1.面積大，面積系數是物業費計算的重要參考。別墅建築面積大，物業費會比較高。
2.服務費是市場調節的，物業費會根據業主的需求和提供的服務水平來確定，所以別墅的物業費會比較高。
3.別墅的公攤面積較大，包括走廊、電梯、綠化等區域。這些區域的維護保養費用也是業主分攤的，所以別墅的物業費會比較高。
4.別墅的安保要求高，別墅的安保措施比普通住宅更嚴格，需要更多的安保人員和設備投入，所以物業費會比較高。
5.別墅綠化率低，容積率低。因為別墅的綠化面積較少，需要較多的綠化維護和管理費用。同時容積率低，居住人數少，也會導致物業費相對較高。
6.此外，別墅的物業費可能還包括壹些額外的服務費，比如專門的清潔服務、家具維護等，這些也需要額外的成本投入，導致物業費的增加。
總之，300平別墅的物業費在1萬以上，主要是別墅面積大、服務費高、公攤面積大、安保要求高、綠化率低、容積率低、額外服務費等因素造成的。