按合同金額的萬分之三執行；
購貨合同應貼有購銷金額萬分之五的貼花；
城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納(各地不同，XX元/平方米)；
房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；
車船稅按車輛繳納(各地規定不同，不同車型稅額不同，XX元/輛)；
按照應納稅所得額(調整後利潤)繳納企業所得稅(3萬元以內18%，3萬元至65438+萬元27%，65438+萬元33%)；
支付工資，代扣代繳個人所得稅。
詳細地說:
1.房地產開發企業開發銷售商品房涉及的稅費和基本規定:
(註:1，“商品房銷售等。”包括:房屋、商品房、其他建築物、附著物、配套設施等。2、“涉及的稅種”包括:營業稅、企業所得稅、個人所得稅和土地增值稅)
(1)營業稅
-基本規定
應交營業稅=銷售收入×稅率
1，銷售收入確認:
(1)，開發的產品壹次性銷售的，應當在實際收到價款或者取得索取價款的證據(權利)時確認收入的實現。
(2)分期銷售開發產品的，按照銷售合同或協議約定的付款日期確認收入的實現。付款方提前支付的，在實際支付日確認收入的實現。
(3)以銀行按揭方式銷售開發產品的，在實際收到日確認首付款，余額在銀行按揭貸款過戶日確認。
(4)委托銷售和開發產品的，應當按照下列原則確認收入的實現:
(1)支付手續費委托銷售開發產品的，在收到委托單位的委托銷售清單時，按照實際銷售額確認收入的實現。
(2)采用視同買斷方式委托開發產品的，在收到委托單位的委托單時，按照合同或協議約定的價格確認收入的實現。
(3)委托承銷開發產品的，按照承銷合同或協議約定的價格，在付款日確認收入的實現。
如果承銷商提前支付，則在實際支付日確認收入的實現。
(4)采用基價(保證底價)，委托開發的產品以雙方分攤超過基價的方式銷售的，在收到受托單位的委托代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受方應按月或按季度結算已開發銷售產品的清單。售出的開發產品清單應註明名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
(5)開發的產品先租後售的，應當按照下列原則確認收入的實現:
(1)待售開發產品轉化為經營性資產，在出售前以經營租賃或融資租賃方式租出的，在租賃期內取得的價款，按照租金確認為收入的實現，出售時再確認為銷售痢疾。
(2)供銷售的開發產品以臨時租賃方式租出的，在租賃期內取得的價款按照租金確認為收入的實現，以後在銷售時按照開發產品的銷售額確認收入的實現。
(6)以非貨幣性資產分享形式取得收入的，在分配開發產品時確認收入的實現。
2、視同銷售收入的確認:
(1)下列行為應視為銷售確認收入:
①將開發的產品用於企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、員工福利、獎勵等。；
(二)將開發的產品轉化為經營性資產；
③將開發的產品作為對外投資，分配給股東或投資者；
(四)開發產品清償債務；
⑤以發展生產換取其他企業、事業單位和個人的非貨幣資產。
(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應在開發產品所有權或使用權轉移時，或實際取得收益權時，確認收入的實現。
註:“預售收入”=銷售收入。
策略" " =實現精通。
3.稅率:5%
-可用的稅收政策
《財政部國家稅務總局關於營業稅若幹政策問題的通知》(財稅字[2003]016號)
"單位和個人出售或者轉讓所購買的房地產和取得的土地使用權."
註:出售或轉讓土地使用權收入——購買或轉讓土地使用權的原價，可按轉讓無形資產的稅目征稅。
房地產竣工項目或在建房地產項目——房地產原價購買或轉讓，可按房地產銷售的稅目征收營業稅。
(二)，企業所得稅
-基本規定
應納企業所得稅=應納稅利潤×稅率(33%)
1，應納稅所得額的確認:
(1)，收入確認同營業稅銷售收入。
(2)關於已開發產品預售收入的確認。房地產開發企業以預售方式銷售開發產品的，其當期預售收入按照規定的利潤率計算，並入當期應納稅所得額統壹計算繳納企業所得稅，並在開發產品完工時進行結算調整。
預計營業利潤=預售開發產品收入×利潤率
預售收入利潤率不低於15%(含15%)。
2.成本和費用的扣除
(1)、銷售成本:房地產開發企業允許在當期扣除的開發產品銷售成本，是指已售出的開發產品的成本，按照當期可售面積和可售面積的單位工程成本確認。實用面積的單位工程成本和銷售成本按以下公式計算確定:
實用面積單位項目成本=成本對象總成本÷實用面積總額
銷售成本=實現銷售的可售面積×可售面積的單位工程成本
(2)征地拆遷補償費和公共設施配套費；開發產品* * *零部件，* *設施設備維護費；土地閑置費和折舊費等。
(3)銷售費用、管理費用和財務費用；其中，房地產開發企業為建造和開發產品而借入資金所發生的借款費用，如果發生在成本對象建成之前，應當按照實際成本比例計入成本對象；如果發生在成本對象完成後，應作為財務費用直接在稅前扣除。廣告費按營業收入的8%據實扣除，超出部分可無限期結轉下壹年度，按規定標準扣除。
-確定收集方式
根據現行稅收政策，企業所得稅有兩種征收方式:查賬征收和核定征收。
1、采用查賬征收方式的房地產開發企業應具備以下條件:設置賬簿，進行會計核算，定期編制和報送會計報表，真實反映企業的收入、成本、費用和損益，準確計算各項應納稅款。
2.采用核定征收方式的房地產開發企業應滿足的條件:(1)，按照稅收法律法規規定可以不設置賬簿或者按照稅收法律法規規定應當不設置賬簿的；(2)只能準確核算總收入，或者總收入可以核實，但其成本、費用不能準確核算；(3)、只能準確核算成本和費用，或者成本和費用可以核實，但其總收入不能準確核算；(4)、收入總額和成本費用不能正確核算，難以向主管稅務機關提供真實、準確、完整的納稅信息；(五)雖然賬戶設置和核算符合規定，但未按規定保存相關賬簿、憑證和相關納稅資料的；(六)未按照稅收法規規定的期限申報納稅，或者未按照稅務機關責令的期限申報納稅的。
-可用策略
《中華人民共和國國家稅務總局關於印發
根據文件(國稅發[2000]38號)，房地產開發企業銷售利潤率為10%-20%。
1、實行核定征收方式的房地產開發業企業所得稅征收采用定額征收，即:
應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×××核定銷售利潤率×企業所得稅稅率。
2.納稅人年度虧損可以用下壹年度的收入彌補，下壹年度收入不足的，可以逐年繼續彌補，彌補時間最長不超過5年。(僅適用於查賬征收的企業)
3.納稅人在壹個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失，經稅務機關審核或批準，允許在繳納企業所得稅前扣除。(僅針對收款企業)
(3)個人所得稅
-基本規定:
1，工資及薪金收入項目
(1)工資、薪金所得，是指個人在機關、團體、學校、部隊、企業、事業單位和其他組織工作或者受雇取得的報酬、工資、薪金所得。工資薪金所得除通過按月發放取得的工資薪金外，還包括個人取得的各類獎金、年終加薪、勞動分紅、雙薪、津貼補貼等。配額獎；出勤獎；特殊行業津貼和補貼；特殊領域的津貼和補貼；夥食補貼、通訊補貼、交通補貼等。
(2)計算方法:
應納個人所得稅=(收入-880元-稅法規定允許扣除的項目)×適用稅率-速算扣除。
稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率。
2.利息、股息和紅利收入項目
(1)利息、股息、紅利所得，是指個人所有的債權、股權取得的利息、股息、紅利所得。
利息、股息、紅利所得應征收個人所得稅，在支付時取得的所得按壹次計算。
(2)計算方法:
應納個人所得稅=應納稅所得額x適用稅率
稅率為20%。
(4)土地增值稅
-基本規定
1，預感率
所有房地產開發都要預征土地增值稅。取得預售房款收入的納稅人，應當按月申報納稅。工程竣工決算後，向主管稅務機關申請匯算清繳，應納稅款由主管稅務機關清算，多退少補。具體征收比例如下:
(1)納稅人預售普通標準房，預征率0.5%；
(2)納稅人預售其他商品房，包括酒店、餐飲、寫字樓和非預售普通標準房、別墅、高級公寓等。，預征率2%；
(3)簡單土地出讓的，預征率為3%；
(4)非房地產開發企業和單位轉讓房地產或者房地產開發企業轉讓存量房的，預征率為2%。
預征土地增值稅=預售收入×適用預征率
2、納稅環節和征收方式
土地增值稅是在國有土地使用權、地下房地產和建築物轉讓中征收的。通常采用兩種方法:
(1)房地產開發項目，先征稅，後結算，多退少補。
(2)對舊房屋、建築物，在轉讓過程中征收土地增值稅。
3、土地增值稅優惠政策
(1)納稅人建造普通標準住房出售，增值稅不超過扣除額20%的，免征土地增值稅。
(二)因國家建設需要依法被征用和收回的房地產。
4、實踐中應註意的問題
(1)普通標準住宅的確定
目前武漢市普通標準房暫按以下標準執行:單套建築面積低於5500元/平方米或單套銷售總價低於70萬元的商品房、高級公寓、別墅、聯體別墅、度假村、村莊等不屬於普通標準房。
(2)納稅人在核算房地產成本時，應將普通標準房與其他商品房分開核算。不單獨核算的，不享受優惠。
上述標準自2004年3月1日起實施，以後每兩年固定壹次。
(3)由於土地增值稅應納稅所得額的計算要求和方法與企業所得稅應納稅所得額的計算要求和方法不同，納稅人可能沒有自行計算的增值額，但稅務機關在計算時有增值額。主要問題是在房地產開發費用的計算中，土地增值稅允許在所得稅前按規定收取，而只允許按壹定比例收取。