(壹)中國物業管理的發展
物業管理是指業主對建築物的* * *所有部分和建築區域內的所有場所和設施進行管理，或者委托其他服務企業對* * *所有的建築物、設施、場所和設備進行管理。中國物業管理的發展基本上經歷了三個階段。第壹階段是從1981到1994的探索和起步階段。這壹階段，我國在深圳成立了第壹家物業管理公司，改革了計劃經濟下的傳統物業管理體制，進而將物業管理體制從沿海發展到內陸。第二階段是從1994到1999的標準化發展階段。新中國成立後，頒布了全國第壹部物業管理法，實現了物業管理的社會化、專業化模式，由專業化的物業公司統壹進行物業管理，從而實現了物業管理的規範化發展道路。第三階段是從65438到0999的快速發展和市場化階段。中國建設部於1999年在深圳召開了全國物業管理大會，隨後實現了物業管理規模的擴大，完善了物業管理的各項配套設施。
(二)中國物業管理的性質
物業管理在中國經歷了30多年的發展。然而，物業主管部門壹直以來主要關心的是如何做好物業管理，很少有人研究物業管理的內涵和本質。壹般認為，物業管理是指對住宅區的清潔和建築設備的維護，努力維護業主的個人利益，為居民提供安全舒適的居住環境。但這種基於物業管理實際操作的定義，很難區分物業管理和家政服務，也很大程度上忽略了多產權條件下業主關系的治理，給物業管理的實際工作帶來了困惑。同時，居民也表示，小區業主之間的關系與小區產權之間存在聯系。物業管理應該更加註重對業主內部關系的治理。物業管理不僅僅是簡單的環境管理，更是針對業主產權的管理。物業管理結構體系的安排對物業管理中的產權成本和糾紛解決起著關鍵作用。住宅小區內部物業管理存在較大困難，相互之間矛盾糾紛較多。而且物業管理中的產權專屬界定不夠清晰，使得壹些不交費的業主享受到了幹凈的環境。同時，缺乏對內部物業管理的嚴格限制，使得很多業主為了自身利益，最大化利用公共區域，最小化參與公共日常維護。可見，物業管理不僅是為了保障業主對物業的使用，也是為了降低專屬成本，解決內部糾紛，這也是物業管理的本質要求。
二，城鄉壹體化進程中物業管理存在的問題
物業管理的核心是服務，需要在滿足業主需求的前提下，物業管理與業主簽訂協議。而壹些物業管理公司認為自己是管理者，沒有充分踐行服務角色，逐漸淡化了物業管理的內容。同時，物業管理公司起步較晚，從事其管理的人員不夠，人員結構復雜，物業管理水平不高，不能妥善處理業主、開發商、物業管理人之間的關系，導致角色定位混亂，問題具體。
(壹)業主對物業管理有極端的理解
城鄉壹體化的進程導致了城市和農村都實行物業管理。但是，壹些村莊搬遷到城市，壹些生活習慣不好的居民，生活習慣出現問題，給小區的物業管理帶來了麻煩。首先，實行物業管理後，小區綠化了，但壹些居民為了圖便宜，在小區內隨意種植水果蔬菜，甚至消滅了小區的綠化帶，給小區的物業管理帶來了負擔。其次，壹些居民習慣直接在小區扔垃圾，隨地扔垃圾的陋習給小區物業管理的綠化造成了負擔。再次，部分居民為了出行方便，會直接踩踏小區綠地，嚴重破壞小區周邊的封閉防護，不僅給小區帶來安全隱患，也給小區周邊帶來安全問題。目前小區物業管理沒有界定小區內的民用和商用房範圍，使得小區內部商業管理出現問題。最典型的就是小區車庫商業化，會給小區帶來安全隱患。最後，受我國住宅消費傳統福利模式的影響，很多業主認為物業管理應該是有償服務，不能接受自己花錢買了房再付錢？巴特勒？福利住房的傳統觀念根深蒂固。壹旦讓他們在物業管理上花錢，他們就會對物業管理提出更高的要求，甚至滋生少收費多辦事的想法。他們在維護自己房屋的同時，有意識地忽略了小區內的治安、消防、設施維護、環保等問題。
(二)物業管理法律法規不完善
物業管理是壹種通過合同形成的民事經營行為。物業管理的業主、使用人和物業管理企業之間不存在實質性的行政約束力，而是通過當事人之間的合同認定聯系在壹起。三方的權利義務需要通過壹定的物業管理法律法規來明確，不能超越規定進行操作。同時，物業管理企業、社會、政府之間的關系也需要壹定的法律法規。但是，目前我國物業管理的法律法規還不健全和完善，有些領域甚至出現了法律法規空白，無法實現權責明確的物業管理。另外，受傳統物業管理的影響，房屋管理僅限於房屋的裝修，管理對象也主要局限於公房，對法律法規的需求不大。自1994物業管理興起以來，國家頒布了壹些關於物業管理的法律法規，但其實施的進度遠遠落後於頒布的時間，這說明物業管理的立法滯後於物業管理的發展。
(三)住宅物業管理企業自身
1.物業管理企業與社會的合作關系不規範。物業管理企業在具體管理活動中與社會密切相關。企業與社會要素的協調是物業管理的關鍵。壹個小區物業的良好發展，需要園林、環衛、公安、消防、市政、供熱、供電等部門的配合。然而，隨著物業管理的發展，企業與社會的協調出現了壹些問題。物業管理企業與街道、居委會、公安之間的資金活動、業務、行政關系未得到妥善處理。
2.物業費很難收。隨著城鄉壹體化進程，居民經濟收入差異較大，對物業管理費認識不足。很多居民無法理解小區建設、物業管理與自身利益的關系，尤其是壹些年齡較大的居民對物業管理並不了解，甚至拒絕繳納物業管理費。另外，物業企業的服務質量與人們的預期目標有差距。目前，物業收費存在收費不規範、服務不到位、維護不及時等問題。物業服務的運營模式與市場發展的需求不適應，物業企業對市場反映不夠，導致物業收費難度加大。
3.物業管理人才緊缺。目前小區物業的管理人員多為下崗職工和部分農村剩余勞動力，在小區物業管理中主要從事體力勞動，多從事物業保安、環境保潔、環境綠化和居民生活服務等工作。可見，物業管理專業管理人員缺乏，物業管理技術維護專業人才缺乏。
4.壹些社區的獨立法人資格不明確。現階段，小區物業管理多以行政劃撥方式形成，主要有四種類型。首先是計劃經濟體制下遺留下來的住房管理的重組；其次是在大企業機構改革中由後勤部門轉型而來；第三是房地產開發是為了解決售後服務；第四是專業的物業管理企業。前三類物業管理存在很多管理問題，這些企業基本保持收支盈利的不到壹半。各種矛盾體現在日常管理中。
5.物業管理存在地區差異。地區之間的房地產發展差距很大。深圳的物業管理已經達到了所有住宅小區的90%以上，覆蓋面很廣，涉及學校、村鎮、醫院等領域。上海物業管理覆蓋率達到80%以上，華北部分地區不到35%，華中地區不到10%。只有西南地區的物業管理近年來呈上升趨勢。
三，加強城鄉壹體化物業管理的具體路徑
(壹)建立健全物業管理法律法規
中國是法治國家，所以物業管理也應該有真正意義上的法律依據。應加強物業管理法律法規的完善，規範整個物業管理市場的發展，確保物業管理中遇到的問題得到妥善解決，充分保障物業與業主之間利益的實現，從而促進物業管理的規範發展，實現社會的和諧發展。
(二)完善物業管理機制
通過物業管理機制之夜，加強各物業企業之間的良性競爭。首先，要加強和完善物業管理的權力和義務機制，實現物業企業和業主明確各自的權利和義務，實現兩者的協調發展。其次，建立創建文明城市的機制。加強業主和居民建設良好居住環境的意識。第三，創新物業管理機制。通過對現有管理機制的完善，提升各地區物業的競爭力，從而促進各地區物業建設，提升我國物業建設的核心競爭力。
(三)增強業主的物業管理意識
物業與業主之間有著最直接的關系，因此，要解決物業管理問題，就必須增強業主的物業管理意識。首先，可以通過加強業主與居民的溝通來實現小區的物業管理，在讓業主充分認識到物業管理重要性的基礎上，實現有效的物業管理。其次，物業要積極向業主宣傳物業管理的法律規定，以定期交流會的形式加強業主之間的思想交流，及時解決物業管理中的問題。
(四)嚴格規範開發商的行為。
隨著企業改革的進展，物業管理逐漸與開發商失去聯系，開發商對物業管理置之不理，導致物業管理效率低下。此外，壹些開發商在交房時會更換原有的車庫和操作間配置，這對於小區的物業管理來說會嚴重增加負擔。因此，政府應該積極介入，嚴格規範開發商的行為。物業移交時，車庫、營業用房等物業交由小區業主委員會臨時經營，物業管理所得收入充入物業管理資金，保證物業管理的良性發展。
(五)加強物業管理公司的內部管理
物業管理是壹種新型的服務行業。物業企業和業主委員會之間是壹種合同關系。物業公司物業管理的本質也是物業管理服務。因此，有必要加強物業公司的內部管理，提高物業管理質量。首先，加強物業公司內部成本核算，精打細算有限的物業投入，減少壹些不必要的景觀裝修費用，增強物業管理的實際效果。其次，要加強物業管理人員的培訓，實現專業化的物業管理。綜上所述，城鄉壹體化進程下的物業管理還處於起步階段，存在壹些問題。沒有完整的物業管理機制和制度，也缺乏必要的法律法規支撐。城鄉人民對物業管理的認識有待提高，不同程度地制約了我國物業管理的發展。因此，相關人員應加強對物業管理的支持，特別是市政府在政策和資金上的支持。同時，要實現有效的物業管理，強化健全機制，促進物業管理的規範化、生活化和科學化，更好地為城鄉人民服務。