五證兩書壹表是開發商銷售商品房的必備文件。作為從事房地產開發的開發商，只有了解五證內容，才能提前準備好相關材料，避免因辦證時間延誤而造成的損失。那麽，作為購房者，仔細了解“五證”也可以幫助妳降低購買爛尾樓的風險。
房產“五證”有哪些？
怎麽處理？每張卡的具體流程是怎樣的？
作為房地產開發企業，開發任何項目，都要按政策辦理五證。即:國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築施工許可證和商品房銷售(預售)許可證，我們簡稱“五證”，以下簡稱“兩書壹表”。
在辦理“五證兩書”的過程中，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，說明房屋買賣是合法交易。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍是本項目的可售物業，所以購房者壹定要看所購樓層是否在預售範圍內。
目前開發商沒有取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證就拿不到國有土地使用證，沒有取得上述兩個規劃許可證和施工許可證就拿不到預售許可證。開發商取得預售許可證，就可以證明該項目在規劃、工程、用地等方面通過了政府的審批，具備了進入市場進行商品房開發的資質。
國有土地使用證
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律文件，受法律保護。主要是各規劃區城鎮的改革房、經濟適用房、商品房等用地，發放對象為擁有土地使用權的個人或企業。
房產如何取得《國有土地使用證》？
國家供應給房地產行業的土地，大部分是由政府成立的土地投資公司統壹出讓給城投或者壹些開發企業。另壹部分土地由政府的公共資源局向公眾提供，開發商通常以有競爭力的價格直接從公共資源局獲得高價土地。因此，開發企業辦理國有土地使用證的材料由國土局職能部門辦理，開發企業只要有能力交錢，就可以直接拿到國有土地使用證。
《國有土地使用證》是土地使用者申請後，由本市各級人民政府頒發的國有土地使用權的合法憑證。此證主要註明土地使用者姓名、土地位置、用途、土地使用面積、使用年限和“四區”範圍。
建設用地規劃許可證
房地產行業建設用地規劃許可證是建設單位合法使用土地的證明，是劃撥土地前需要辦理的手續。確定擬建項目的位置、用地範圍、用地性質等相關規劃指標。
它和建設工程規劃許可證有什麽區別？
建設用地規劃許可證是妳同意擁有這塊土地的使用權後用於項目的建設用地，是當地土地主管部門批準的。建設工程規劃許可證體現了許多規劃指標，如確定紅線、規劃總用地邊界、規劃可用用地邊界、開口位置和坐標、容積率、綠化率、地下停車位數量、地上和地下建築面積、單元數量、層高、建築立足點、建築距紅線的位置、建築密度等。，由當地規劃部門批準。
辦理建設用地規劃許可證的前提條件:
壹、以出讓方式供應土地:
1.取得國有土地使用權出讓合同。
2、取得建設項目的批準、核準或備案文件(項目文件)
3.取得規劃條件通知書
2.以劃撥方式供應土地:
1，獲取選址意見。
2、取得建設項目的批準、核準或備案文件(項目文件)
《建設工程規劃許可證》是建設工程符合城市規劃需要的法律憑證。
建設工程規劃許可證
《建設工程規劃許可證》是建設項目辦理建築工程施工許可證進行規劃驗收、商品房銷售(預售)、房屋產權登記等的法定要求。此證用於確認相關建設活動的合法地位，保障相關建設單位和個人的合法權益。
房地產開發商未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物和其他設施，對有關責任人員可以由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分。
處理條件和所需信息
1，辦理建設工程規劃許可證應提交:
(1)書面申請
(二)建設項目申請表
(3)建設項目批準、核準和備案文件
(四)企業營業執照
(5)房地產開發資質
(6)建設用地規劃許可證
(7)有關土地使用權的權屬證明。
(8)依法批準的總平面設計圖紙(3份)
(9)取得勘察設計證書的單位制作的施工圖設計圖紙。
(10)建設、人防、水利、環保、文物、節能審查等相關主管部門依法出具的審查意見。
(11)法律、法規、規章規定的其他材料。
註:總平面圖的設計圖和施工圖必須以電子文件形式提交。
建築施工許可證。
建築施工許可證中建設單位的合法證明也是房屋權屬登記的主要依據之壹。沒有施工許可證的建築是違法的，不受法律保護。
施工許可辦理流程
1，申請人向相關單位提出申請；
2、需要提供壹堆文件:
(1)建築施工許可申請表壹式兩份(原件)；
(2)項目批文和投資許可證；
(3)土地使用權證書和建設用地許可證；
(4)拆遷許可證或施工場地是否具備施工條件(原件)；
(五)建設工程規劃許可證；
(6)中標通知書或談判確認書；
(7)建設工程合同復印件(原件)；
(8)資金證明(原件)；
(9)質量監督委托書；
(10)建設項目安全生產條件備案表；
(11)監理合同及監理企業資質證書、營業執照、本項目監理人員名單、證書復印件、聯系電話或施工單位工程技術人員信息；
(12)安全生產許可證復印件、營業執照復印件、施工企業資質證書復印件、企業主要負責人、現場負責人、現場安全生產專職管理人員“三類人員”證件原件；
(13)施工組織設計(附項目現場管理人員花名冊)；
(14)項目經理證、項目經理手冊及聯系電話；
(15)圖紙審核批準函及通過審核的全套施工圖及技術資料(原件)；
(16)建設工程竣工文件承諾書；
(17)安全防護及文明施工措施總費用、預付款及付款計劃證明(原件)；
(18)外來施工(監理)企業提供保證金登記表；
(19)提交固定計量費收據復印件；
(20)法律法規要求的其他材料。
商品房銷售(預售)許可證
《商品房銷售(預售)許可證》市、縣人民政府房地產管理部門頒發的允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。
商品預售許可辦理流程
1.《商品房預售許可證申請表》；
2.申請商品房預售許可的法人授權委托書；
3、商品房預售許可申請報告，附商品房預售方案；
(1)商品房預售方案應當說明預售商品房的區位、面積、結構、用途、層次、裝修標準、施工進度說明、竣工交付日期、價格、分層平面圖、交付後的物業管理、自銷或代銷等情況。
(2)代理銷售的，應提供代理機構的營業執照和中介機構資質備案證明(復印件)。
4.營業執照(復印件)；
5、房地產開發資質證書(復印件)；
6、開發項目資料(復印件)；
7.國有土地使用權證(原件)；
8、建設工程規劃許可證(原件)；
9.建築施工許可證(原件)；
10，工程施工合同(復印件)；
11，施工及審查總平面圖(復印件)；
12，房產測繪成果報告(原件)；
13，《商品房預售資金監管協議》；
14.申請材料為復印件的，加蓋申請人公章，並攜帶原件。不能提供申請材料原件的，應當提交經有關部門確認與原件壹致的復印件。
兩本
“房地產五證兩書”中的“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“兩書”可作為商品房買賣合同的補充協議，是商品房交付使用時，房地產開發企業向購房人提供的法律文件和擔保文件。
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。商品房銷售後，委托物業管理公司等單位維修的，應當在《住宅質量保證書》中明確載明委托單位。住宅質量保證書應當包括以下內容:工程質量監督部門核定的質量等級；基礎和主體結構應保證在合理的使用壽命內；正常使用情況下所有零部件保修內容及保修期限:屋面防水3年；墻面、廚衛地面、地下室、管道滲漏1年；地面凹陷開裂，大面積揚沙1年；門窗開裂，五金損壞1年；管道堵塞2個月；供熱和制冷系統及設備1采暖期或制冷期；衛生潔具1年；照明和電氣開關6個月；其他零部件的保修期限由房地產開發企業與用戶自行約定。
住宅建築使用說明書:說明住宅建築的結構和性能，各部分(構件)的類型、性能和標準，提出使用註意事項。《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付房屋時向用戶提供的，告知用戶安全、合理、方便使用房屋及相關事項的文字。房屋使用說明書應當載明房屋的平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細結構圖(註明承重結構位置)，以及房屋使用中不得占用、損壞、移動的規定和禁止事項。根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如果房屋使用出現問題，手冊將成為解決開發商與業主糾紛的重要依據。
壹塊手表
“五證兩書壹表”中的“壹表”是:竣工驗收記錄表。
竣工驗收備案表是目前收樓過程中最重要的文件。根據相關規定，表格上的每壹項都必須報相關主管部門備案。缺少任何壹項，該物業都是“黑樓”，不能入住。
根據商品房銷售管理規定，“五證兩書壹表”是開發商銷售的重要憑證。“不動產五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，表明所購房屋屬於合法交易範疇。“兩本書”是開發商向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須向購房者提交的產品質量保證文件。建議購房者在接受交房時壹定要向開發商索要。