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第壹，定位背景模糊，從屬於行業背景
中國的物業管理行業誕生於社會經濟體制和政治體制大變革的時代。從上世紀80年代起，屬於公共財產的房管局和房管所承擔了所有的房屋設施維護管理、住房分配、住房調整、環境清潔等工作，隨後房管所的行政權力萎縮，直至成為“打雜部門”。物業管理本身的起源導致其內容定位不明確。從物業管理介入公共物業之初，人們就將物業管理公司視為房管所服務模式的延續，定位為公共服務行業。
中國的物業管理行業是隨著中國房地產業的發展而發展起來的，也是與房地產業相區別的服務業。行業的成長性和利潤水平與房地產行業的相關指標成正比，但經濟指標卻落後於房地產行業。即使在市場經濟高度繁榮的今天，物業管理行業依然遵守著“誰開發誰管理”的潛規則。我們註意到，自2003年《中國物業管理條例》實施以來，建管分離的市場化格局尚未形成。物業管理源於住房私有化的產生和發展。目前，70%的物業管理企業隸屬於房地產開發商，為開發商開發的產品提供售後服務，為開發商開發的產品提供銷售支持和價格支持。
第二，時代考驗行業的實用價值
隨著我國市場經濟的快速健康發展，人們的商品意識、購買意識和服務意識逐漸形成。回顧物業管理發展之初，住房私有化確實是區別於公房價值體系的壹個重要標誌。當時服務體現的是壹種尊嚴感，是買家體驗到回報後的壹種享受。物業管理也使房地產開發商受益，成為房地產價值體系中不可或缺的因素，也是企業品牌構成的重要元素之壹。物業管理得到了認可，商品房得到了認可，房地產企業的品牌也得到認可。物業管理已經成為房地產開發的重要質量支撐。在為消費者營造安全、舒適、便捷的工作和生活氛圍的同時，房地產開發和銷售也取得了巨大的成功和回報。
在目前的商品銷售過程中，售後服務已經成為壹種不可避免的手段和措施。所以壹定要看清楚，商品的價值真的是由服務創造的嗎？遍布全國的白色家電行業的售後服務體系，不是因為產品質量過硬，而是因為能最快速的解決使用過程中的各種質量問題；物業管理的出現也是為了通過物業管理人員的服務來緩解或解決購房者對產品遺留問題的不滿，但最終能給消費者滿意的結果，還是要歸功於產品本身質量的穩定和提高。產品質量的提高不是服務創造的，而是通過加強管理來實現的。服務不能真正帶來收益，但管理本身可以。
讓我們回顧壹下過去20年物業管理的發展。我們把行業的核心理念:管理+服務培養成了長短腿。為了迎合業主的感官，單純為了打造開發商的賣點，我們竭盡全力做到了服務的極致。我們早期提出的“服務中管理”的思想，在15年的歲月裏，已經被廣泛的運用和借鑒。以前我們在壹起談服務，包括服務理念，服務模式，服務標準等等，都是圍繞著如何做服務，如何提升服務質量和品質，如何打造服務品牌。在我們的日常管理中，更多的是強調基層的日常事務，比如如何讓道路沒有垃圾，如何讓安全員的服務態度更加友好禮貌，如何讓綠化更加精致整潔等等。所有這些工作都是基於對服務質量的考慮，局限於對服務的視角和理解。
第三，滿足社會需求，發掘行業價值
在中國市場經濟整體客戶價值體系的指引下，業主不斷對物業管理提出新的要求:花錢消費，但是否應該檢查開發商在規劃設計時是否應該考慮物業未來的運營成本和長期運營，以更長遠的眼光設計新的物業，如何實施舊區改造，如何更新改造建築等等。像這樣的問題，業主提出了質疑，市場也在要求其發展有所突破。
行業的終極發展在哪裏？如何有效管理物業，如何提升物業的使用價值，如何延長物業的使用壽命，如何在使用壽命內使物業保值甚至增值，如何管理業主的資產，如何對越來越多的老化建築進行妥善的維修改造。我們為之奮鬥的事業，不斷提出真正觸及物業管理本質的新思想。
未來，中國的物業管理行業該怎麽走，我覺得應該從以下幾個方面入手:
第壹，加強物業管理企業戰略的管理實踐。
2003年《物業管理條例》的頒布實施，明確了新開發的物業必須采用公開招標的方式進行管理，但由於眾所周知的因素，這壹要求在實際操作過程中並沒有得到真正的體現。雖然難，但不能阻礙物業管理未來的發展。必須走向建管分離，走市場化、專業化的市場競爭道路。作為企業，要想在市場競爭中繼續實現長期可持續發展，就必須具備長期的戰略管理能力、高度專業化的管理水平和強大的創新能力。由於不完善的市場環境並沒有對企業的戰略管理能力提出迫切的要求，相當壹部分物業管理企業的戰略管理能力非常缺乏。
在我過去服務的企業中，由於發展思路清晰，在企業成立和運營之初，我就制定了企業的短、中、長期戰略目標，確立了企業的使命和核心理念，在充分開發內外部資源的前提下，建立了壹套監控有力、反應迅速的管理流程和運營機制，打造了壹支具有高度凝聚力的管理團隊。其管理模式也在全國範圍內迅速推廣，受到業界的推崇和模仿。其中，強大的戰略管理和戰略決策能力起到了基礎性作用。因此，把握市場方向，做好戰略規劃，是行業實現服務轉型和管理提升的重要前提。
二、在使用中對房產進行改造和完善功能，實現保值增值。
物業管理作為壹個有特定商業模式的行業，應該是房地產開發價值鏈的有效延伸和價值提升。我們可以看到，房地產開發只是壹次性的投資和盈利行為，良好的管理會使物業有效地繼續使用幾十年。因此，如何在如此長的時間內對物業進行系統的管理，如何在管理期間對物業進行有效的保值增值，成為物業管理必須承擔的長期責任。
隨著物業區域的老化，物業設施設備運行不暢，事故頻發，房屋維修基金和大型設備維修基金的需求矛盾開始顯現，物業管理的風險性和抗風險性加大。物業的新衰落可能會導致物業管理行業的興衰。
我在瑞士、英國、法國等歐洲國家見過。:百年以上的老房子比比皆是，很多老房子都在顯著位置標有醒目的阿拉伯數字，說明當時的建造者對它的經久耐用和世代傳承充滿信心。現在的歐洲居民也以住老房子為榮，認為房子建得越久，價值就越高。當然，老房子的門窗、地板、室內管道、設備都隨著時代的進步進行了多次更新，有時還會對主體結構進行修繕，但室內的現代化程度並不比新房遜色。國外通過非常專業的管理，成功實現了房產的保值增值。所以我覺得在這方面我們也有很多工作要做。
三、從物業建設開始，全面參與，確保物業的最佳狀態。
物業管理應該是全天候管理、全生命周期管理、全過程管理和全系統管理。
全天候管理。我們將物業管理的有效時間設定為24小時，加強物業和物業設施的日常管理，在高效、人性化的管理理念設計下，有效落實業主和客戶提供的服務。
生命周期管理。建築生命周期的開始就是其生命周期的開始，被視為壹個物業從建築材料的生產供應、建造、使用運營、維修改造到拆除、廢棄物處理的生命周期。在這六個環節中，物業管理公司是從物業使用和維護的角度為物業所有人或使用人考慮問題的，我們稱之為物業全生命周期管理。
從物業設計開始，我們就參與全過程的管理。我們從項目立項、選址、規劃設計、圖紙審批、材料供應、施工監理、驗收、市場銷售等全過程管理，從保證物業長期有效運營、易於維護的角度出發，也為客戶後期使用和維護物業提供專業的前期介入。
全系統管理。包括維護外墻、電梯、設備、設施、噪音、汙染、供暖、空調和通風系統、太陽能和其他可持續能源系統。照明和家用電器系統、檢測監控和能源標識表示系統、咨詢服務系統和客戶關系管理系統。
今後，專業的物業管理公司將通過管理使物業處於質量監控狀態，以達到最佳的使用效果。
第四，有效組織社會資源，成為專業的系統集成商。
物業管理是壹項專業性很強的工作。目前技術含量還較低，其專業性更多表現在對業務管理流程的合理分工和有效監控上。高科技業務是物業管理企業需要不斷鞏固和加強的內容，但對於勞動密集型業務或社會成熟業務，物業管理企業應通過社會專業分工達到業務提升的目的。
為此，物業管理公司應逐步發展成為管理服務的系統集成商，運用真正意義上的專業化管理。這是物業管理市場化發展到壹定程度的必然產物。物業管理企業只是“整合者”和“組織者”。由於其專業的組織管理結構和判斷合格供應商的專業管理水平，它發展得更加專業化。管理層側重於整合、研究、實施、監控和評估專業公司的能力，幫助客戶制定管理計劃，並尋找和評估各種分包服務公司。
在確定和與分包服務企業合作的過程中，物業管理公司的管理職能和專業化程度有待加強，監督機制有待完善。通過與各類分包服務企業合作，實現管理服務目標。壹方面，物業管理企業需要提高對管理服務過程的控制能力，註重局部細節。另壹方面，與分包服務企業進行全方位溝通，準確傳達管理要求和管理理念，在保證管理效果的同時，幫助分包服務企業提高服務質量，創造更多價值。同時，物業管理公司需要定期向物業管理客戶提交管理報告、費用報告、各服務商的服務評價報告和年度費用預算報告。
五是強調資產管理，促進所有者資產的保值增值。
資產管理是物業管理的升級模式，是指在完善和豐富保潔、保安、綠化等基礎功能的基礎上，通過有效的資產管理手段(如制定計劃、持有或出售分析、績效監控、協助客戶關系、定期分析資產等，)，物業形象歷久彌新，在居住環境和品牌形象上更加突出，從而達到管理物業保值增值的效果，為業主長期創造優質資產。資產管理涉及工程、設備、人員形象、車位、品牌、VI、服務理念、文化等多個方面，包括硬件設備設施的維護，頂層軟件環境的打造。資產的管理將形成系統安裝、調試、接管驗收、日常運行、跟蹤檢查、維護保養等環節的操作流程，能有效消除各類安全隱患和不穩定因素，最大限度發揮設備功能，降低故障率，降低能耗水平，延長財產和設備使用壽命，保障各類設施設備安全、可靠、高效運行。物業管理承擔著兩大任務:壹是實現物業資產的價值最大化，二是隨著時間的推移延長資產的生命周期。壹個物業管理項目的使用年限越長，項目的保值增值趨勢越好，項目的業主能得到的固定資產就越多。為此，實現房產資產的保值增值，引起了全社會消費者的關註。
同誌們:
物業管理的服務是無限的，管理是永恒的。服務在當前的經濟活動中無處不在，管理的目的就是讓服務更有針對性和專業性。強調物業管理的管理職能，就是要讓物業管理回歸其本來的狀態和本質。物業管理的好壞實際上反映了人的素質，首先是管理者的素質，也是業主和物業使用人的素質。物業管理行業地位的提升，物業管理價值的充分體現，需要我們行業從業者持之以恒，不斷進步，積極推動，需要我們對這個行業傾註熱情和努力，讓客服管理成為壹種生活方式。
作為物業管理行業的老工人，我熱愛這個行業，也尊重這個行業。感謝各級領導、同事、社會各界、客戶過去的厚愛、幫助和支持。未來，我願意繼續為物業管理行業的持續健康發展貢獻我的全部力量。
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參考物業管理網/6.html。