？？資產出售頻繁。
近期房企資產出售頻繁，主要表現為兩個特點:壹是多為“踩線”房企；二、出售標的的經營狀況和財務業績大多較差或非房地產主業。
9月27日，北京產權交易所披露，中國金茂旗下金茂西南企業管理(重慶)有限公司擬轉讓貴陽千茂房地產開發有限公司60%股權..截至2020年8月31日，貴陽千茂房地產開發有限公司營業收入為0元，營業虧損107737.77萬元，凈虧損80521萬元；總資產25.68億元，總負債8.56億元，所有者權益65.438+0.71.1億元。
中國金茂旗下福州興茂置業有限公司擬以掛牌方式轉讓福州濱茂置業有限公司51%股權。後者的經營範圍涉及房地產開發經營、房地產信息咨詢等。截至2020年8月31日，福州濱茂營業收入為0元，營業虧損688.54萬元，凈虧損687.7萬元；總資產39.77億元，總負債32.84億元，所有者權益6.93億元。
招商蛇口擬轉讓深圳市兆盛閣房地產管理有限公司(以下簡稱“兆盛閣地產”)100%股權。兆生閣地產的經營範圍是自有物業租賃和物業管理。截至2020年7月31日，兆生閣地產營業收入11421300元，營業利潤742.5萬元，凈利潤556.88萬元，資產總額156萬元，負債總額140萬元。值得註意的是，招商蛇口近期發布了多份股權轉讓公告。
中南建設近日公告，擬轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權，截至2020年6月30日，南通中南谷經審計資產總額為954.02萬元，負債總額為786.25萬元，6-6月凈虧損133.73萬元。中南建設表示，交易完成後，公司將進壹步聚焦主業。
據國泰君安統計，上述房企均已“踩線”。“三條紅線”包括資產負債率70%以上，凈負債率100%以上，扣除預付款後現金短期負債率小於1倍。按照“踩線”分級，對房企有息債務規模進行差異化控制。
分析人士指出，房地產企業出售部分項目可以盡快實現資金回籠，緩解短期償債壓力。同時，剝離盈利能力較弱的非地產項目，可以獲得大量資金，進壹步優化整體業務結構，專註於主業地產。
諸葛找房數據研究中心分析師王小語表示，“三條紅線”對房企激進擴張的影響很大，降低負債成為亟待解決的問題。房企短期“踩線”賣資產或持續。
？？拿回錢，忙著融資
隨著“三條紅線”政策的逐步落實，房企債務管控要求提高，現金成為企業運營的生命線。與此同時，在年中業績會上，多家房企將下半年重點放在“抓銷售促還款”上，而部分房企將繼續通過“以舊換新”進行融資和債務結構調整。
9月24日，華僑城集團股份有限公司發布公告稱，公司將於2020年向專業投資者公開發行可續期公司債券(壹期)，發行規模20億元，票面利率4.38%。公告稱，募集資金將用於償還債務和補充流動資金。9月25日，金科80億元公司債券發行獲得深交所核準。公司債券首次發行金額不超過40億元(含)，期限不超過7年。籌集的資金將用於償還債務。
但事實上，最近房企融資規模明顯縮水。下半年以來，監管層多次釋放收緊房地產金融政策的信號。三季度作為過渡期，雖然房企發債規模仍處於高位，但從月度來看，8、9月連續兩個月下降，且降幅逐漸擴大。
據克而瑞研究中心統計，2020年第三季度95家典型房企融資額為3475.48億元，同比下降6.2%，環比下降65.438+06.1%。相比2020年前兩個季度超過4000億元的季度業績，第三季度融資額處於年內較低水平。柯睿研究中心分析認為，壹方面主要是由於前兩個季度債券到期和寬松的貨幣政策。另壹方面，由於前期土地過熱、後期後續調控、房企座談會聚焦降杠桿，在未來具體調控措施方向不明朗的情況下，房企收緊融資。
柯睿研究中心企業研究總監方淩指出，降杠桿將成為房企未來發展的主旋律。在此背景下，四季度融資環境將進壹步收緊，部分融資方式可能會受到嚴格監管。RealData認為，第四季度的融資規模很可能會繼續低於上壹季度。在融資環境偏緊、融資需求較高的背景下，房企融資的低利率窗口期已經過去，預計四季度融資利率可能保持上行。
相對於融資，銷售返利是房企現金流的基礎保障，也是企業抵禦高負債、防範風險的基石。整體來看，房企近年來對銷售回款的重視程度有所提高，成效也非常明顯。
據CRIC監測，相比2017年行業銷售回款率的中位數水平僅為80%左右，今年上半年這壹數字已經達到89%。同樣，2017年，房企銷售回款率算術平均值僅為77%，今年已經達到86%。上半年，金科、徐匯、綠城等部分典型房企的銷售回款率已提升至95%，明顯高於行業平均水平。與19相比，恒大、奧園等房企的營銷回報率提升了10多個百分點，非常明顯。
“金九銀十”，搶豐收的最後機會。
在回收資金、忙著融資的同時，通過各種手段有效提升銷量才是最重要的。
事實上，從9月份開始，為了沖擊全年銷售目標，部分房企加大了推盤和營銷力度，以對沖融資端的壓力。據中原地產研究中心統計，9月1至9月20日，全國30個大中城市商品住宅總成交量為1215000平方米，成交面積較8月同期上漲5.6%。
今年以來頻頻大規模促銷的恒大，在9月份推出全國樓盤7折促銷，提出“金九銀十”月銷售額6543.8億元，“金九銀十”期間將推40多個項目。
再比如萬科上海公司，也推出了名為“完美購房節”的營銷活動。9月9日-6月10期間，9.9元花錢買券，在上海萬科中興路1號、西郊都市、萊茵半島、翡翠鉑金等指定樓盤購房立減9999元。
作為頭部房企，碧桂園近期將營銷重點放在了線上渠道。據悉，線上購房將成為碧桂園今年“金九銀十”的重要陣地。自9月20日起，在碧桂園鳳凰雲平臺推出2.8萬套房源“9.9元購房優惠”。據碧桂園某區域工作人員介紹，其區域今年“金九銀十”的營銷活動主要放在線上平臺“天貓好房”上。
據機構監測，8月28日-9月25日，華南重點城市廣州、深圳共開盤23套，新增12套，成交10088套，環比上漲61.1%，其中剛需項目占比60.9%，仍為市場主流。即將到來的十壹假期市場也值得期待。據統計，從9月底到10月初，14，上海* * * 8區待開盤。其中，部分新優惠在9月下旬快速獲得，集中在9月27日-28日兩天內開盤。9月份獲得的證書總數達到34個，成為2020年之前9月份最高的壹個月。
對於房地產企業來說，今年的“金九銀十”尤為重要。
某房企相關負責人表示，雖然“金九銀十”的概念越來越被房企淡化，但銷售節奏壹般是根據具體情況來安排的。但在今年疫情影響下，結轉項目將在下半年完成，因此部分房企會選擇在“金九銀十”沖刺完成全年任務。
壹位業內人士表示，房企到8月底完成年度計劃的60%是正常的。正常情況下，“金九銀十”期間可以完成20%的銷售任務。
從這個角度來看，如果說“金九銀十”是序幕，那麽接下來的近100天，將是房企今年搶豐收的最後機會。