外國投資者在中國投資商鋪和寫字樓需要什麽條件？

呵呵，我自己找的。看看對妳有沒有幫助。有用的記得分享給我~近日，南寧市政府部門攜近十個商業地產項目在上海等地開展了壹系列聲勢浩大的商業地產推介會，再次吸引了上海投資者對南寧房地產市場的關註。高檔寫字樓的需求很大。上世紀90年代中期，以泰安大廈為代表的南寧第壹代寫字樓壹推出就遭遇“冷遇”，南寧寫字樓發展壹直處於低迷狀態。直到最近，杭氧國際城、王迪國際會展中心等第三代寫字樓出現，南寧結束了沒有高檔寫字樓的歷史。多年來，南寧積累了大量的寫字樓需求，隨著中國-東盟博覽會的永久落戶，南寧將面臨巨大的高端寫字樓供應缺口。目前純寫字樓的空置率很低，南寧大部分寫字樓的出租率達到90%左右。店鋪投資需要註意後期運營。除了寫字樓，南寧商鋪最近也經歷了壹輪爆發式增長。從大連萬達到華星時代廣場，從金湖廣場到新朝陽商業廣場，南寧商業地產項目紛紛亮相，遍地開花。目前南寧商業地產的開發商普遍遵循“開發-銷售-賣完走人”的開發模式。為了刺激銷售，南寧很多開發商都采取了售後包租的方式，承諾在壹定時間內給投資者固定的回報率。不過，相關專家提醒，承諾能否兌現，還要看商場的經營情況。寫字樓回報率比商鋪回報率高。有投資人戲稱“投資商鋪是金的，寫字樓是銀的，房子是銅的”。但在南寧，寫字樓的投資回報率要高於商鋪。商鋪方面，目前南寧市中心商業街東葛路的商鋪價格在2萬元/平米左右。如果投資者購買50平米臨街商鋪，總價達到654.38+0萬元，月租穩定在654.38+0.50元/平米時，年投資回報率約為6%。南寧市購房稅購房費用清單:南寧市個人房產交易除5%的營業稅外，還有六種“小”稅(費):土地增值稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費。印花稅按《產權轉讓文書》標題和合同記載金額的0.5‰征收；教育費附加按實際營業稅的3%繳納；地方教育附加按65438+實際營業稅的0%繳納；防洪保安費按售房收入的1‰計繳。應繳納的土地增值稅按照四級累進稅率計算:1；增值稅不超過扣除項目金額的50%，稅額=增值稅的30%；2.增值超過扣除項目金額50%未超過100%的土地增值稅，稅額=增值額的40%-扣除項目金額的5%；3.增值超過扣除項目金額的100%，未超過200%的，稅額=增值的50%-扣除項目金額的15%；4.增值超過扣除項目金額200%的土地增值稅稅額=增值的60%-扣除項目金額的35%。(上述公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數)城市維護建設稅以實際繳納的營業稅為計稅依據，稅率為:城鎮納稅人為7%；縣城和城鎮的納稅人，稅率為5%；納稅人不在市、縣、鎮的，稅率為1%，與營業稅同時繳納。手續費用:保險費:0.43 ‰ ~ 0.56 ‰ (30 ~ 5年，以總房價×費率×貸款期限為準)購房合同產權登記備案費:50元抵押評估費:130元。看好寫字樓需求的買家主要有兩類，壹類是自住，壹類是投資。政策調控對投資者有影響，但對自住型影響不大。和公婆住在壹起的龐女士，過去幾年積攢了壹定的積蓄。她原本打算買房犒勞自己，過壹把“租女”的癮，但去年的觀望情緒讓她震驚。她緊緊攥著這筆來之不易的錢，不敢在新的壹年樓市回暖的時候花掉。對於自住型購房者來說，政策的改變並未能阻擋他們買房的決心。壹位剛剛在胡仙買房的業主告訴記者，他今年30歲，女朋友談了兩三年了。無論房價如何，他都要建個“窩”結婚。等樓市剛回暖，說不定他能賣個好價錢。他說，對於住房，如果有需要，是時候買了，不要拖。按照現在的情況，未來房價不會跌。因為南寧的房價在全國同類省會城市中不算太高；其次，南寧在發展。來城裏工作的年輕人越來越多，從外地來發展的也越來越多，會有更多的人結婚。他們將買壹棟房子。買房的人多了，房價自然會漲。小老板陸先生經營自己的公司。他曾經租過別人的房子在社區工作。去年賺了壹點錢後，他馬上在五象廣場附近買了壹棟寫字樓。他告訴記者，目前在建的寫字樓(商廈)大多集中在葛東，如金源CBD、航洋、匯東國際、綠城畫卷等。葛東作為城市CBD的格局已經確定。隨著中國-東盟博覽會壹年壹度的“百花齊放”，近年來，越來越多的南寧、廣西以外的投資者前來經商，未來外商也將聚焦南寧這片熱土，葛東的寫字樓將成為辦公地點的首選，對寫字樓的需求將會增加。記者采訪了壹些購買寫字樓的市民。他們認為買房的錢已經“蓋”了半年了，但是房價並沒有如預期的下跌。現在寫字樓的價格和地段好的房子基本持平，大概在4000到5000元每平米，不算太高。此外，目前大多數中小型公司在住宅區或建築物中租賃辦公室，供商業和住宅使用。隨著經濟的發展，成長中的企業會逐漸搬到純商業寫字樓辦公。因此，寫字樓的價格有望上漲。1.宏觀調控對寫字樓需求的影響從發達國家房地產市場的發展經驗來看，房地產市場從開發到運營走向成熟是必然的。隨著中國土地供應的日益有限，特別是特大城市土地資源的稀缺，以及貨幣政策的進壹步收緊，寫字樓開發商勢必從開發型向持有型轉變，而從“開發商”向“開發商”轉變的意義在於，它使開發企業本身的可持續發展成為可能。原本打算購買的企業客戶，尤其是優質的大集團客戶，壹定程度上會把錢換成租，二手市場會更加活躍。開發商會將進壹步洗牌，資金實力雄厚、融資渠道暢通的開發商會越強。由於中國長期處於低利率狀態，未來人民幣升值是必然趨勢。在升值前的這壹階段，國外(尤其是美元)投資機構或基金會比較活躍，對建築質量和客戶質量高、產權統壹的寫字樓表現出極大的興趣。2.需求演變趨勢反映在2005年的大單交易案例中，推動寫字樓銷售市場的主力仍然是中資企業。金融、電信、電力等傳統行業盈利能力較強，處於行業壟斷地位的中資機構隨著中國經濟的強勁發展不斷壯大。同時，他們面臨國企重組整合、寫字樓升級改造的需求，成為壹級寫字樓銷售市場的吸納主力。從2005年的大單交易案例可以看出，2005年國內企業主要青睞中關村和金融街的寫字樓，其中買金融街的都是金融保險巨頭，進駐中關村的國企主要看重高性價比。2005年，在市場上醞釀已久的外資也是動作頻頻，目標主要是CBD、燕莎、東長安街等商業成熟區域的頂級項目。事實上，機構投資者在2005年表現活躍並非偶然。2005年，寫字樓市場東熱西冷。東部以CBD、燕莎、東長安街為優勢區域，入住率在上升，租金也在上漲，銷售價格從往年的1.6萬元/平方米上漲到1.8萬-2.4萬元/平方米。以中關村為主的西部寫字樓銷售市場，因為嚴重供過於求，屢創新低。而且在宏觀調控的影響下，大部分開發商資金鏈緊張，急於出售項目，而大宗市場受到了打壓。而機構投資者在這個時候選擇賣出，往往能以非常優惠的價格獲得壹個市場潛力巨大的物業。從大宗交易需求的演變趨勢來看，國有金融、電信、能源等大型企業的自用需求是非常剛性的，基本不受房地產政策或市場環境的影響，只受國家宏觀經濟環境的影響。在中國宏觀經濟環境長期向好的趨勢下，這樣的需求會壹直存在，是市政寫字樓銷售市場最可靠的支撐。然而，以外資為主體的外資熱錢對城市寫字樓銷售市場的需求是周期性的，這與他們對城市寫字樓市場環境的周期性預測有關。預計近期外資仍將加大對寫字樓市場的投資。但隨著CBD、燕莎、東長安街的新頂級項目越來越稀缺，這些資金會改變投資方向，其他區域的項目，如東二環、朝外、亞奧等項目將迎來機會。此外，壹些所有權統壹、經營穩定的二手寫字樓項目也引起了投資市場的關註。比如位於東二環的首創大廈，就接觸了幾家外資。3.需求的變化對寫字樓營銷模式的影響3.1新的銷售模式勢在必行。現在的寫字樓銷售模式和過去有很大不同。通過大規模廣告吸引客戶，然後坐等客戶上門的銷售模式已經無法發揮作用。新形勢下，寫字樓項目銷售是點對點營銷，從客戶接待服務、談判、法律文件、銷售方案定制等環節壹對壹跟進；可以說寫字樓銷售市場不存在批發行為。因為客戶決策要考慮的因素多，周期長，項目方在加快交易節奏上很難掌握主動權，所以只需要做好每壹個客戶，每壹份單子。在此期間，銷售人員的主動性是促進客戶交易的關鍵。銷售市場上經常發生相鄰兩棟質量相同的樓銷售業績相差很大的情況，這很大程度上歸因於銷售團隊的素質和銷售管理制度。3.2綜合分銷通過大眾媒體宣傳吸引客戶的作用越來越小，代理公司的口碑在寫字樓營銷中的作用越來越明顯。目前市場上大部分成交的客戶都會有代理機構的參與。根據以往的經驗，對於其他機構帶來的每壹個意向客戶，本機構至少為10客戶做了本項目的宣傳工作，其中至少有1-2客戶會主動關註本項目。因此，通過其他機構發行所帶來的宣傳的附帶效應是很強的。3.3全直銷在寫字樓供應量持續放大，客戶選擇越來越多的前提下，單純的坐地銷售無疑是“靠天吃飯”。近期連續出臺的宏觀調控政策，使得寫字樓買家繼續進入觀望狀態。但是寫字樓的買家壹直都是有實力的企業，客戶的觀望不代表沒有需求。在經濟平穩較快發展的條件下，企業對寫字樓的需求必然會繼續增長。在這樣的市場環境下，只有主動出擊，系統說服需要客戶的決策者，最終引導客戶購買，才能取得項目銷售的成功。3.4坐式銷售與直銷相結合是傳統的銷售方式，是獲取上門客戶的必經之路，也是接待上門代理的主要方式。還負責安排客戶看房，洽談出售或租賃事宜；所以在主動直銷的過程中，要繼續做好坐賣，通過後續反饋提高上門客戶的成交率。3.5批零結合雖然目前寫字樓銷售市場受宏觀調控影響明顯，但大面積或整棟購買需求依然十分旺盛。另壹方面，整個銷售的機會壹直“來之不易”，大客戶的談判周期長，難度大。同時對成交條件要求苛刻，大客戶競爭激烈。相比之下，大單銷售需求量大，把握程度遠高於批發銷售，風險普遍較低。