和碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者指出，2021版指引符合當前購房者的實際居住需求，要求更加細化，體現了因需而變的原則。
據和碩機構數據，2017年6月至今，北京* * *新增供應產權房67831套，新增供應面積近599萬平方米，覆蓋除東城區、西城區以外的其他所有區。今年的新增供應量遠低於近年來的平均水平。全市新供應* * *產權房銷售均價近27500元/平方米，低於北京平均房價水平。
北京是較早出臺* * *產權住房政策並在全市推廣建設的城市之壹。* * *產權房推出四年半來，幫助解決了北京有壹定經濟實力買不起房的家庭的住房問題。* * *在產權房項目建設運營過程中，出現了中水系統延遲交付、故障和隱患，部分項目停車費、物業費接近甚至超過商品房小區等問題，退出機制有待細化和完善。
增加和改變面積，以應對新的住房需求
根據北京市住建委發布的通知，2021版導則根據相關文件將“城六區”統壹為“中心城區”，對選址、配套、戶型、面積等11項進行了修訂，其中邢弢地區的修訂受到市場關註度最高。
2021版《導則》在原規定“戶型設計應符合住宅設計規範要求”的基礎上，增加了“充分考慮家庭代際、多子女和老齡化的新需求，大力倡導多居室的精細化設計，適當設置緊湊型兩居室”，回應了“三孩政策”和居家養老改變了部分現有家庭規模和結構的社會現實。
面積方面，2021版《導則》打破了城六區新建項目總建築面積不大於90平方米的要求，中心城區新建項目實行差別化面積標準，18層及以下住宅總建築面積不大於95平方米；18層以上住宅建築，邢弢總建築面積不超過100平方米。
參與修訂的北京市住宅建築設計研究院院長、北京市保障性住房政策咨詢組專家錢家宏解釋說，由於防火、疏散等住宅安全的要求，19層及以上的住宅共用建築面積較大。
因此，在《導則》2021版面積標準的修訂中，首先根據《北京市住宅設計規範》中功能空間面積標準的要求，給出了三居室的適宜面積指標，然後分析了不同樓層在不同組合下的住宅共用建築面積，並考慮了各種因素，最終確定了根據樓層差異制定面積標準的方式。
北京某品牌房企市場研究經理向21世紀經濟報道記者指出，從北京新房市場來看，受“7090”調控的地塊減少是大勢所趨。北京第三批集中供應的12地塊中，只有三塊設置了“7090”的要求，即套內面積。
該人士指出，作為保障性住房的重要組成部分，* * *產權住房價格低於周邊商品房，突破了“7090”規定，適度增加了住房面積。在滿足二孩和三孩家庭住房需求的同時，也能讓購房壓力保持在相對可承受的範圍內。
此外，在中心城區以外的其他區域，2021版指引在繼續執行最大面積不超過120平方米的基礎上，刪除了新建項目總建築面積小於90平方米，占總建築面積70%以上的要求。
對在京產權住房“嚴格限制總建築面積小於60平方米的邢弢比例”的要求不變。
為了滿足不同時期、不同家庭成員對功能空間的不同需求，2021版導則倡導主體結構大空間布局，通過輕質隔墻系統、家具、設施等靈活劃分套房內的功能空間，實現住宅使用的可變性。
此外，在選址方面，2021版導則要求在原有城市總體規劃、首都城市功能分布和區域產業布局的基礎上進行選址，以更好地滿足職住平衡的需要。
郭毅指出，2021版指引放寬了布局面積，地段位置更加靈活，符合北京市保障性住房制度多年實踐和發展的需要，也回應了中低收入家庭生育二孩、三孩提高住房面積的需求，是基於當前市場需求的調整。
運營和退出需要細化和完善。
2065438+2007年9月20日，《北京市* * *產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)正式發布，明確* * *產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段同品質商品房價格水平，使用權和處分權有限，政府和購房人受* * *。
2017 6月13日，朝陽區金都嘉園427套房源開始網上認購。9月30日，金都嘉園進行公開搖號，成為北京首個* * *產權房項目。
2017 10 16，官網，北京市住建委發布* * *產權住房政策解讀，明確北京市未來5年要完成25萬套* * *產權住房土地供應。
* * *產權房政策的實施，有利於有壹定經濟實力，買不起房的居民盡快改善居住條件。陳航(化名)深陷北京的* * *產權房市場。其向21世紀經濟報道記者指出，* * *產權房是首付能力約1萬元的剛需家庭在北京買房的主要選擇之壹。
但* * *產權房在交付運營過程中，出現了中水系統延期交付、故障和隱患，部分項目停車費、物業費接近甚至超過商品房小區等問題，其中中水系統故障導致滲水、漏水、反水等諸多問題。
郭毅指出，項目交付過程中出現的問題傷害了* * *產權房的整體聲譽。中水系統的初衷是讓項目更集約化運營，能耗更低，降低購房家庭的生活成本。但由於制度建設不完善，導致故障和隱患。2021版《導則》對中水系統的規定進行了修正。
針對部分購房者對* * *產權房停車貴、物業費貴的質疑，郭毅認為有必要討論* * *產權房是否應該以市場化的方式運營，市場化的收費標準。壹方面，購買者的經濟能力有限，市場化收費會增加他們的生活壓力。另壹方面，項目運營需要收取市場化的費用，以保證相對理想的生活環境，雙方的價格差和服務差可能需要政府財政補貼來填補。
此外，有產權的* * *房退出機制也需要完善。《暫行辦法》規定，取得不動產權屬證書不滿五年的* * *購房者，不得轉讓產權份額。因特殊原因確需轉讓的，他們可以提交申請，由持有機構回購。回購價格根據購買價格並考慮折舊和價格水平等因素確定。對於取得產權證滿五年的，可以按照市場價申請轉讓所購房屋的產權份額。同等價格條件下，持有機構優先購買。持有機構放棄優先購買權的，購房人可以在持有機構設立的網絡服務平臺上發布已購住房產權份額轉讓信息，轉讓對象應為符合產權房購買條件的其他家庭。
北京市住建委近日官網數據顯示，2065438年9月至今，北京30多個項目已建成並投入使用* * *產權住房約4.6萬套。網上服務平臺尚未上線，部分購房者關於房屋過戶、繼承的疑問未得到解答。
金隅大成金城雅苑是順義區首個* * *產權房項目，也屬於北京市首批* * *產權房項目。2017年10月27日，17開始購房登記，單價19000元/平方米，購房人持有產權份額40%。金城雅苑壹位業主告訴265438+20世紀經濟報道記者，項目2019 10正式交房。今年有業主陸續在曬產權證，但是因為委托中介辦理，還沒有拿到產權證。
業主註意到金城雅苑的房屋質量和小區綠化普遍不如周邊的商品房小區。目前相鄰商品房小區二手房單價超過5萬元。據業主介紹，金城雅苑沒有房子出售。由於* * *產權房交易封閉，對購房人要求嚴格，價格和交易明細不明確，業主擔心以後出售自己的房子會很麻煩，也擔心* * *產權房占據首套房資格，以後置換和改善型住房首付比例高，資金可能會更緊張。
郭毅認為，北京* * *產權房的閉環運行模式是政策設計之初的底層邏輯之壹，有助於實現純住房保障的目的。同時，* * *產權房過戶平臺的建設和交易服務機構的確定也需要盡快提上日程，以便更好地幫助購房家庭解決* * *產權房使用的後續問題。
晨航註意到* * *產權房新增供應量在減少。據和碩機構數據，今年北京新增* *產權住房項目7個，新增供應套數6201套，新增供應面積5551平方米，分別占近五年供應總量的9.1%和9.3%。
陳航認為，壹方面* * *產權房的需求可能會比過去有所減少，另壹方面隨著租購並舉政策的推進和保障性租賃房的建設，* * *產權房並不是未來保障房的主要供給。新增供應的減少，客觀上促進了部分在售產權房項目的分散化。
此外，265438+20世紀經濟報道記者註意到，在今年北京市第壹批集中供地中，海澱區舒村棚戶區改造的兩塊土地備受關註。其掛牌文件中明確，當地價達到合理的上限價格時，通過競價政府持有的商品房產權份額來確定地塊的權屬。很多人稱之為“新* * *有產權住房”，但實際上這種住房並不屬於* * *有產權住房的範疇。
舒村地塊的房源文件中明確寫著“該類住房屬於產權歸政府和購房人所有的商品房”，購房人和政府的產權在持有產權證滿五年後才能按市場價轉讓，之後轉讓與普通商品房無異。
壹位頂級房企市場研究員向21世紀經濟報道記者指出，部分新增供應的宅地與政府持有產權的政策，壹方面意在降低購房門檻，另壹方面也是為了提高出售條件，防止炒房。