從成都6月5438+10月的二手房價和成交量來看，均價15000已成定局，幾乎是我之前推薦的核心網紅盤均價。其實價格很實在。就連我以前住的西二環的藍色世界也是18000左右，房子也是10多歲。沒有品牌，沒有學區，沒有頂級商業的加持。
然而，重慶的數據並不樂觀。6月5438+10月成交均價30%，最近三個月的成交量還不到成都的壹半，可以說是價量雙輸。
我們不禁要問，在限購如此嚴格的成都，房價漲得比重慶還快，成交量比重慶還大。重慶不限購，門檻低。反之，價格低。重慶這幾年經歷了什麽？聽我壹個老成渝地產司機慢慢給妳看！
成都通過限購促進和保護當地房價，重慶讓全國人民割韭菜。
其實仔細分析國內各大城市的限購限貸政策，其核心目的是提高房價，而不是打壓房價。然而，這種增加也是技術性的。是建立在當地居民崗位完成的基礎上。通常是先限制壹個高價區，然後慢慢推開。中部高價區會產生集聚效應，然後外溢到低價區，最後實現普漲。
成都實施的限購政策，堪稱中國城市限購史上的“教科書級表演”。首先，2065，438+06年房價飆升到2萬後，率先對高新區和天府新區限購。很多原本屬於雙流縣然後劃入天府新區的屌絲菜突然變成了冰，不到壹年漲幅超過100%。此次限購在高位回收了流動性，防止了境外資金高位出逃，有效防範了金融系統性風險的發生。接下來，成都陸續實施限貸、限價、限售。可以說集合了北上廣深經常玩的限購。
然而，這些傳統的控制工具遠遠不夠。2017下半年，成都樓市紅到20000高點時，成都成功祭出人才落戶這壹大殺器，也被業內認為是“變相放開限購”。事情絕非如此簡單。人才壹旦入駐，北上廣等壹二線回流的人數突然翻倍，天府新區、高新區的人才中心排起了長隊。壹下子20000的高點非常容易突破。2017 12，龍湖晶藍半島等部分網紅盤成交價已經超過25000。
這壹招現在看來是成都在全球範圍內尋找高水平的接盤俠。因為太多人通過學歷落戶買房，後來成都收緊了政策。即使有高新區等熱門區域的戶籍，也必須要求連續兩年社保才有購房資格。政策有開有關，但每壹次都體現了成都精致惠民的智慧。
成都壹直是強省藏富於民的路線。雖然多年來在民間壹直以“吸血省會”惡名昭彰，但這阻擋不了四川9000多萬人對成都置業的熱情，如今似乎已成夢想。成都也借機推出了“榮漂人才公寓”的概念，做出了堪比北上廣深的房價實錘。成都並不是簡單的“趕人”限購，而是緊跟時尚潮流，吸引需要的人才。這種意識和執行力在西方城市中是首屈壹指的，就連成都的宿敵Xi安，最近也在大興學習成都的風格。
反觀重慶，在多山地形和城市建設成本高的前提下，多中心餡餅式分布的格局已經堅持了十年。目前房價在全國的位置連前20都進不去。重慶壹些經濟薄弱地區，如大渡口、巴南、沙坪壩等地的均價都比不上四川二級城市綿陽，根本沒有限購的依據。但江北口2016暴漲後，重慶沒有學成都，馬上推出限購，錯過了這張好牌。重慶至今沒有壹個房價中樞實現集聚。而且沒有明確有力的人才政策，無視市場規律，執意征收三無人員稅和高檔住房稅，削弱了大量想在重慶落戶的潛在人才。
重慶超低的房價，這十年給重慶人民帶來了苦難。不僅全面失去了全國市場，也未能享受到應有的財產利益。而且祖孫三代都只能釘在重慶，才能富起來。賣壹套重慶房子(非網紅盤)，只能去三四線城市。此外，在生瘡和疾病的情況下，房地產無法發揮家庭安全裝置的作用。公民收入來源單壹，無法從房地產中獲得投資機會。無論是從家庭資產升值的角度，還是從投資機會均等的角度，都已經是大都市體系中公認的韭菜基地。
房價低壹定是經濟出了問題，唯GDP的模式既不健康也不利於民。
雖然重慶的GDP在2017年幾乎進入了2萬億俱樂部，但在過去的十年裏，重慶GDP的高速增長，人民的財富和收入的增長並沒有同步。
據不完全統計，重慶600多萬常住人口中，年收入10萬(非家庭收入)的只有10%，很多家庭總收入不足10萬。重慶人均存款收益更差。下圖是2017年全國29個城市人均存款情況，重慶排名倒數第二，人均存款比成都少20%。當然這裏面是有水分的。重慶是壹個省的人口，成都是壹個城市。2017年，重慶有14個國家級貧困縣。
很多專家和民間智庫也開始意識到，重慶通過增加債務規模來增加GDP，已經透支了未來的發展。因為在新的經濟周期中，粗放型的人口紅利增長模式正在被拋棄，也因為國家越來越重視環保，很多落後產能面臨直接淘汰。
重慶是國有經濟主導的體制，國有企業貢獻了80%以上的GDP增長。重慶的國企大部分來自勞動密集型行業，所以去產能的大刀首先要砍在這些國企身上。瀕臨破產的重慶鋼鐵首當其沖。雖然每年都在虧損，但是政府每年都在補貼。壹些重型鋼鐵工人說，半年工資都發不出來，別說買房，就是平時吃飯也要靠父母救濟。這也是我壹直不看好大渡口的原因。房價收入比研究重慶樓市特別有效。
傳統重工業走投無路，重慶的支柱產業——汽車制造業也好不到哪裏去。根據長安今年1月公布的數據，福特車型的銷量已經下降了30%。重慶政府當即補貼上億。頗有點東北三省的風格。輕研發重生產，不根據市場需求大量生產低端車型，是長安銷量大幅下滑的主要原因，也是重慶很多國企的通病:官僚作風盛行，不尊重市場，資源配置靠行政而不是市場，當然會受到市場的懲罰。
在金融市場上，重慶國企的表現也差強人意。成都銀行已在a股上市，而重慶銀行的IPO計劃仍被無限期推遲。其中壹個重要原因就是財務報表失效，幾個核心指標，尤其是ROE(銀行凈資產收益率)下降，利潤增長過於依賴政府平臺。金融三駕馬車的另壹家重慶農商行，早前因為應付員工工資增長過快，被負責審計的四大會計師事務所警告。雖然早在香港上市，但農商行股價卻長期低迷。
新經濟時代，房價已經成為大城市經濟的晴雨表。經濟差的城市，壹般房價也是持平的。雖然書本上沒有這樣的邏輯關系，也沒有官方的承認，但是眼前的事實告訴我們，重慶還是典型的計劃經濟。雖然國家賦予了其“內陸開放高地”的地位，但重慶的產業投資、布局、資源配置、城市規劃、融資都需要行政資源來保障和實施。
顯然，依靠高房價的魔力，成都率先完成了產業升級。成都並不是個例。以房價為抓手，助推產業升級，是各大二三線城市的法寶。武漢、合肥也是這樣操作的。妳不能指望行業等著國家補貼升級。缺乏自我造血功能的企業，無異於沿街乞討的乞丐。靠天氣生活的，城市升級就失業了。
成都東擴西控，南擴北改，未雨綢繆，值得重慶借鑒。
與重慶混亂的規劃相比，成都2065438+2007年7月推出的東、西、北、南戰略規劃，給本已火熱的樓市潑了壹桶油。
成都以前從來沒有過這樣的計劃。傳統的城市格局是“東窮西貴，南富北亂”，不同地區的貧富差距很大。此方案壹出，成華區受益最大。這個區域有點類似於重慶西區:沙坪壩大渡口九龍坡區的結合，曾經屬於成都富人不怎麽去的工業區。網絡名人滇鋼管廠第五區的知名小縣城肝就是從這裏走出來的。
成華區以前和重慶西區壹樣窮，萬象城也沒多大變化。真正的變化是，2016年，成都突然出現了“天府軒-爬鋼”的概念，成華區獲得了新富區“爬鋼”的房價外溢。攀鋼原是無縫鋼管廠的地盤，應該和大渡口壹樣貧瘠。2012年，成都以壯士斷腕的決心，直接拆除了這座規模龐大的工廠，將其規劃為優質富人區，也壹度在民間引發爭議。但是，不管怎麽批評，政府的規劃已經超出了天價。五年來大牌開發商雲集，包括九龍倉、仁恒、新鴻基、吉寶新加坡、綠地等高價地。現在攀鋼所有的樓盤都是3萬+的明星盤，房價是普通成都人難以理解和承受的。
爬坡鋼板雖然行政上屬於錦江區，但成華區在經濟上得到了幫助，過去的低窪房價也開始騰飛。6月5438+10月，龍湖3000裏的成交價已經超過25000元。按照2008年8000多元的成本價計算，溢價已經超過300%，收回的現金已經超過140W W，如果賣給重慶，完全可以購買壹套渝中區的星盤萬科錦城，面積比以前更大。
通過合理的城市戰略規劃和富人區的溢出效應，成華區可以說完成了壹次“鳳凰轉冰”，城市面貌和居民生活水平都有了很大的提升。這種變化就像大渡口區變成了渝北區，走在塔子山，離三環很近。這裏曾經是城鄉結合部。無法想象塔子山公園變得如此美麗，周圍有壹大堆3萬+的高端網紅盤。
成都東進兇猛，雙虹吸魔咒初現。重慶的機會在哪裏？
攀鋼延伸壹直是成都之痛，因為被龍泉山脈阻擋，也導致成都東進困難重重。但成渝新高鐵建成後，成都的虹吸效應增強了。
雙虹吸魔咒是指當中心城區房價比外圍高壹倍時，資金會加速向中心聚集，也就是我們常說的虹吸。這個資金不僅僅是買房，還包括民間投資、政府投資等其他熱錢，會讓中心房價越來越高，經濟越來越強，外圍中小城鎮房價越來越低，青壯年人口流失，老齡化加劇，經濟越來越弱。
2008年的周期，成都就抓住了這樣的行情。我住的小區房價高達8000+，重慶龍湖紫都城等品質樓盤也不過4000多，折算成樓面價。其實當時的差價比現在還大。現在令人擔憂的是，重慶似乎對“西進”並不感冒，從實際操作來看幾乎是不可能完成的任務。因為搬遷西部地區的落後高汙染產業要花很多錢，所以西遷已經來不及了。除非我們跨過中梁山，重建壹個高質量的新城，還精心打造壹個類似爬鋼的富人區，否則我用腦子都想象不出來。
目前還有壹點喘息的機會:1，成渝高鐵跑不過理論時速350，而且據說不用最先進的復興號。只要跑不進壹個，成渝城市化的經濟協同效應就不明顯，虹吸缺乏硬件支撐；第二，成都均價與重慶均價的分化比例沒有達到兩倍，不能構成戴維斯對資金的預期；三、成都四限+搖號，門檻高，外地投資者不能隨意進場掃貨，但成都人來重慶低價搶資金。