第壹條為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，創造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動。
本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區業主通過選聘物業服務企業，對物業管理區域內的建築物、構築物、配套設施設備和相關場地進行維護、養護和管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條市、區人民政府應當加強物業管理的領導和組織，將物業管理納入城市治理體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制；建立相應的資金投入和保障機制；制定並實施現代物業服務業的扶持政策；鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。
第四條市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統壹監督管理，區物業管理行政主管部門按照規定的職責負責本轄區內物業管理活動的監督管理。
城鄉建設、規劃、民政、城管、公安、質量技術監督、價格、人防、環保、水務等行政管理部門應當根據各自職責，做好物業管理工作。
街道辦事處(鎮人民政府)按照規定的職責負責本轄區內物業管理活動的指導、協助和監督。
社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鎮人民政府)進行物業管理。
第五條各行政管理部門應當在物業管理區域的顯著位置公布投訴舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴舉報，依法查處違法違規行為。限時回復實名投訴舉報，為實名投訴舉報人保密。
第六條本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位和物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構開展物業項目交接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評價等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章業主自治
第壹節業主大會
第七條業主應當依照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，實名參加業主自治活動，行使權利，履行義務。
臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則應當約定業主參與自治活動的方式、違反約定的責任以及自治活動中爭議的處理方式。
第八條按照劃定的物業管理區域成立業主大會，每個物業管理區域成立壹個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。
業主超過300人的住宅小區，可以成立業主大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主大會會議。
業主大會或者業主代表大會(以下簡稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。
第九條符合成立業主大會條件的，建設單位應當向街道辦事處(鎮人民政府)提交籌備首次業主大會會議所需的文件和資料。
首次業主大會會議籌備經費根據物業管理區域的規模、業主人數和建築面積確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，將首次業主大會會議籌備資金支付至街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。
首次業主大會會議召開後，業主大會籌備組應當在物業管理區域的顯著位置向全體業主公布籌備資金的使用情況，接受全體業主的監督。
第十條符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十名以上業主的書面申請後60日內組織成立業主大會籌備組。
籌備組人數應為五至十三人的單數。籌備組可以由業主、街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、社區居委會等成員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)任命。業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)推薦，業主成員不少於籌備組成員的60%。
籌備組中業主成員的推薦方式由街道辦事處(鎮人民政府)確定，並提前告知全體業主。籌備組應當自成立之日起七日內，在物業管理區域的顯著位置公示成員名單。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。
第十壹條籌備組成員應當符合下列條件:
(壹)具有完全民事行為能力；
(2)本人、配偶及直系親屬未在同壹物業管理區域內提供物業服務的企業任職；
(三)不得索取或者非法收受建設單位或者物業服務企業的利益或者報酬；
(4)無其他不適宜擔任該崗位的情形。
籌備組中的業主成員還應當履行及時繳納物業服務費、公共設施分攤費、汽車停車費和住宅專項維修資金的義務，不得從事損壞房屋承重結構、違法建設、損壞房屋外觀或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為；本人、配偶及直系親屬未在本小區開發建設單位工作。
第十二條籌備組應當自成立之日起九十日內，完成下列籌備工作，召開首次業主大會會議:
(壹)確定首次業主大會的時間、地點、內容和形式；
(二)制定管理規約和業主大會議事規則草案，議事規則草案可以規定是否設立業主代表和業主監事會，擬定劃分業主小組的方案草案；
(三)在首次業主大會會議上確認業主身份，確定業主投票權數；
(四)擬定首屆業主委員會候選人的條件、名單和選舉辦法；
(五)確定首次業主大會的召集方案和表決方案；
(六)首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當於首次業主大會召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告，公告時間不得少於七日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期內以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當在收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納，並給予書面答復。
業主大會成立後，籌備組自動解散。籌備組在90日內未完成前款準備工作的，街道辦事處(鎮人民政府)應當書面宣布解散籌備組。籌備階段對籌備組成員有訴訟、復議或異議的，訴訟、復議和異議處理期間不計入籌備期。
第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
召開業主大會會議的，應當在會議召開十五日前將會議內容傳達給街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)委會。街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當參與指導和監督業主大會表決。業主大會和業主委員會作出的決定應當及時告知社區居(村)民委員會。
業主委員會或者業主大會其他召集人未按照業主大會議事規則召集業主大會臨時會議的，由街道辦事處(鎮人民政府)責令限期整改。未整改的，街道辦事處(鎮人民政府)將指導相關業主召開業主大會臨時會議。
第十四條同壹物業管理區域內有兩棟以上住宅的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由建築物和單元的全體業主組成。
成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責和工作規範。
第十五條業主小組範圍內的全體業主推選該小組的業主代表出席業主大會。業主小組會議由小組推選的業主代表主持，由* * *討論決定小組範圍內* * *使用部位和設施設備的維修、養護、更新和改造。
業主小組作出的決定應當符合管理規約和業主大會議事規則的規定，不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定，並應當在作出決定後七日內告知業主委員會。
第十六條業主小組選聘業主代表，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
業主代表應當是業主小組中的業主，其資格和任期參照業主委員會委員的條件在業主大會議事規則中規定。
第十七條業主代表應當履行下列職責:
(壹)在業主大會召開前，收集本群體業主對會議議題的意見，參加業主大會；
(二)組織本條例第十五條規定的業主小組討論權限確定的活動，並將結果告知業主委員會；
(三)向業主委員會通報本群體業主的相關意見和建議；
(四)建立本組工作檔案；
(五)業主大會議事規則規定的其他職責。
第二節業主委員會
第十八條業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會委托的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主人數較少，經全體業主壹致同意決定不選舉業主委員會的，由全體業主履行業主委員會的職責。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案；未選舉產生業主委員會的，業主大會應當向街道辦事處(鎮人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明，並在備案後七個工作日內將備案材料抄送區物業管理行政主管部門、公安機關和社區居(村)委會；備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)不予備案，並書面告知需要補齊的材料。
業主大會或者業主委員會依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案後，可以向區民政行政管理部門備案，取得基本存款賬戶設立備案證明。
第十九條業主委員會委員應當由物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、具有壹定組織能力的業主擔任。
業主委員會成員由業主大會選舉產生，並在物業管理區域的顯著位置公布。業主委員會由五至十壹名單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。具體人數和任期由業主大會議事規則確定。業主委員會設主席壹名。
有下列情形之壹的，業主不得擔任業主委員會委員。已擔任業主委員會委員的，由業主委員會終止，並按照業主大會議事規則進行公示:
(壹)不具有完全民事行為能力；
(二)本人及其配偶、直系親屬與同壹物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系；
(三)有損壞房屋承重結構、違章建築、破壞房屋外觀或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業行為而不改正的；
(四)未按照規定繳納物業服務費、公共設施分攤費、汽車停車費和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的；
(五)違反市人民政府有關房屋租賃的規定且尚未改正的；
(六)謀取其他利益，妨礙公正履行職責且未得到糾正的；
(七)有不良信用記錄且情節嚴重的；
(八)違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則，或者有其他不適合擔任業主委員會委員情形的。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總人數壹半的，在物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)的指導和幫助下，按照業主大會議事規則召開業主大會會議，選舉或者增補業主委員會。