1，我覺得這幾年蘭州樓市房價暴漲最直接的因素就是市場供不應求，尤其是2007年，只要具備銷售條件的樓盤，很少有不好賣的，市場形勢壹片大好。只要開發的樓盤很少賣得好，在這種市場形勢下房價上漲是必然的。
近年來，蘭州的樓市銷售壹直比較好。只要是具備銷售條件的樓盤，都是壹個接壹個的賣，只是時間長而已。反正是賣了。尤其是2007年，蘭州新開項目非常有限。壹些前幾年積累的樓盤在2007年迎來了繁榮的市場，房價在上漲，但購房者的熱情絲毫沒有受到影響。壹些受歡迎的財產是在沒有房子出售。在這樣的市場情況下，房價很難不漲。
正因為如此，很多幾年前從蘭州樓市進來的外地策劃機構，也在去年和今年上半年退出了蘭州市場。市場的繁榮讓蘭州本地的開發企業覺得不需要專業的營銷策劃機構幫忙，房子依然賣的很好。而且退出策劃機構的主要原因是國外策劃機構在蘭州的策劃費用對蘭州房地產市場來說還是有點太高。
2.土地供應異常稀缺，很多開發公司沒有土地可開發。土地出讓價格受招拍掛等壹系列土地出讓形式的影響，地價上漲極為迅速。
地價在房價構成中占有很大比重，幾年前在蘭州市場低於建安成本，但近兩年在新出讓地塊中這壹比重已經達到或超過建安成本，地價的上漲對房價的上漲起到了直接作用。“地價在不斷上漲，房價沒有理由不漲。”在2008年4月初蘭州舉行的壹場土地拍賣中，因為只有不到三家房地產企業參與競標，最終采取掛牌出讓的形式，壹時間，市場的繁榮似乎走到了盡頭。2008年，蘭州市場可售樓盤屈指可數。市場上可供出售的房地產與目前的強勁需求之間仍有很大差距，市場供不應求的局面仍將持續。
3.由於國際市場油價的影響，近年來我國建材價格不斷上漲，房價上漲對這壹因素有直接影響。
4.市民對房地產產品的要求越來越高，政府在建築節能方面的政策也增加了新開發房地產的建築安裝成本。
第二，蘭州的房價大眾能接受嗎？
最近蘭州很多機構做了壹個關於整個市場購買力和市民對房價預期的調查。70%以上的市民認為房價會相對穩定或者會繼續上漲，而80%以上的市民也認為蘭州房價太高，不吃不喝壹輩子也買不起房。普通市民仍然渴望房價下跌。
房價高已經成為中國的壹致聲音，大家都希望房價降下來。當然，我也從另壹個層面認為，還是有很多人想買房，有這樣的需求。不然大家都會關註房價的變化！比如現在可能很少有人知道壹架直升機的價格。如果有壹天，人們不再為住房發愁，向往翺翔藍天的時候，直升機的價格也會是大家共同關心的問題。我覺得有這樣的共性。現在有這麽多市民關註房價，反映出市場上對住房的需求還是比較樂觀的。
3.蘭州房價利潤空間有多大？
我個人分析:近幾年蘭州的地價壹直在持續上漲。目前很多在售樓盤的每平方米房價中，700元是土地成本，但在2005年後拿到土地的開發商每平方米房價中，土地成本約為1.500元/平方米。此時，土地成本已經翻了壹倍多。
建築安裝費用方面，2005年以後蘭州本地市場基本沒有多層住宅，而小高層和高層的建築安裝費用據我所知大概是1.300元/平方米，而壹些不太誠信的開發商的費用大概是1.654，38+0.000元/平方米。建築安裝費用方面，“以次充好”且由於人工費上漲，近幾年蘭州平均建築安裝費用應該在1500元/平方米左右。
其他的建築成本，比如景觀，應該說是近幾年開發過程中上漲比較快的壹個因素，到目前為止大概在300元/平方米左右，而壹些沒有景觀和配套設施的較小建築，投資接近於零。
此外，近幾年在蘭州本地市場，銷售樓盤的成本也開始上漲，廣告的投入也比往年多，銷售人員的提成比例也比前兩年增加，整個營銷機構的投入也比往年增加。這些原因也促成了整個房價的變化。
最後，無非就是利潤和各種稅收，還有員工工資和辦公費用。在這方面，近年來稅收增加了壹點，但工作人員工資和辦公費用的增加極為有限。這部分在整個房價中最大的比重應該還是集中在利潤上。蘭州房地產這幾年的利潤應該是比較高的。
第四，誰渴望房價上漲？誰渴望房價下跌？
首先，誰渴望房價上漲？
我個人認為渴望房價上漲的人和渴望房價下跌的人平分秋色。如果他們買了房子，他們不會希望它下跌，沒有人希望看到他們購買的財產貶值。
銀行和政府部門也不希望看到房價下跌太多，因為這將預示著銀行的信用風險，甚至整個社會的穩定。與此同時，房地產近年來成為許多地方的支柱產業，促進了當地社會基礎設施的建設和國民生產總值的上升。
房地產相關行業，比如裝修、房產中介，應該說裝修裝飾行業對房價的欲望不會太強烈，房價下跌或上漲對裝修裝飾的整體影響不會太大，而中介單位和購房者都不希望房價下跌，因為那樣的話，中介行業的日子就不好過了，購房者的收入也會減少，所以中介行業是不可能拿到更高的中介費的。
現實中，在我所在的蘭州，很多原單位都有自己的自建房，分配給自己的職工。許多家庭有不止壹套房子，他們想賣掉以前的房子，換壹套新的更好的房子。他們怎麽了？他們壹方面希望自己的房子能賣個好價錢，另壹方面又希望自己買的新房能便宜點，所以想讓房價再漲。
至於房地產媒體單位，我個人認為房價上漲的連帶收益要比房價下跌的好，因為在房價上漲和下跌的過程中，房地產開發商在上漲的時候可能會花更多的錢在宣傳上，同時也會投入更多的資金在新賣點的推廣和促銷活動上。
有那麽多人渴望房價上漲，那麽又有多少人渴望房價下跌呢？
上面說的渴望房價下跌的人，是想賣掉現在的房子，住上更好的房子，而實際上並不渴望現在買房的人。
還有渴望房價下跌的人，也就是收入相對較低或者收入不高的人。他們對現在的房子有兩種心態。壹種是他們希望房子能和肉的價格差不多，買房子，或者壹直租下去；還有壹個就是不關註房價。反正就算跌30%也買不起，我就不單純關註了。
對於大部分工薪階層來說，我個人認為最重要的壹點是這幾年蘭州乃至全國的房價漲的太快了，有點接受不了，不能理解。個人收入或家庭收入的增幅遠遠低於房價的增幅。很多人現在的收入和房價已經到了壹輩子買不起房的地步。另外，近幾年市場上的房子面積大也是原因之壹。在這方面，自2007年以來才有所改善。去年以來許多消費品和食品價格的上漲也成為人們感到房價過高的壹個因素。
至於國家，我自己的理解是“房價慢慢漲，房市年年紅”，國家近幾年的宏觀調控政策還是在往這個方向引導。另外，房地產行業的不規範壹直存在，國家對這個行業的整頓也在全面整頓的範圍之內。
5.現在買房還是不買房？
這是壹個我個人認為很難說買還是不買的問題。現在買房，至少過幾年再買，不影響實際居住。現在沒有房子或者正在考慮買房的人怎麽辦？我個人認為還是要選壹個滿意的，買得起的，還是要盡早買房，因為我個人認為隨著生活水平和住宅開發水平的不斷提高，現在或者未來房價還會繼續上漲。
另外，購房者考慮的還有壹個因素，就是這個區域的房價到底有多少水分。坦白說，中國很多城市的房價利潤空間有點太大了。當然也有宣傳費用高，房子豪華等問題，但是什麽樣的房子都有自己的客戶群。所以在買房過程中，購房者有必要詳細比較性價比，這關系到買房後房產會不會貶值。！
6.房價有可能下跌嗎？
近兩年，國家在經濟適用房和廉租房方面投入了大量的財力來支持發展。如果相關政策在執行過程中能夠得到有效落實，那麽在整體市場範圍內，房價的整體水平是有可能下降的。但這並不意味著商品房的價格也會下降。在討論房價的時候，我個人認為商品房和政府福利房應該分開，這樣才有可比性。現在很多統計機構的統計只是“抓胡子瞪眼”，不能反映真實情況！
至於蘭州房地產市場，今年已有近200萬平方米的經濟適用房和廉租房投入市場，相當於商品房的開發規模。如果這些房子真的能被真正需要低價住房的人購買，還是會有很好的社會效益，公眾對市場高房價的反應也會少壹些。前幾年，這些福利房和商品房的開發銷售都沒有明確的目標和客戶群體。這就導致了很多不符合買經濟適用房和廉租房條件的收入相對較高的人買了經濟適用房和廉租房，而真正需要這類住房的人卻仍然無房可買，這是執行過程中需要嚴格執行的壹個環節！
如果按照今年所有建成房屋的銷售價格來統計的話，今年蘭州市場的房地產銷售價格下降是完全有可能的。主要原因是政府福利房的價格必然低於商品房，這部分房子價格低會帶動整個市場價格下跌。從這個角度來說，今年整個市場的房地產銷售價格會下降。
但是如果只談商品房的價格，我覺得整個市場的價格只會漲不會跌。這主要是因為近幾年想買商品房的人購房需求還是比較旺盛的，市場還處於無(太多)房可售的階段，所以房價上漲還是有可能的，某種程度上我認為還會持續上漲壹段時間。
7.蘭州房地產下壹步發展前景在哪裏？
就整個城市的房地產發展前景而言，我認為至少需要從購房需求、土地供應、住房產品、住房套數、房價等方面進行分析和描述。
壹、蘭州房地產市場未來幾年的住房需求是怎樣的？我國人口結構近幾年處於婚育高峰期，適齡女青年在我國多年傳統觀念影響下仍是住房消費的生力軍。因此，正如許多專家在他們的文章中提到的那樣，年輕的學齡婦女將成為房地產銷售的主要客戶。從這個角度來看，未來5-10年，國內市場對住房消費的需求是非常旺盛的。當然，
第二，蘭州目前的土地市場供不應求。但近兩年來，蘭州壹直在大規模實施“平山填海造地”的總體規劃，城市向西、向東發展的規劃從未停止。在中長期總體規劃中，有媒體報道過，榆中、和平、臨洮要納入蘭州的城市發展區域。隨著這壹系列規劃的實施，蘭州的土地供應可能會有所改善。同時，蘭州市區存在大量的危舊房，這些項目的改造必將成為未來幾年蘭州房地產市場發展的主要方向。從這個綜合來看，未來幾年蘭州土地市場的供應量可能還有壹定的空間。
第三，住宅產品的不斷升級將是市場發展的必然。隨著人民生活水平的不斷提高，對住房的需求會更高，因此住房產品的不斷升級也將成為開發企業後續發展的主要方向。近兩年來，中空玻璃、外墻保溫、太陽能、直飲水等系統在蘭州本地市場的逐步應用，將不斷提升整個房地產市場的發展水平和房屋的居住品質，這也將成為再次漲價的壹個原因。
第四，住房邢弢將更加合理，目前商品房市場的供應結構仍不合理，呈現大邢弢是主流的現象。但是，隨著近幾年蘭州房地產市場的理性發展，整個市場的供應結構也將發生質的變化和多樣化，客戶群的清晰化將成為下壹階段房地產開發市場改革的必然。
第五，房價還會持續上漲壹段時間。蘭州作為甘肅的省會城市，也是西部重鎮、西北交通樞紐和西北重要門戶。目前本市最高限價還是比較低的。相比國內的省會城市，我覺得還是有提升空間的。前幾年蘭州房地產有句流行語——“妳有多大膽，地就有多高產”。蘭州本地市場真正的高端消費地產還存在壹些弊端或不完善。
綜上所述，我從幾個力所能及的方面，對我眼中的蘭州房地產市場整體情況做了壹些敘述和個人分析。從廣州、上海、北京、南京等全國城市來看，蘭州房地產市場仍處於起步和萌芽階段，實體市場仍有壹定的發展機會和機遇。蘭州房地產市場下壹步將朝著更健康、更規範、更穩定的方向發展。壹方面會更穩定。