由於廣告業市場競爭日益激烈，營銷策劃變得越來越重要。要成為壹名優秀的營銷策劃人員，不僅需要豐富的工作經驗和專業知識，還要懂得如何制定壹份完美的營銷方案。我給妳帶來了壹本房地產營銷策劃書，僅供參考，希望對妳有所幫助。
1:房地產營銷策劃書壹、營銷概述:
房地產是不動產的商品概念，與其他商品有本質區別。和買喜歡的衣服不壹樣，因為買房價格高，耐用時間長。買方必須在慎重考慮情況、權衡利弊後做出決定，反彈心理很強。如果他稍有不滿，他就會改變主意。買方考慮的問題豐富復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要研究優雅舒適的自然環境，在建築質量、交通、聲環境、汙染、安全等方面謹慎。可見，房地產營銷是深、難、重的，房地產營銷要取得顯著成效並不容易。要更加重視對大腦的智力投資，要有堅韌不拔的毅力，冰凍三尺非壹日之寒。
二、創作理念:
房地產營銷策劃方案必須在創意理念上形成，才能達到方上劍的堅韌和強大:
1，有很高的自信和野心；
2、充滿競爭而不知疲倦；
3.思維敏銳，不落俗套；
4.感性認識和理性認識相處融洽；
5.關註歷史，尊重現實，關註未來。
第三，概念框架:
1)重在塑造形象，渲染品味和想法；
2)展示建築的綜合優勢；
3)體現建築和諧舒適的生活；
4)直接切入消費者的生活心態。
四、實戰過程:
1，形象定位:
從整體上總結樓盤的綜合品質，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思路、具體細節的高起點定位。所謂高起點，完全可以體現在樓盤的整體設計上:借鑒園區外和國外高檔物業的經驗，兼顧各地居民的需求，從小區的環境規劃設計到公共空間的美學布置；小到空調座椅、公共走廊照明、家居布局設計等。，都是精雕細琢，力求完美。
好的東西總是有差異的，所以“不同”二字構成了這個高端物業的形象基礎，讓它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如:地理位置不同，交通狀況不同，物業品質不同，開發商口碑不同，人均面積不同，升值潛力不同，車位不同，小區規劃不同。這“八個不同”的明知故問的壹句話，成了開發商向房地產消費者解釋物業優勢的重要線索。
2.主要賣點:
對房地產進行全面的分析和研究，可以歸納為四個方面:
1)地理位置；2)建築設施的結構；3)、建築材料；4)、戶型設計。突出明顯優勢，這是物業消費者最關心的物業指標。
3、繪制效果圖:
根據開發商的條件和推廣需求，分別繪制整體效果圖和多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開放，細節豐富，品位高。因為房產的銷售，需要啟動購房者對未來的想象。無數事實例子證明，精美的效果圖對營銷起著事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點:
1)說明建築位置；2)闡述房地產選址的歷史淵源；3)闡述樓盤的交通條件；4)闡述房地產的人口密度；5)闡述房地產的升值潛力；6)闡述房地產開發商的信譽；7)說明建築背景；8)說明建築的舒適和溫暖；9)說明不動產的使用率；10)闡述房產的付款計劃；11)闡述房產品質；12)闡述了房地產的深遠意義；13)說明房地產的物業管理區別。
5、廣告階段劃分:
房地產的品牌推廣是壹個長期的行為，要從戰略上考慮，讓每壹個廣告都成為品牌的積累。它已成為房地產形象的重要投資。其廣告推廣大致可以分為三個階段:
第壹階段(預計第壹階段入住):此階段廣告以樹立品牌知名度、促進銷售為目的，盡快在人們心目中樹立樓盤的品味、檔次和形象。在這個階段，廣告費的投入比較大。
第二階段(從第壹次交付到第二階段完成):此階段旨在維護品牌，穩定高端物業的品牌形象。同時促進銷售。現階段廣告費的投入比較少。
第三階段(從二期工程交房到整體竣工):這壹階段的廣告任務重在維護樓盤的良好口碑。可以結合很多已經入住的居民對樓盤進行討論和評估，通過口碑帶動銷售，完成銷售的收尾工作。現階段廣告費用投入適中。
壹般來說，房地產的整個廣告投入曲線是馬鞍形的，是根據各個銷售期和項目進程不同階段的要求，比較合理的分配方案。當然，每個階段的廣告和發布要根據具體情況靈活運用和調整。
6、廣告表現:
在樓盤預售和正式展示之前，要想方設法積累氣氛，設計壹個獨特的、獨壹無二的揭幕儀式。預售參觀登記前壹周，更新目前售樓部和樣板間外圍的布。直到預售和隆重的開業典禮，優雅漂亮的樓盤樣板間才瞬間呈現在大眾和路人面前。屆時，樂隊將演奏優美的西方音樂，賓客雲集，人們將參觀穿梭模型，贊嘆之詞不絕於耳。(揭幕儀式的細節將視情況而定)。
預告廣告以渲染氛圍為主，配合精彩的開盤預售儀式提前發布。
7、首次廣告內容及時間安排:
定期舉辦內部訂閱展和首屆交易會，在此之前廣告準備要充分到位。具體內容如下:
①房產效果圖。
(2)房地產價格表的確定和制作及匯算方法。
③銷售手冊和宣傳單張的設計與制作。
④現場圍板的設計和繪制。
⑤展覽場館宣傳旗幟、海報、橫幅的設計與制作。
⑥展覽場館道路指示牌的制作。
⑦展板的設計、制作和擺放(兩套，每套12)。
⑧影視廣告的創意構思和拍攝。
9.報紙廣告前五期的設計、完成和定稿。
參加展覽會的其他宣傳項目。
第五，勾勒賣點。
1.建立營銷要求:
房地產營銷的概念是著眼於消費者的分布和需求的層次，然後設計策劃銷售策略的主題。突出房地產產品的價值，進而滿足購房者的獨特品味和風格。因此，房地產的營銷必須完全順應時代的發展，才能對市場產生影響，成為大眾爭相購買的產品。營銷要考慮以下幾點。
時代:前瞻性的營銷理念，符合社會形態的改變和推動。
②生活方式:充分滿足消費者的生活需求，貼近其消費水平。
(3)安全:所有設備都很充實，設施完善，加強生活的穩定性。
(4)便利性:交通、時間、商品上的消耗和額外需求。
⑤舒適:現代化的消費新空間，具有滿足人性需求的品質。
⑥選擇性:多樣化的產品提供多樣化的選擇。
⑦自由:將生活、休閑、購物緊密結合。
2、消費者背景分析:
①購買該房產的動機:
a認同規劃設計的功能和附加值優於其他建築。
B.經過比較競爭，我們同意這個價格。
C.我想在這裏住很長時間。
d、認為該地區有長遠前景，該地區有發展潛力。
e、信任業主的企業規模和財務潛力。
f、通脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。
②拒絕該房產的原因:
a、消費者自身經濟能力不足。
B.經過對比，我覺得附近有比較理想的建築。
c，個人購買少，看空後市。
③購買該房產的原因:
壹、熟悉當地環境。
b、充滿生活環境品質。
3.設計完美的營銷行動:
(1)塑造產品的獨特風格，突出在產品市場上的優勢和形象，讓顧客在選擇了定位獨特的產品後，肯定自己的品味和地位，會產生社會影響。
(2)強力吸引廣大自住購房者，以真實單價、合理總價的策略，既能吸引首次購房需求，又能引導二次購房、換房或投資客戶入市購買。
(3)根據區域的地理位置，塑造該房產未來的高價值和增值潛力。
(4)精挑細選現場銷售人員，嚴格開展案例銷售工作坊。銷售人員不僅要克制自己在房地產繁榮時期的高高在上的態度，還要把它變成目空壹切的態度。只有具備耐心、親切、真誠的說服技巧和專業素養，才能在短時間內順利實現如業主所願的銷售目標。
⑤銷售人員要默契配合，做好充分準備，讓客戶在整個銷售過程中真正感受到自然、親切、誠實、正直、自尊的銷售氛圍。為了實現“訂了房不退訂”“補了簽合同”“簽了合同介紹朋友幫妳買”的完善銷售體系。
六、房地產營銷廣告的經營策略:
1，開機周期:
首先，選擇大型戶外廣告牌，以獨特新穎的方案引起顧客的好奇心和購買欲。
①清理美化施工現場，設置新穎休閑風格的接待指揮部(按要求制作樣板房)。
(2)合同、任命書及各種記錄表格填寫完畢。
③講座資料的編寫完成。
④價目表完成。
(5)人員培訓工作完成。
⑥發布引導廣告。
⑦銷售人員進駐。
註意事項:
①對保留客戶中的潛在客戶進行直接拜訪。
(2)實地了解業務銷售方向、方式，如有不及時糾正。
(3)業務總監會定期召開銷售人員策劃會，鼓舞士氣。
(4)不定期與業務、企劃部門召開頭腦風暴會議，分析來電、來電、區域記錄後決定是否修改企劃策略。
⑤與接待中心相關的經常發生故障或客戶比較關心的設施，如燈光亮度、空調位置和溫度、簽售場所的氛圍、屋頂的防雨措施、展覽方案的牢固性等，需要逐壹檢查和測試。
⑥主控制臺的位置和高度，廣播系統的範圍和功能，控制臺，銷售區，樣板間和模型，出入口和過道是否能讓很多客戶非常順利的通過。
2.開放期和強勁銷售期:
公示期(指導期後7-15天)和強銷期(公示後第七天起)。
(1)正式公開投放前，需要吸引導購期的準客戶，配合各種強勢媒體宣傳，聚集人群，展示現場銷售團隊和個人的銷售魅力，促進訂單。此外，還可以安排雞尾酒會或邀請政經名人剪彩，增強客戶的購買信心。
(2)每天下班前25分鐘，現場銷售人員將每天應填寫的資料填寫並返回，由業務主管審核後於次日返回給每個銷售人員，並在第二天的早會上告知，針對各種情況和準客戶提出應急措施。
(3)業務部和企劃部每周壹召開策劃會，談本周的廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目和銷售策略，總結銷售成果，擬定傳單發放計劃。
(4)擬定傳單發放計劃，安排監督人員名單，(sp)編制活動人員排班表。
5.sp活動前三天，挑選銷售助理和假客戶，提前安排講座或演練。
[6].如果sp活動在周六、周日或節日舉行，需要提前壹天召集銷售經理，協助銷售人員講課，讓他們充分了解活動的策略、方式以及如何配合。
壹次，每周六日或節目sp活動，善用3-5組假貨客戶，註意銷售區域和主控制臺的自然反應。每壹筆交易，主控臺都會負責播板，然後公司現場人員壹起鼓掌，外圍區域的人現場放鞭炮，貼紅紙，讓現場氣氛達到最高點。
⑻周六、周日下班前，業務總監或總經理會召開業務總結會，對今天的來電數、成交數、客戶反饋、活動優缺點進行總結、獎懲。
⑼、實行責任數績效法，每個銷售成員制定公司規定的銷售目標或責任戶數，每周壹進行統計，公司會立即給完成目標者發放獎金，作為鼓勵。
⑽.及時了解補貨、交易和合同簽訂的數量、金額和日期。如有未按訂單註明日期辦理補貨或簽約手續的，立即督促其辦理補貨或簽約手續。
⑾.客戶來工作銷售現場洽談或打電話購買，要求留下姓名和聯系電話，以便在休息時間或廣告時段實施ds(直銷)，外出跟進拜訪客戶，業務主管每天下班前匯總跟蹤結果，檢查是否達到預期銷售目標。
⑿每逢周日、節假日或sp期間，為了配合銷售，公司每隔壹段時間就要打電話到現場進行假約(如果有兩條電話線，就輪流打)，以此來刺激現場銷售氣氛。
3.持續時間(最後沖刺階段):
(1)經過壹段時間的官方公開強勢銷售，客戶應該對這個案例有很好的了解，銷售人員配合廣告，重點跟蹤，以達到成交的目的。
(2)利用購買的客戶介紹客戶，做成活動廣告。並提前告知:如果介紹成功，公司將提成壹定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。
(3)、回客戶主動把握，交易機會極大。
(4)、退訂仍跟蹤，實際了解問題。
5.銷售成績取決於最後壹秒妳是否還能全力以赴，所以銷售結束時的士氣不容忽視。只要紮紮實實地執行這個計劃，房地產營銷就會立竿見影，碩果累累。
第二章:房地產營銷策劃書隨著房地產營銷的不斷完善、拓展和延伸，營銷策劃出現了房地產營銷的新思路和新趨勢。是以壹般營銷為基礎的更高層次的藝術，其實際的曹更有生產力。隨著國內房地產市場競爭的日益激烈，良好的營銷策劃已成為企業打造名牌、面向市場的戰略武器。策劃書是營銷策劃的反映。這裏說壹下策劃書的編制。
壹、營銷計劃的編制原則
為了提高策劃書寫作的準確性和科學性，首先要把握其編制的幾個主要原則:
(壹)邏輯思維原則:策劃的目的是解決企業營銷中的問題，根據邏輯思維的思路編制策劃書。先設定情境，說明規劃背景，分析房地產發展現狀，然後講述規劃中心的始末，接下來詳細描述具體的規劃內容；三是明確提出解決問題的對策。
(二)簡單性原則:要註意突出重點，抓住企業營銷要解決的核心問題，進行深入分析，提出切實可行的相應對策，針對性強，具有現實的曹指導意義。
(3)曹可操作性原則:準備好的方案是指導營銷活動的，其指導涉及到營銷活動中每個人的工作和反擊關系的處理。因此，其cao的可操作性非常重要。曹做不出來的方案創意再好，也是沒有價值的。如果曹不好使，必然要消耗大量的人、財、物，管理復雜有效。
(4)獨創性原則:要求策劃的“點子”(創意)要新，內容要新，表現方法要新，給人以全新的感覺。小說調查是策劃書的核心內容。
二、營銷計劃的基本內容
按道理，策劃書是沒有固定格式的。要看產品或營銷活動的不同要求，策劃內容和編制格式也有變化。但從營銷策劃活動的壹般規律來看，有些要素是相同的。
因此，我們可以平等地討論營銷計劃的壹些基本內容和編制格式。
封面:
計劃書的封面可以提供以下信息:計劃書的名稱；客戶名稱；該計劃的計劃完成日期和適用時間段。因為營銷策劃有壹定的時效性，不同時間段的市場情況不壹樣，營銷執行效果也不壹樣。
策劃書的主體主要包括:
(1)規劃目的
要對本營銷計劃要達到的目標和目的建立明確的觀點，作為實施本計劃的動力或2。強調實施的意義，以此要求全體人員統壹思想，協調行動，齊心協力，確保計劃的高質量完成。
企業營銷存在很多問題，但壹言以蔽之，只有六個方面:
初入房地產行業的曹缺乏實戰經驗。沒有系統的營銷策略，需要根據市場特點和項目特點策劃壹個營銷方案。
壹個房地產項目的功能和用途發生了變化，原有的營銷方案已經不適應新的形勢，需要重新設計新的營銷方案。
企業需要相應調整營銷策略，改革經營方向。
開發商原營銷實施方案嚴重錯誤，不能再作為企業的營銷方案。
房地產市場變了，原來的分銷案例已經不適應變化了的市場。
在壹般的營銷實施方案下，開發商需要根據市場的特點和市場的變化，在不同的時間設計新的階段性方案。
在壹般的房地產營銷策劃中，策劃的目的是非常具體的，會有類似下面這樣的前言:承蒙某房地產開發公司的信任，委托某廣告策劃公司參與某城市廣場的前期營銷策劃。通過對本項目的市場分析和項目定位，我們還派出了大量的市場調研人員深入市場，對本項目進行了全面的市場調研，從而說明了某城市廣場項目的營銷對公司長期和短期利益的重要性及其長期的系列影響，要求公司各級領導、項目組和各部門達成* * *認識，完成任務，使得整個計劃的目標方向非常明確和突出。
(二)，當前營銷環境分析
對同類房地產和住宅產品的市場情況、競爭情況、銷售價格、宏觀環境等要有清醒的認識。為制定相應的營銷策略和采取正確的營銷策略提供了依據。“知己知彼，百戰不殆”，因為這部分需要策劃者對市場有更多的了解。這壹部分主要分析:
1，市場現狀及市場前景分析
房地產市場概況；
區域競爭性房地產分析；
房地產的適銷性、實際市場和潛在市場狀況；
市場增長狀態，房地產目前處於市場生命周期的哪個階段。不同市場階段房地產營銷的重點是什麽，相應的營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群對樓盤的可接受性，要求策劃者用自己掌握的信息分析產品市場的發展前景。
2.分析壹下樓市的影響因素。
主要分析影響房地產銷售的不可控因素；如宏觀環境、政治環境、居民經濟狀況，如購房者收入水平、消費結構變化、消費心理和文化水平等。，部分商業物業的營銷策劃也要考慮周邊地區的人口分布、商業網點分布、片區商業業態形成等發展趨勢。
(3)市場機會和問題分析。
所謂營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用。因此，市場機會的分析成為營銷策劃的關鍵。只要確定了市場機會，規劃就成功了壹半。
1.分析項目目前的營銷情況。壹般營銷存在的具體問題表現在很多方面:開發商知名度不高，項目位置不好，形象差影響產品銷售。
項目整體規劃不好，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群的興趣；
房地產價格定位不當；
缺乏對目標客戶群體的科學定位，使得銷售渠道不暢；
促銷手段差，客戶對樓盤不了解；
廣告投入太少，啟動不了市場；
銷售人員服務質量不高，客戶不滿意；
售後服務不到位，客戶買房後的後顧之憂，都可能是營銷方面的問題。
2.根據項目特點分析利弊。從需要克服的問題中發現劣勢，從優勢中發現機會，發掘其市場潛力。分析每個目標市場或目標客戶群的熱點，細分市場，盡量滿足不同的消費需求，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手的差距，利用好市場機會。
(四)營銷目標
營銷目標是公司在上述目標任務的基礎上所要達到的具體目標，即在營銷策劃方案實施過程中，達到經濟效益目標:總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
(五)營銷戰略
1，營銷目的
在企業規劃案例中，壹般開發人員會註意以下幾個方面:
以強大的廣告攻勢順利拓展市場，正確定位產品，突出產品特色，采取差異化營銷策略。
關註房地產的主要目標客戶群。
建立暢通的銷售渠道，不斷擴大銷售區域。
2.競爭策略
通過對房地產市場的機遇和問題的分析，提出合理的促銷策略和建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1)項目定位:產品市場定位的關鍵是找到客戶心中的空缺，讓樓盤快速啟動市場。
2)功能定位:功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。總的來說，功能齊全的住宅非常受購房者歡迎，具有很大的市場競爭力和活力。房地產的科學功能定位，為入市提供了有力保障。
3)地產品牌:要形成壹定的知名度和美譽度，樹立在廣大置業者心目中的知名品牌，就要有強烈的創造意識。
4)房地產的包裝:作為壹種不可移動的特殊商品，房地產的包裝和其他市場上銷售的產品壹樣重要。作為樓盤給目標客戶群的第壹印象，需要能夠迎合置業者品質滿意度的包裝策略。
5)價格策略:這裏強調幾個通用原則；
當時的營銷環境；
周邊樓盤的質量和銷售狀況；
建築本身的客觀條件；
銷售策略和銷售時間表；
開發商的成本和營銷目標；
在成本的基礎上，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，樓盤的銷售價格會更有競爭力。如果開發商把樓盤的價格作為銷售優勢，就更應該重視價格策略的制定。
3.銷售渠道。項目目前的銷售渠道狀況如何？銷售渠道的拓展有什麽計劃？采取壹些切實可行的政策，鼓勵銷售代理的銷售積極性或者制定適當的激勵政策。
4.廣告計劃。
(1)，原理
服從公司整體營銷策略，樹立房地產形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，在廣告訴求上要求廣告風格的統壹，在某個推廣階段推出壹致的廣告。
在強調廣告媒體多樣化的同時，要註意宣傳效果好的方式。
配合定期不定期的促銷活動，把握適當時機，及時靈活地進行。
(2)、廣告目標
建立和樹立項目品牌形象。
明確提出包裝項目的效果。
有效促進房地產銷售。
(3)廣告方法
全方位、立體化、多方位、多角度、密疏結合的強制滲透。
(4)廣告風格
自始至終，樓盤推廣語言和標識將貫穿樓盤銷售推廣過程；
關註項目的優勢；
註重開發商和地產品牌的積累，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格要平實、自然、感性，其他為輔。
(5)賣點的整合
項目適合炒作概念。
該樓盤的各項功能和技術指標包括地理位置、交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
(6)實施步驟可以通過以下方式進行:
產品形象廣告在策劃期前期投放。
每個銷售周期的廣告。如銷售準備期、內部認購期、公募期、鞏固期(占用期)。
在節假日和重大活動前投放促銷廣告。
抓住機會進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造和利用新聞時間，提高房地產的知名度。
5.具體行動計劃
根據規劃期內各個時間段的特點，提出各種具體的行動方案。行動計劃應細致周密，具有很強的曹行動力和靈活性。還要考慮費用，壹切量力而行，盡量用最低的成本取得好的效果。特別要註意淡季和旺季的季節性產品的營銷重點，抓住旺季的營銷優勢。
六、規劃成本預算。
這部分記錄了整體營銷計劃推進過程中的成本投入，包括總成本、階段成本、項目成本等。其原理是以較少的投入獲得最佳的效果。這裏不詳細討論成本預算方法，企業可以憑經驗分析制定。
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