* * *所使用的部位和設施的產權屬於全體業主。* * *第壹，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產交易管理條例》的相關規定，“土地使用權轉讓的，土地上的建築物、附著物所有權隨土地使用權的轉讓而轉移”，即所有購房者購買全部商品房、基地的土地使用權時，位於該土地內。
第二，從商品房的成本構成來看。根據《商品房價格管理暫行辦法》，商品房價格成本包括住宅小區基礎設施建設成本和住宅小區非經營性配套公共建築建設成本。此外，《國家電力公司關於新建住宅供電設施收費管理的意見》第六條規定:“新建住宅區，新建住宅單位投資的室外配電設施投資分攤到建築成本的，室外配電設施產權歸居民* * *”。
第三，從公共設施使用權的角度。居住區的公共設施是住宅整體的壹部分。沒有住宅，就沒有公共設施。像樓道和院道壹樣屬於不同的業主。根據國家《城市異產毗連房屋管理條例》的規定，所有業主、使用人應當使用其擁有並合理使用的設施，並承擔相應的義務；除另有規定外，任何壹方不得占有或壟斷；開發商在向廣大業主出售物業時，也將土地使用權和與住宅同時建設的公共設施壹並轉讓。所以公共設施和住宅壹樣，其產權人都是小區的業主。
第四，來自社區公共設施管理機構。根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關於加強住宅小區物業管理的有關法律法規精神，住宅小區公共設施產權應由廣大業主或使用人的代表組織——業主委員會管理。公共設施的產權屬於全體業主；業主委員會代表業主行使處置權，業主委員會選聘物業管理公司委托其行使管理權。
即使是開發商也無權轉讓小區的部分所有權。開發商將所有實用面積出售後，不享有任何房屋、建築物的所有權，整棟建築物的所有權屬於全體業主。
國務院頒布的《物業管理條例》第二十七條明確規定，“業主不得依法處分物業共用部位和業主使用的設施設備的所有權或者使用權。”
服務於整棟樓的* * *部分，沒有獨立性。開發商將所有實用面積出售給業主後，所有公共部分同時出售給全體業主，全體業主共同擁有這些房屋和建築物。開發商不再享有任何房屋和建築物的所有權，因此無權處置公共部分。
小區* * *區域屬於全體業主，其處罰必須由全體業主決定。即使開發商尚未出售全部房屋，享有部分房屋的所有權，也不能擅自將小區* * *部分轉讓給他人。
(以上回答發布於2013-05-13。請以目前實際購房政策為準。)
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