商業地產的運營模式是1，分割租賃。
開發商對商業地產進行統壹規劃和劃分，以長租的形式出租出去。
由於缺乏統壹規劃和有序管理，這種方式往往導致商業地產存在招商不成功、無商業利潤的風險。最後，開發商被迫租賃商業地產，然後通過回租吸引投資。
2.分割出售
作為商業地產開發經營的壹種模式，分割銷售可以幫助開發商快速回籠資金，減輕資金壓力。但如果沒有整體的規劃和有效的管理，往往會為以後的經營埋下隱患。
商業地產壹旦分割出售，就意味著壹個完整的商業設施的所有權和經營權完全分離，存在大量的產權人。這會影響商業地產的運營效率，實際回報可能與預期回報相差甚遠。
3.售後租回
分拆出售模式將完整商業設施的所有權和經營權完全分離。為了彌補這種模式的不足，解決商業地產運營中可能出現的問題，開發商提出了所謂的售後回租模式，即商業地產售出後統壹回租，統壹投資管理。
售後回租有多種形式，包括回租返還、帶租銷售、利潤分成、保底分紅等。目的是通過先賣後回租的方式吸引買家，同時給予壹定比例的租金回報。同時，由於售後回租必須依附於租賃行為，壹般出現在商鋪、寫字樓、商品房(如酒店式公寓、商住樓)的銷售過程中。
4.房地產開發與商業運營同步共存模式。
房地產開發與商業運營並存是商業地產開發運營中壹種比較新的模式。在開發商業地產之前，房地產開發商與知名商業企業結成戰略聯盟。房地產開發商在拿到土地後，規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，確定與壹家或幾家與之相適應的商業企業的合作關系。在開發過程中，這些商業企業參與相關工作，最終使得整個開發運營在投資估算、商圈分析、市場定位、業務組合、營業收入、風險控制等方面更加合理、科學。與傳統的先建設後招商的模式相比，這種模式有很多優勢，不僅可以吸引投資者的註意力和購買信心，還可以更大程度地保證房地產的商業增值空間，適應不斷變化的市場環境。
5.專業擔保公司涉足投資性房地產領域。
對商業地產尤其是酒店的商業模式不太了解的投資者，不去考察開發商前期有沒有運營和保障的能力，也不去考察管理公司後期有沒有運營和管理的能力，只要看到高收益就盲目購買。近年來，出現了壹些投資風險的例子。
產權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者意識到，產權式酒店不只是賺錢而是不賠錢。為此出現了產權式酒店給房產投資者加保險，引入專業保障的銷售模式。專業擔保公司介入投資性房地產領域，為投資者收益提供壹定條件。
商業地產的運營模式及風險防範壹、商業地產的概念
商業地產是指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營目的的地產形態，在經營模式、功能、用途等方面均不同於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等地產形態。
商業地產是壹個具有房地產、商業、投資三重特性的綜合性產業。它具有房地產、商業、投資三大特征，不同於純投資、商業和傳統的房地產行業。
商業地產開發項目按商業形態分類，大致可分為以下幾類:商業廣場、shoppingmall、商業街、大型商店、購物中心、休閑廣場、步行街、專業市場、社區商業中心等。
二、商業地產運營的常見模式
1，只賣不租，產權轉讓。采用這種模式可以快速收回投資，很多開發商都采取了降低置業門檻的方式來解決超市的面積消化問題。大多都是打著售後回租的誘人口號，制造出很多高回報租金，若幹年後回購的概念。商鋪憑借其潛在的升值空間，成為部分城市居民繼股票、房子之後的新投資熱點。近年來，產權式商鋪市場已經成為商鋪市場的主流。房地產開發商作為物業開發商，要求小業主(投資者)與開發商簽訂與大商家同等租期的合同，為開發商在將其開發的商場分割成不同面積的單元出售，並保證小業主購買商鋪後每年能獲得壹定回報率的前提下，與大商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種由大商戶整體出租，開發商長期租用的銷售模式，市場上稱為產權式商鋪。到目前為止，這種營銷模式已經被投資者普遍使用和信任。
2、只租不賣。好處是產權在開發商手裏，可以抵押和再貸款，升值後可以出售，甚至商業物業也可以投入資本運作。通過對投資權的完全控制，開發商可以控制入駐業態的類型，形成自己的業務特色。
3.租售並舉，壹部分租壹部分賣，租的部分起示範作用；或者以租代售，租售並舉；也可以不租不賣自己做生意，同時賺取投資開發利潤和商業運營利潤；也可以與企業聯合，以財產作為股份資本，成立專業的商業公司，合作或合夥經營；還有壹個比較巧妙的辦法，就是和物業等人成立壹個商業管理公司，專門經營他們開發的商業物業，以租賃的形式從他們那裏出租他的商業物業，享受租金收益、合夥收益、物業升值三種收益。
4.商家和地產商結成戰略聯盟。現在最吸引人眼球的是萬達模式。大連萬達集團與沃爾瑪、奧貝德等國際知名商業連鎖企業建立了緊密的戰略聯盟，其所建的商業項目大多在開工前就已確定出租給國際商業大鱷，因此被稱為訂單地產。萬達集團的好處是通過租金獲得穩定的現金流。Obeid節省了選址的時間和機會成本，避免了新店建設的巨額原始投資。
三、商業地產運營管理
運營管理是商業地產運營的核心，是商業地產收入和物業價值提升的源泉。現代商業地產管理運營的本質是將松散的業務單元和多樣的消費模式統壹為壹個商業主題和信息平臺。無法統壹管理的商業地產項目，會逐漸從商業管理向物業管理轉變，最終徹底失去商業核心競爭力。
統壹運營管理是商業地產成功的關鍵。運營管理的統壹，就是開發商和入駐商鋪精誠合作，在同壹個主題理念的指導下進行統壹的運營管理。這種運營管理又可以細分為廣告、宣傳、推廣、商戶銷售管理、商戶運營管理、客戶服務、安全管理、消防管理和設施設備維護管理等。
雖然是綜合性的復合型商業設施，但其經營管理卻能呈現出像單店壹樣的統壹協調感。
統壹運營壹般包括四個方面:統壹投資管理(基於長期)、統壹營銷(廣告等。)，統壹服務監管，統壹物業管理。其中，統壹投資管理是後三項統壹工作的基礎和原點。這項工作的成敗，不僅決定了開發商前期策劃的成功，也決定了後期商業地產項目商業運營管理的成功。
雖然運營管理是壹個項目成功的關鍵，但在運營管理之前，要保證壹個項目的完美順利的發展和進步，完全是因為科學嚴謹的市場調研、規劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商。所以，它們是壹個成功的商業項目後期順利運作的基礎。
第四，商業地產運營中的法律風險防範
結合商業地產和住宅地產的區別可以看出，住宅地產是以居民入住為終點，而商業地產是由多方商業價值鏈組成，需要開發商、投資者、運營商、物業管理的合力才能取勝。商業地產運營主要包括開發、銷售、招商、運營和管理，這些環節每壹個都是緊密聯系的，在法律意義上都會與普通地產有所區別。商業地產開發過程中壹般會遇到以下風險:
1，宏觀調控的風險
宏觀調控是指用行政或經濟手段幹預壹些過熱市場的方法。常見的行政手段有貿易限制和行業準入。針對商鋪熱，上海市政府發布了《關於商場和寫字樓分割轉讓的通知》。通知中明確禁止擅自分割轉讓無封閉、永久性、固定維修結構的商場、寫字樓，並規定商鋪出售須取得產權證書並經相關主管部門批準後方可進行。《通知》以行政手段規範開發商的經營行為。
2、規劃失誤的風險
規劃是對某壹地區的產業、人口、交通等內容的行政安排或計劃，屬於法律法規的範疇，具有強制性。如果規劃錯誤，也會導致商鋪貶值。同時，開發商在商鋪開發中應盡可能熟悉相關的行政法規和規章，以免在方向上出現失誤。壹個成功的規劃更多地依賴於市場調研等商業活動，但從法律角度理解城市發展的政策傾向也是有用的。
3.租金差額風險
開發商出售商鋪後，消費者和小業主委托開發商經營商鋪，而開發商出租給大商家統壹經營，租金相對較低，必然導致商家提供給小業主的回報率存在差距，使得開發商不得不補貼壹定的資金來支撐更高的回報；要規避這樣的風險，開發商必須按照市場規律來設定商鋪的售價和回報率，不能脫離市場，盲目提高售價和回報率。同時，由於租金稅高，普通購房者也不是很清楚，所以購房者認為開發商有欺詐行為引發糾紛的情況非常普遍，這就需要開發商在銷售前有正確的引導。
4.大型企業管理不善導致的風險。
如果大商家在長期租賃期間經營不善，無法繼續經營，無法向開發商支付租金，就會導致開發商無法向小業主支付固定回報率的承諾。因此，開發商在考慮租賃時，不僅要從租金的角度來選擇租戶，還要考慮租戶的行業、資質、背景和履約能力，盡量選擇壹些優質的大商家租戶，以獲得長期有保障的租賃，保證給業主穩定、持續、健康的回報率。這主要取決於招商引資這個特殊的環節。壹些開發商，為了追求高入住率，忽視商業形態、企業信譽等因素，導致商業布局不合理，或因商業經營不善，開業後退租，其影響比延長投資時間更嚴重。
5.售後包租帶來的風險。
拿售後包租涉及兩種法律關系:壹種是買家和開發商之間的買賣關系；二是購買方與第三方的委托租賃關系。現在壹些開發商采用委托經營承包的模式來保證投資收益。也就是說，除了與開發商簽訂購房合同外，開發商或開發商提供的管理公司壹般還要與購房人簽訂委托經營合同。開發商要特別註意委托經營合同，因為它是保護投資收益的法律文件。
6.產權分散帶來的風險
開發商分割門店銷售帶來的產權分散與經營統壹的矛盾，壹直是困擾門店營銷的主要問題。開發商可以建議小業主提前成立業主委員會，由業主委員會統籌安排商場未來的租賃權和經營權。具體運營可以通過業主出資的大小來確定全體業主的分配權，業主委員會可以通過自行經營或委托專業商業機構管理或代為出租來實現商場的統壹運營。這樣有效避免了回租到期後發生糾紛的可能。
7.物業管理存在的風險
商業物業(尤其是商鋪)獨立成立業主委員會的可能性小，難度大，商鋪物業管理內容復雜，涉及水、電、氣、業態等的收取、調配、使用和管理。壹旦管理和服務不佳，就容易導致物業後期運營成本過高，而這恰恰是運營商和物業開發、管理者之間爭議最大、最復雜的環節之壹。很多消費者(投資者)而且，不同的商業形態面臨不同的成本標準，這就大大增加了發生糾紛的概率。
此外，商鋪公攤面積、相鄰權、環境變化、供求關系、選址不當、開發商項目執行能力弱、商業業態變化、商圈變化等問題，都使得開發商在商業地產的運營中面臨諸多風險，需要聘請專業律師進行法律規避和防範。
商業地產運營模式選擇近年來，商業地產開發投資保持持續增長。2007年，全國商品房投資總額為2775.56億元，同比增長17.9%，連續三年保持在17%左右。同時，當前從緊的貨幣政策對前期火熱的房地產市場抑制越來越大。在這種情況下，商業地產因為利潤高，市場成熟，成為了房地產投資的好避風港。但是相當壹部分商業地產在前期招商或者建成後後期運營都存在問題。除了運營能力的差異，項目運營模式選擇不當是上述問題的癥結所在。所以商業地產的運營永遠不可能像住宅那麽簡單，需要相當的資源整合能力，也就是精準的商業開發定位能力和後期運營能力。換句話說，對於具體的商業地產，選擇合適的運營模式非常重要。本文對商業地產運營模式的選擇進行了探討，旨在為投資商業地產時選擇合適的時機，采取合理的運營模式提供參考。
目前世界各地對商業地產還沒有壹致的定義。《中國房地產統計年鑒》將商業零售等實物就地交易或向公眾提供有償服務的經營場所稱為商業經營場所，這是我國廣泛使用的商業地產概念。本文所討論的商業地產是指用於零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等各種商業用途的房地產形態，其商業模式、功能和用途不同於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅。
壹、商業地產的主要運營模式
商業地產開發後，通常采用以下三種模式進行運營:
第壹，產權持有。這種模式對開發商的招商和商業運營能力有壹定的要求。對於區域稍遜的項目，更需要在業態定位和規劃布局上下功夫。這種方法分為兩種模式:兩元模式和三元模式。形成了開發商作為產權人+出租人+管理人，經營者作為承租人的二元產權持有格局。由開發商作為產權人+出租人，專業商業運營公司作為管理人，經營者作為承租人，形成產權持有的三元格局。因為商業運營往往不是開發商的強項，所以多采用三元模式。
第二，租售並舉。在開發這種模式之前，先確定主要目標商家，以其為龍頭吸引中小商家進入，這樣就形成了集群效應。由於通常選擇行業內的大品牌作為主要目標商家，這種方式對於商業地產未來的長期穩定運營具有很強的保障意義和升值保障。這種方法目前方興未艾，有壹定的市場前景。
第三，產權出售。其實包括整體銷售和小單位銷售兩種形式。因為這種模式對於開發商來說最大的好處就是可以快速回籠資金，獲取現金流，進行滾動開發。但與此同時，開發商也失去了獲得長期回報的機會。這樣就體現為四元格局，即開發商是賣方，小業主是買方，商業管理公司是管理者，租戶是經營者/承租人。然而，在出售小單位的方式中，商業管理公司的作用有時被省略了。這種違約往往導致商業地產缺乏統壹管理，降低了商業品質，增加了經營者的風險。
第二，選擇合適的模式
以上三種方法要結合商業地產和企業管理的具體情況。
第壹種持有產權的模式，對開發商的資金實力、商業運作、品牌都有很高的要求。這種模式是開發商自己管理投資，或者開發商委托專業的商業運營公司管理投資。整個業務能否形成規模效應，是未來為開發商帶來良好現金流的前提。所以在這個模式中，開發商自身的品牌和能力其實占據了很大的權重。同時，商業地產從招商引資，經營到繁榮，甚至帶來持續良好的經營收入，都需要很長的時間，這就需要開發商具備相當的資金實力。這樣，如果經營過程中出現問題，往往會對經營收益乃至房產本身的升值產生強烈的負面作用。事實上，在市場上，我們經常可以看到壹些項目的如下惡性循環:經營不善，商戶撤鋪，租賃困難，物業管理收入受損，物業價值下降。因此，只有資金實力雄厚、管理人才優秀的大型房地產企業或投資企業才會采用這種模式。
這種模式最典型的例子就是上海的新天地模式。上海新世界由開發商建設，將對外出租經營，統壹管理。這使得所有商家以統壹的社會形象面對消費者，同時商家經營自己的產品，充分展示自己獨特的品牌形象和管理風格。這種模式是吸引專業公司投資，可以把管理者和經營者分開，提高管理水平。這種模式的優秀主題，專賣店，對商業中心的成功運營至關重要。但是很多知名品牌要求租金更低。需要註意的是，開發商的商業回報有所下降，但開發商在商品住宅地產的開發和銷售中仍然可以獲得高額利潤。
第二種租售並舉的模式對開發商的資金實力要求仍然很高，往往需要借助主要目標商戶已經具備的行業號召力來提高商業地產開發的市場口碑和向心力，才能保證未來商業項目的成功。但由於主要目標業務屬於大型租賃的類型，前幾年的租賃收入並不高，甚至遠低於市場。但由於商業地產的優秀運營，物業本身的升值可以抵消運營收入的不足。這種模式可以快速確立商業地產項目的市場地位，提高知名度。通過開發商與品牌商家訂單開發的方式，雙方優勢可以充分互動，物業升值速度會很快。
這種模式最典型的例子就是大連萬達模式。這種運營模式是主力店引進壹家知名商業品牌公司。以較低的價格將大部分商鋪出租給總店，可以帶來大量的人流和商機。然後，開發商把底層位置好的商鋪賣給小業主。在主力商鋪的帶動下，底層商家可以賣出更高的價格，可以收回部分投資，小業主可以獨立投資經營。
產權出售的第三種模式是通過整體或破碎出售，達到快速銷售、快速回籠的目的。銷售往往從預售階段開始，這樣可以最大程度的減輕開發商的資金壓力，形成快速開發-快速銷售-快速回款-再開發的循環。這種模式相對適合中小型開發者。因為這些開發商往往對資金更加敏感。這種模式所能達到的銷售價格普遍有限，遠非成熟商家可比。同時，商業運營的不確定性和商業管理公司誠信的不確定性，使得選擇這種模式的業主對投資者來說存在壹定的風險。
第三，三種模式的比較
持有、出租和出售產權，同時出售產權。
運營方式:開發商持有物業，自行出租或出租給專業商業運營公司。開發商將大部分業務出租給大型主力店，小部分賣給小業主，短期內實現項目盈利。開發商快速銷售商業單元，通過整體或零碎銷售快速回籠資金。
優勢
1，便於統壹業務定位和管理，更好地控制業務業態和檔次，降低業務風險；
2.物業租金逐年遞增，利潤來源穩定；
3.房產可以抵押融資，等待升值。
4.業態可控，大租戶小業主的結構使項目保持較高的經常性收入；
5.出售壹些房產可以縮短投資回收期。
6、總店讓房產增值快。
7.它可以在短期內獲得回報。
8.整體銷售周期較長，客戶較少；
缺點:1。專業的商業運營公司議價能力強，有時候開發商的租金回報還不如運營商的運營回報；
2.回收期長；
3、初期投資壓力。
4.對主力店的招商能力要求極高；
5.回收期長；
6、初期投資壓力。
7.後期可能缺乏統壹管理和規劃，小業主經營風險大；
8、不享受房產升值的好處。
適用條件
1.開發商以商業地產為長期經營資產；
2.資金實力雄厚；
3.擁有優秀的管理人才。
4.盈利周期短；
5.資金實力雄厚；
6.短期內要求回報；
7.資金實力不足；
8.人才匱乏。
綜上所述，商業地產運營模式應把握以下三個關鍵問題。第壹個問題是開發商或者投資者首先要考慮自己是否有經濟實力。自身經濟實力不足，選擇的運營模式會難以駕馭。開發商或投資者根據經濟實力的大小，決定是否出售、出租或采取其他合適的運營模式。第二個問題是開發商或者投資人考慮是否有專業的團隊和人才去運營商業地產。如果這些專業團隊和人才缺乏經營商業地產的理念，簡單套用住宅開發的習慣性思維，不但不會盈利，反而會導致投資的失敗。第三個問題是調整開發商、運營商、運營商之間的利益分配。只有爭取共贏，商業地產的整個價值鏈才能長久運行。由此可見，在資金充足的前提下，商業地產項目開發完成後出售並不是最佳選擇。如果開發完成後繼續持有商業地產，開發商或投資者可以享受物業的經營收益和升值，也可以用資本運作項目。如果壹定要賣商業地產，那麽最好的時機不應該是在預售階段，而是在商業地產運營相對成熟之後，這樣才能獲得更高的投資回報。