第六章物業管理職能(1)
我們已經了解了不同類型的房產對管理的要求是如何變化的，現在我們將更詳細地考察經理的日常職責。像許多工作的人壹樣，物業經理早上醒來，穿上工作裝，吃早餐，然後開車去辦公室(在管理的場所內或場所外)。壹旦到了那裏，他或她會做什麽？我們將首先列出所有的功能，然後更詳細地介紹最重要的功能。
在了解了不同物業類型的管理要求的變化後，我們現在來詳細了解壹下物業經理的日常職責。物業經理和很多上班壹族壹樣，早上起床，穿上職業裝，吃早飯，然後開車去辦公室(在自己管理的物業內或物業外)。他或她在那裏做什麽？我們先列出所有的功能，再詳細說明最重要的部分。
制定管理計劃
物業經理作為業主的代理人，必然要實現業主的目標。明確這些目標是制定管理計劃的第壹步。正如我們所見，付費管理的房產可能很小，也可能是價值數百萬美元的綜合體。管理計劃可以同樣簡單，也可以同樣復雜，以適應物業的管理範圍和市場區域。不管大小如何，制定壹個計劃是很重要的(根據項目的不同，計劃可以是手寫的半頁到打印裝訂的50頁不等……)。這裏要註意的是，任何規模物業的管理方案都包含三點:(1)競爭環境分析；(2)對物業本身的分析，以及(3)列舉業主的目標和實現這些目標的建議。
制定管理計劃
物業經理作為業主的代理人，有責任實現業主的目標。創建管理計劃的第壹步是明確這些目標。正如我們所看到的，付費物業可能很小，也可能是價值數百萬美元的建築群。管理計劃可以同樣簡單，也可以同樣精細，適合物業的市場區域和管理範圍。大小不重要，重要的是做好計劃(可能從手寫的半頁到打印裝訂的50頁不等，視項目而定……)。這裏需要註意的是任何規模物業的管理方案中的三點:(1)競爭環境的分析；(2)對財產本身的分析；(3)列出業主的目標和實現目標的建議。
做預算
經理收集資金，支付賬單，並把剩下的數百萬或數百的錢寄給主人。預算是必不可少的，有兩個原因:(1)調節現金流，即確保手頭有足夠的現金來履行義務，如稅收、抵押貸款、運營費用和特殊資本改進(如新屋頂)；(2)衡量績效，以此作為衡量經理是否成功實現目標的標準。
做預算
物業經理籌集資金，支付賬單，然後向業主結算或多或少的余額。預算之所以必要，有兩個原因:(1)調整現金流，確保手頭有足夠的現金，滿足稅收、房貸、運營費用、特殊設備改造(如新屋頂)等必要的負擔；(2)作為會議的績效衡量標準，它用於衡量物業經理的成功。
支付費用；保存賬簿和記錄
物業經理必須確保營業費用、房地產稅、保險費和抵押貸款到期時支付。根據不同的安排，經理可以被授權簽署支票，也可以只準備壹份付款清單以引起業主的註意。經理還記錄收入和支出，並與業主的會計師壹起準備年度財務報表和納稅申報表。經理還可能負責政府機構要求的報告。
支付費用並保存記錄
物業管理公司必須確保運營費用、房地產稅、保險費和按揭付款已到期支付。根據安排，物業經理可能被授權簽署支票或簡單地準備壹份費用清單，以引起業主的註意。物業經理還應記錄收入和支出，並在準備年度財務報表和退稅時與業主的會計師合作。物業經理也可能對官方報告負責。
第七章:物業管理職能(二)
第七章物業管理職能(2)
展示和租賃空間
雖然房地產營銷是壹項不同於房地產管理的職能，但這兩項職能通常都由房地產經理或管理公司負責。在公寓樓的情況下，實際在現場的經理(常駐經理)通常會展示空置的公寓，也可能會處理租賃談判。在商業或辦公空間的情況下，租賃通常由物業管理公司的專家進行，或者由單獨的經紀公司處理。
展示和租賃空間
雖然買賣房產是不同於管理的職能，但通常是將兩者合二為壹，交給物業經理或管理公司。就公寓樓而言，物業經理實際上是現場展示空置的公寓(住戶經理)，也可能處理租賃談判。就商業或辦公用房而言，租賃通常由物業管理公司內部的專家來做，也可能交給其他經紀公司。
由於租賃的重要性以及做好租賃所需的專業知識和特殊努力，處理租賃業務的物業經理通常會收到超出其正常管理費的傭金。租賃功能可分為三個步驟，其中全部或部分可由物業經理或管理公司執行。
由於租賃的重要性以及做好租賃的特殊努力和專家意見，辦理租賃的物業經理通常會收到超出或超過正常管理費的傭金。出租功能可分為三步，全部或部分可由物業經理或管理公司完成。
設定租金水平。
應建立租金表，目標是最大限度地提高物業的未來租金收入。確定租金遠非壹門精確的科學:它要求根據對可比建築的租金和可用空間以及目標物業和競爭空間的特征、功能和優勢的了解，做出良好的判斷。許多專業物業經理使用的壹種方法是基本單位費率法。這包括選擇公寓建築中的標準單元(例如，六樓的兩居室公寓)或辦公室中的特定平方英尺數，或者根據對特定物業與其競爭對手之間的差異進行調整的市場研究來選擇。(例如，在其他條件相同的情況下，新建築的租金通常高於舊建築。)在特定的建築物內，租金將根據每個單元的相對優點和缺點而變化。例如，較高樓層的空間通常提供較少街道噪音和更好視野的便利設施。
設置租金水平
制定租賃計劃，目標是最大限度地提高物業的未來租金收入。確定租金不是壹門精確的科學:它需要根據可比的租金成本和建築物的可用空間，以及物業和競爭空間的特點、功能和利益做出良好的判斷。許多專業物業經理采用的壹種方法是基本單元級近似法。這包括選擇公寓樓中的標準單元(例如，六層兩居室)或指定面積的辦公室，或者必須自己進行市場調查，以調整特定物業與其競爭對手之間的差異。例如，在其他條件相同的情況下，新建築通常比舊建築需要更高的租金。)在特定的建築中，租金根據每個單元的相對優勢和劣勢而變化。比如高層的空間，因為沒有街上的噪音，風景更好，所以通常出租的比較多。
吸引潛在客戶
租賃過程的第二步是在適當的媒體(無論是廣告牌、報紙、廣播還是電視)上做廣告，並以敷衍的方式展示，這壹任務應該被恰當地視為租賃代理人進行密集個人銷售的時間。為了有效地銷售空間，租賃代理人不僅要熟悉所展示的房產的每壹個細節，還要確定潛在客戶的確切需求和願望。
招攬潛在顧客
租賃過程的第二步是在適當的媒體(無論是廣告牌、報紙、廣播還是電視)上為租賃空間做廣告。如果只是敷衍，這個任務可能會被租房中介視為過度推銷。為了有效地銷售空間，租賃代理不僅要熟悉所展示房產的每個細節，還要了解這些潛在客戶的確切需求和期望。
談判和簽署租約
最後，物業經理將或多或少地參與租約的談判和執行。在公寓項目的情況下，使用標準形式的租賃，通常很少發生談判，經理可以執行整個過程。另壹方面，長期租賃大型辦公樓的幾層樓需要法律顧問和業主雙方的努力。然而，即使在這裏，物業經理也起著重要的初步作用，因為他是租戶的最初接觸者。
協商和執行租約。
最後，物業經理或多或少會遇到協商和執行租賃的困難。就公寓項目而言，采用的是租賃的標準形式，正常情況下幾乎沒有談判，由物業經理完成整個過程。另壹方面，大型辦公樓的多層長期租賃需要業主和法律顧問雙方的努力。即使在這個時候，物業經理仍然有壹個最初的重要作用，因為他與承租人的最初合同。