“需要重申的是，產業地產不是房地產的壹個分支，而是壹個完全不同於房地產的行業。壹些有條件的企業可以加快上市步伐，輕資產運營是產業地產的長期改變。但如果房企想進入產業地產尋求突破，建議先交易重資產項目。”在接受中國網地產專訪時，賽迪顧問工業地產研究中心總經理孫曉麗表示。
賽迪顧問工業地產研究中心總經理孫曉麗
工業地產不是房地產的壹個分支
壹場突如其來的疫情，制約了企業的復工、生產和經營，自持的工業園區首當其沖。“他們主要依靠租賃，企業不能及時復工恢復生產，所以他們不得不減免租金，或者企業直接退租，他們面臨著巨大的壓力，”孫曉麗說。
作為工業地產的載體，疫情對運營商的影響主要是因為工業地產項目的上遊客戶主要是中小型企業。而中小企業規模小，流動性壓力驟增，投資減弱，將直接導致工業地產項目投資壓力巨大。
“僅靠租金盈利的模式是有問題的，他們需要尋找其他出路”。但是，需要認識到的是，“工業地產和房地產之間的邏輯是完全不同的，工業地產不是房地產的壹個分支”，孫曉麗說。
其實公園開發最早的主體是政府。“產業地產的誕生，是園區開發運營市場化運作的結果。以企業為主體的開發首先要解決的問題是盈利，目前和未來的盈利模式還是以房地產銷售為主，所以稱之為產業地產。從本質上講，這個名稱比較狹隘，但它實際上是壹個全新的行業，”孫曉麗說。
在房地產行業天花板逐漸見頂的時候，產業地產因為政策利好被房企視為燙手山芋，試圖實現彎道超車。但在留房不炒的前提下，產業地產以銷售地產為主的模式已經不適用，其商業邏輯亟待重構。“從長遠來看，後續運營將產生很大的利潤空間，”孫曉麗撥開了迷霧。
對接資本市場，開辟融資渠道
在眾多物業公司登陸資本市場的同時，壹些工業地產的頭部企業也蠢蠢欲動。他們希望通過上市對接資本，打通融資渠道。孫曉麗認可這壹現象，但她再次強調，“如果工業地產和房地產行業仍然混為壹談，上市仍然會面臨很大的問題，需要盡快向社會和金融機構澄清這個問題”。
其實在產業地產領域，機會最多的是有城投背景的企業。在孫曉麗看來，“通過新的基礎設施對沖疫情的影響將成為地方政府的主要手段。城投公司是最受益的主體，轉型升級上市的機會越多。同時，有能力運營園區的輕資產公司也有機會尋求上市，因為輕資產運營是未來的長期變化，也是未來的大勢所趨。”。
目前80%的產業地產都離不開項目銷售，其商業邏輯主要是通過賣房盈利，然後反哺園區運營。“即使沒有疫情的影響，工業地產的未來趨勢也將更加註重運作的邏輯，”孫曉麗認為。
但是，輕資產戰略還有很長的路要走。面對中網地產拋出的輕資產運營周期長、見效慢的問題，孫曉麗指出，目前輕資產戰略的盈利空間包括政府補貼和股權投資。此外，“隨著金融工具的開放，產業地產通過資產證券化獲取利潤是必然趨勢”。
從國內來看，資產證券化的配套政策進展緩慢。她還呼籲，疫情發生後，中國關於公募REITs的政策應盡快跟進。“同時，我也希望國家在金融政策上給予產業地產壹定的資金支持，讓他們在後端通過運營和資產證券化獲得運營項目的資產增值收益，從而回收現金，平衡產業投資。”
試水行業，房地產壹定耐得住寂寞。
房企試水工業地產，首先要明確自己能否接受比住宅開發更低的毛利率；其次，我們需要了解市場情況、同行和客戶畫像。“圍繞工業地產做市場、競品、客戶三個畫像。這三種畫像都需要大量的市場調查，包括第三方機構的支持，”孫曉麗說。
工業地產開發運營的邏輯導致了企業與政府之間的天然博弈。那麽，企業如何與政府共贏呢？孫曉麗指出，我們必須做政府想做的事情，並與政府保持良好的政商關系，否則這種關系永遠不會長久。保持方向壹致，實現手段可以分階段。
長期來看，政府的目標可以通過產業叠代來實現，但需要壹個過程。“妳不斷完成政府想做的事情，政府會在這個過程中幫助妳實現目標。在產業地產投資過程中，政府是壹個非常重要的投資渠道。在很多壹二線城市的工業地產項目中，超過壹半的客戶都是通過政府渠道。”
同時，孫曉麗也對房企如何做好產業地產出謀劃策。
第壹，組織結構要獨立。“成立新的工業地產公司是成功的首要前提。如果用拿地的邏輯去做產業地產，肯定不行。”
第二，探索模式。不同的企業質地不同，發展和運營模式自然也不同。
第三，打造標桿。想要在產業地產領域擺脫地產商的身份，讓政府相信妳能把園區做好，就必須以全集團的力量做壹個標桿工程。這個標桿項目將是妳與政府談判的籌碼。
第四，關註行業。在標桿管理的基礎上，標桿管理的質量應進壹步提高。核心手段是聚焦產業，聚集產業，叠代園區，從綜合園區到特色園區。
第五，提供精細化服務。第六步——異地復制只有精細化服務後才能實現。
至於房企適合什麽類型的工業園區，孫曉麗也給出了答案。“每種類型都有自己的優缺點和核心能力，需要探索哪種模式更適合我們”。
盡管如此，毫無疑問“房地產企業要想進入產業地產領域，首先要從重資產入手，因為輕資產對運營能力的要求非常高”。
可惜很多房企無意打造標桿項目，或者說沒有耐心打造標桿項目，所以很難在異地復制這壹步。“歸根結底，還是房地產高周轉、短周期的傳統運營思維。畢竟工業地產壹定耐得住寂寞。”孫曉麗壹針見血。