關於山西樓市，關於去庫存，關於企業轉型
——訪陜西省房地產業協會會長余世維
本期嘉賓:
余世維，男，山西省定襄縣人，原任山西省城鄉建設廳環境保護辦公室主任；山西省城鄉規劃設計研究院院長、黨委書記；山西省建設廳(建委)辦公室主任、直屬機關黨委專職副書記、科技設計管理辦公室主任；山西建築職業技術學院黨委書記；山西建築職業技術學院院長、黨委副書記。201110 10月起任山西省房地產業協會第三屆理事會會長。
主持人:各位新華網的朋友們，大家好！在太原第十四屆房地產交易會召開之際，新華網山西、山西省房地產協會聯合推出“新華與山西房地產行業領軍人物訪談”系列節目。第壹位受邀嘉賓是陜西省房地產協會會長余世維先生。
去庫存是山西房地產市場當前和未來的主要任務。
主持人:當前中國房地產市場出現了壹個新的運行特征。市場供求關系發生了很大變化，行業內外都面臨壓力。在這樣壹個特征下，請您介紹壹下目前山西房地產行業的發展情況，房地產市場呈現出哪些特點？
余世維:總體來看，山西房地產市場發展平穩，相對健康。房地產開發建設水平不斷提高，房地產開發投資近年來保持穩定增長態勢，特別是今年以來，住房銷量大幅增長，超出了我們的預期。經濟發展進入新常態，房地產市場發展也進入新常態。它有兩個運行特點:壹是發展速度由高速向中低速轉變；二是市場不斷分化，城市和企業的分化越來越明顯。庫存壓力巨大，尤其是經濟下行壓力大的地方。因此，去庫存是山西房地產市場當前和今後壹個時期的主要任務。
太原的房地產庫存問題不是很突出，處於合理區間。
主持人:從去年到今年，太原有壹些傳言，說太原的房地產庫存非常大。太原的庫存是多少？
余世維:太原的房地產庫存問題還不是很突出，還在合理的範圍內。這是我的看法。以為根據統計數據分析，大概是4-6個月的庫存。而且今年以來，在國家和省裏壹系列去庫存政策的配合下，市場出現積極變化，去庫存收到成效。
主持人:山西省在去庫存方面有哪些舉措？
余世維:5月下旬，省政府辦公廳印發《關於加快化解房地產庫存的若幹意見》，提出11政策措施。如果這些11的政策措施認真落實，我想山西整個房地產市場會發生更加積極的變化。
主持人:對於壹些庫存大的企業，妳認為他們應該積極做些什麽？
余世維:庫存大的原因有很多。壹是部分企業存在非理性發展問題。二是部分項目選址不合適。第三，基礎設施和公共設施不配套。還有產品結構不合理，過大不適銷，產品質量問題。化解庫存就是要從這幾個方面綜合施策。現在要根據城市政策、企業政策、項目政策，針對不同的問題，采取不同的措施來解決庫存。
現在是買房的好時機。
主持人:您之前為我們梳理了山西房地產市場的整體現狀。當人們提到房子時，他們最關心的當然是房價。能否為需要買房的網友支招？
余世維:陜西房價總體穩定。我覺得現在是買房的好時機。國家有壹系列鼓勵政策，開發企業越來越註重提高產品質量和服務質量，尤其是在品牌企業的帶動下，壹些本土企業在項目上也做得不錯。剛需和改善型需求的市民，現在可以選擇購買自己滿意的住房。
主持人:您認為房地產企業如何開發適銷對路的房子？
余世維:我想對當地的房地產企業說幾句話。第壹，壹定要理性發展，不能有規模沖動。規模越大越好。小項目也能做品牌。關鍵是做好產品質量，讓市民買的滿意，住的舒服。第二，壹定要舍得在前期的規劃上下功夫，多花點錢在規劃設計上。現在很多項目因為前期規劃不足而出現問題；三是新產品、新技術、新工藝、新材料不斷湧現。要跟上科技進步的步伐，生產出適銷對路、綠色環保、壽命長、性能好的新壹代產品。
發展住房租賃也是解決房地產庫存的重要措施。
主持人:剛才我們談到了壹手物業。現在說說二手房和房屋租賃。請您談談山西二手房和房屋租賃市場的發展現狀？
余世維:二手房和房屋租賃市場的發展有很多特點。這兩年二手房市場發展很快。住房租賃市場主要面臨兩個問題，壹是發展不足，二是市場不規範。今年5月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》。住房租賃市場是整個住房供應體系的重要組成部分，是深化住房制度改革的重要方面。發展住房租賃也是解決房地產庫存的重要措施。現在國家鼓勵農民工市民化，鼓勵新市民買房。農民工和新就業大學生住房消費能力普遍不足，可以通過租房實現住有所居的住房夢想。
主持人:市民在選擇二手房或租房時有什麽註意事項嗎？
余世維:還是要通過正規的中介和租賃公司購買二手房或者租房。目前我們的市場主體發展還不夠。要規範和發展住房中介，培育和發展租賃企業。公民通過中介和租賃公司購買或租賃房屋是非常重要的，這也有利於維護自己的合法權益。
本土企業轉型發展要走新路。
主持人:我剛才講了二手房和租賃市場的發展環境。現在特別想問問本土房企，如何突破困境，扭轉局面？
余世維:壹些本地企業做得很好，發展很好。然而，大多數中小企業普遍面臨著發展和生存的壓力。我認為壹方面中小企業走合作發展、聯合發展的道路，充分發揮各自的優勢，形成優勢互補。包括與品牌企業的合作，與本土企業的合作。另壹方面，相當壹部分企業或者大部分企業要走壹條轉型發展的道路，從開發商到服務商，包括自持物業管理，延伸物業服務鏈條，發展住房租賃等。
主持人:他們為什麽轉向服務業？
余世維:現在的房地產市場，大企業越來越大，強企業越來越強。相當壹部分中小企業發展能力不足，普遍面臨資金短缺問題。但本土企業有自己的優勢，尤其是本土優勢，包括“天時、地利、人和”。其中，“地理位置、人文和諧”是他們的優勢，“天時”是國家支持企業轉型發展，鼓勵現代服務業發展。“天時、地利、人和”都有利於並要求企業加快轉型步伐。發展住房租賃市場，壹個重要的政策措施是鼓勵房地產開發企業利用自持物業發展住房租賃。
主持人:感謝您做客新華訪談室，與我們分享關於山西樓市、去庫存、二手房和住房租賃市場、企業轉型等問題。謝謝大家！
余世維:謝謝主持人。感謝新華網山西，感謝新華網山西的網友們對山西房地產業改革發展的關心和支持。
裏程給妳最好的生活。
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