壹、土地增值稅的籌劃
(1)使用土地增值稅的範圍進行規劃。
正確界定土地增值稅的規模至關重要。確定其屬於土地增值稅範圍有三個標準:壹是土地增值稅是對土地使用權及其地上建築物、附著物的轉讓征稅；第二，土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建築物、附著物轉讓征收的稅；第三，土地增值稅的征稅範圍不包括未轉讓土地使用權和不動產產權的行為。稅法根據這三個標準來判斷壹些細節是否屬於土地增值稅的範圍，房地產企業可以根據這些標準進行公允的稅收籌劃。
(1)房地產建築行為。
在稅法中，對房地產代理建設是否征稅有具體規定。房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶開發房地產，並在開發實現後向客戶收取收益的行為。對於房地產開發公司來說，雖然取得了收入，但不存在房地產所有權的轉移，其收入屬於勞務收入性質，因此不屬於土地增值稅的範圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初就確定最終用戶，實施定向開發，達到減輕稅負、防止開發後補繳土地增值稅的目的。
②合作建築
稅法規定，壹方出地，另壹方出資，雙方合作建房，建成後分割為房屋自用的，暫免征收土地增值稅；轉讓完成後，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用這壹政策進行稅收籌劃。如果某房地產開發公司擁有壹塊土地，計劃與A公司合作建設辦公樓。資金由A公司提供，建成後按比例分配房屋。對於房地產開發公司來說，作為自用的寫字樓，不需要繳納土地增值稅，從而降低房地產成本，加強市場競爭力。以後再處理的時候，可以只給自己部門交土地增值稅。
(2)通過增加扣除項目金額進行稅收籌劃。
土地增值稅的計算依據是增值額與項目扣除額的比值，即增值率，按照適用稅率累進計算征收。增值率越大，適用稅率越高，繳納的稅款越多。合理增加扣除項目的金額，可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅負的目的。
稅法允許納稅人在轉讓所得中扣除扣除項目，包括五部分:取得土地使用權支付的價款；房地產開發成本；房地產開發費用；與房地產轉讓有關的稅收；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和允許的開發成本之和的20%。其中，房地產開發費用中的利息支出如何計算，在《土地增值稅暫行條例實施細則》中有明確規定。房地產企業可以選擇合適的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據稅法規定，利息費用能夠按照轉讓的房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按照交易銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在取得土地使用權支付的價款和房地產開發成本之和的5%以內扣除；不能按轉讓的房地產開發項目計算利息支出或不能提供金融機構證明的，在取得土地使用權支付的價款與房地產開發成本之和的10%範圍內扣除房地產開發費用。據此，房地產企業可以選擇:如果企業預期利息支出較高，房地產項目開發主要依靠債務融資，且利息支出占比較高，可以計算分攤利息，並提供金融機構證明據實扣除；另壹方面，如果主要依靠合適的資本籌集資金，預期利息支出較少，則可以不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，有利於企業價值最大化。
(3)稅收優惠政策下的稅收籌劃
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過項目扣除額20%的，按增值總額照章征稅。同時，稅法還規定，納稅人建造普通標準住宅，從事其他房地產開發的，應當單獨核算增值部分。如果增值額沒有單獨核算或者不能準確核算，這壹免稅規定不能適用於他們建造的普通標準房。
房地產開發企業如果建設普通標準房，從事其他房地產開發，規劃的關鍵是要把普通標準房的增值率控制在20%以內，才能在不核算的情況下失去免稅待遇。降低增值率，關鍵是降低增值額。
二、財產稅的籌劃
房產稅是根據房產價格或租金收入向房產所有者或經營者征收的壹種稅。房產稅的計稅依據分為從價計征和租金計征。從價是按房產原值扣除10%？30%後的殘值按1.2%的稅率計算繳納；特設以不動產租金收入為計稅依據，稅率為12%。
對於從價計稅，由於是以房產殘值為基礎，房產原值直接決定了房產稅的稅額，合理降低房產原值是房產稅籌劃的關鍵。因此，會計人員應盡可能將可單獨核算的建築部分與房屋主體分開；至於房租的征收，房款的多少直接決定了房產稅的多少。很多房地產開發企業在簽訂房屋租賃合同時，往往將水電氣和房屋租金壹起計入租賃價格，增加了租金，多交了房產稅。因此，房地產開發企業應當將水電費從租金中剔除，承租人應當獨立負擔。即使各種水電費原本是由出租人支付的，也應在租賃合同中明確為預提項目，通過“其他應收款、應付款”進行核算，從而降低應交房產稅的稅基。
第三，變房屋買賣為股權轉讓
根據現行稅法規定，以不動產投資入股、幹預受贈人利潤分配、單獨承擔投資風險的行為，不征收營業稅。而且自2003年6月65438+10月1日起，對投資不動產後轉讓股份的行為不再征收營業稅。這壹規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。
如果房產的買方是具備壹定條件的企業或公司，曾道人，可以考慮投資房產，然後將股權轉讓給買方的房產銷售方式。