壹、理解車庫車位首先要滿足業主需求。
《物權法》第74條(1)規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。實踐中，壹些開發商將車位、車庫高價賣給小區外的人，侵害了小區業主的合法權益。《物權法》的頒布以法律的形式明確了業主的這壹權利。
該條如何操作，需要國家相關立法、司法機關進壹步說明。
二、對地下車庫權屬的理解
《物權法》第七十四條第二款規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，由當事人通過買賣、贈與或者租賃的方式約定。所謂車庫，是指屬於整個小區，具有獨立空間存放車輛的附屬建築，包括地上車庫和地下車庫。《物權法》規定車庫的所有權可以通過協議確定，首先是考慮到停車難的問題。如果只是簡單的規定車庫歸業主所有，那麽開發商就不建車庫，那麽車庫就少了，最終損害的是業主的利益；其次，約定所有權是私法自治原則的體現，有利於開發商和業主通過平等協商實現自己的意誌。
這壹規定的頒布導致了很多當地開發商出售地下車庫。壹些開發商認為，如果在《物權法》實施後賣房時未能與業主就車庫歸屬達成壹致，將被推定為業主所有，因此應盡量在新法實施前將車庫出售。這種理解是對法律的誤解。《物權法(草案)》中曾有“車庫的所有權推定為所有權人所有，未經約定”的規定，但最終法律拋棄了這壹觀點，法律也沒有明確規定當事人對車庫所有權沒有約定時的處理方式。具體歸屬需要國家有關部門進壹步細化。
第三，對車位所有權的理解
關於車位的所有權，《物權法》第74條第2款規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，由當事人通過買賣、贈與或者租賃的方式約定。占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。所謂停車位，是指不同於車庫的地方，用於在小區的路邊和空地停放車輛。《物權法》最終采用法定所有權和約定所有權相結合的方式來確定車位的所有權性質。
法定所有權是指業主所有的綠地、道路、道路上的空地、其他場地形成的停車位，在法律上屬於業主所有的財產。對於車位的“法定所有權”部分，開發商不能通過與業主協議的方式改變其* * *性質，即使協議無效。車位屬於業主* * *，不代表業主不用為車位付費。適當充電才是最公平的使用方式。因為小區業主對車位擁有所有權，所以業主之間的權利份額是不壹樣的。如果免費使用* * *車位，首先可能存在需求與分配不均的矛盾，其次可能存在權利享受不公平，可能導致業主之間的利益沖突和糾紛。對於業主所有的車位，不排除物業管理公司按照合同和物價部門規定的標準收取管理費(即綜合服務費)。
約定所有權是指法定所有權以外的車位，開發商可以通過與業主約定的方式明確其所有權。小區停車位主要是為了方便業主而建的。如果居住區的停車位沒有建築而存在，其效用就會降低。因此，單純將車位歸屬開發商或業主是不合適的。“約定所有權”兼顧了業主和開發商雙方的利益。