2018房地產估價師《案例分析》沖刺問答(六)
(1)建築物位於壹類用地，屬於公共建築集中區域，周圍有環路。建築原用途為集商場、公寓、寫字間於壹體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構。地上1-3層整體設計為商場；A座為28層公寓，設計為大戶型。建築總面積83594.27㎡，建築於6月1994開工至6月15，2月1995停。大樓停工時，大樓主體及外墻裝修已完成，但內部裝修及設備設施安裝未完成。
請問:
1.2005年的樓房可以用成本法評估嗎？為什麽？
2.寫出鑒定的技術路線。
(2)委托房地產評估機構對某鋼筋混凝土結構商場進行評估，該商場建於5年前。商場土地使用權以商業用途出讓方式取得，評估目的為評估商場抵押價值。房地產估價師完成評估報告後，委托人發現評估報告中收益法采用的年凈利潤與委托人提供的財務報表中商場最近三年的年均凈利潤不同，收益期也與商場建築的剩余經濟壽命不同:成本法采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。
請分析說明房地產估價師這麽做的原因。
(三)某評估公司於1999年6月65438+8月1日對某房地產進行評估，評估目的為抵押貸款。按當時正常市場價格評估結果為10萬元，銀行據此借給業主800萬元。2001 10 1因業主無力還款，銀行申請，房產被法院拍賣。扣除各種稅費後，拍賣所得為600萬元，加上業主已向銀行償還的部分本息，業主尚欠銀行654.38+0萬元。為此，銀行要求評估公司賠償損失100萬元，評估公司認為無責任。
鑒定公司應該如何解釋自己沒有責任，並說明理由？
(1) 1.房屋可以按照最高最好的原則進行估價，因為房地產是根據估價對象的情況，在遵循法定原則和保持規劃用途(為公寓)的前提下實施的。
2.①市場法的技術路線:收集實例；選擇可比較的例子；建立價格可比基礎，糾正交易情況；修改交易記錄日期；進行區域因素修正；個別因素進行修正，找到參考價格。(環球網校房地產評估師頻道為您梳理)2收益法技術路線:收集相關資料，估算潛在總收益，估算有效總收益；估算運營費用；估算凈收入；選擇合適的回報率；選擇壹個合適的計算公式，找出收入價格。
(二)問題1中給出的已停工五年的在建項目。俗稱“爛尾樓”。購房人想向銀行申請按揭貸款，首先要明確2、3、4層的哪壹部分要抵押，5-8層的哪壹部分要抵押，也就是要明確待估價房產的估價對象。屆時，在建項目的權益、轉讓、原建設單位的付款、土地使用權限制等都要壹壹明確。在此基礎上，抵押價值應為擬抵押房地產的公開市場價值扣除法定優先受償金額後的余額，故宜采用保守謹慎原則進行評估。
2.具體來說，商業裙房可以收益法為主，市場法和假設開發法為輔，住宅部分可以市場法為主，成本法為輔。不管采用什麽方式，都要註意這個項目是在建的，還沒有完工，還沒有驗收投入使用。連續施工過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其是商業裙樓的裝飾裝修費用不小；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，也要考慮裝修改造費用。
3.除上述問題外，商業裙樓的抵押價值應采用收益法或市場法和假設開發法評估，住宅部分的抵押價值應采用市場法和成本法評估。在確定評估值時，需要考慮的主要因素有:土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業所在地、環境基本要素、開發經營年限、當地同類商場和房屋的價格、租金、經營費用、管理費用、銷售費用等。
(C) 1。甲乙雙方的分配方案不合理。
2.甲方應得654.38+03.95萬元，乙方應得654.38+0367.6438+0萬元。
3.因為，如果乙方拿走的房屋用於出售，* * *可以收回2790萬元的價款，雙方可以分別分得1395萬元；由於贈送是乙方的個人行為，甲方的收入不應受到影響。甲方仍應得到1395萬元，乙方仍可得到13671000元。
多選
(1)某廠為企業改制進行資產重組，委托評估機構對建在劃撥土地上的兩套房屋進行評估。根據工廠的房產證，這兩棟房子都是工業用房。根據鑒定人員實地勘察的結果，這兩處房屋壹處為廠房，另壹處原為廠房，後改為辦公樓出租。
1.這兩套房子應根據什麽目的進行估價，下列說法正確的是()。
A.根據房屋所有權證記載的用途進行評估。
B.根據目前使用的評估人員實地調查結果進行評估。
C.按照企業改制、資產重組後的預定用途對兩套房屋進行評估。
D.根據最有利可圖的用途評估這兩棟房子。
2.要把這兩套房子的用途從工業改為其他用途，(環球網校房地產估價師頻道給妳安排的)要通過()以下幾種方式來完成。
A.改變自己
B.經上級主管部門批準的變更
C.政府房管部門批準，並辦理變更手續。
D.經政府規劃主管部門批準，按法定程序辦理變更手續。
3.如該廠為擴大經營而集資抵押該兩套房屋，以抵押為目的評估的價值應為()。
a兩棟建築物的抵押評估價格之和。
b兩棟建築物及其土地的抵押評估價格之和，扣除劃撥土地變更為土地轉讓時應繳納的土地使用權出讓金。
c兩棟建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押貸款利率。
d兩棟建築物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押貸款利率。
4.如果工廠為這兩棟房屋投保火險，為保險目的評估的價值應為()。
A.這兩棟房子的正常市場價值。
B.兩棟建築的重建費用
c重建費用合並成新的折扣後兩棟建築物的價值。
d重建成本後兩棟建築物的價值合並為新的折扣加上土地價值。
(2)某公司擁有壹棟舊辦公樓，房產證記載建築面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，經上級總公司批準重建，建築面積可增至600m2。公司認為建600㎡不劃算，擅自建了壹棟建築面積1，000㎡的辦公樓(環球網校房地產估價師頻道為妳安排)。現在公司想以投資新建辦公樓的方式與外商成立合資公司，並打算請壹家機構對辦公樓進行評估。
5.改造的最終審批權在()。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃和管理部門
C.政府土地管理部門
D.總公司
6.評估所依據的建築面積應為()。
460平方米
600平方米
C.1000m2
D.以上三個方面都不行。
7.公司委托評估應選擇()。
A.房地產管理部門
B.資產管理部
C.合格的房地產估價機構
D.驗資機構
(3)為了評估某房產2005年9月底的價格，選取了以下可比實例:交易價格為3000元/平方米，交易日期為2004年10年底。另壹項調查顯示，2004年6月底至2005年2月底，該類房產價格平均每月上漲1.5%，2005年2月底至9月底，平均每月上漲2%。
8.調整交易日期的主要方法是()。
A.百分比法
B.價格指數法
C.價格變化率法
D.價格指數變化率法
9.如果對該可比實例的價格進行交易日期調整，則應調整為()元/平方米。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
參考答案:(1) 1。C 2。A 3。B (2) 4。C 5。B 6。D 7。C (3) 8.B9.D
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