我們對運營物業管理模式的定義是兩個方面:壹是將物業管理與物業管理融為壹體，在做好物業管理的同時，為開發商、業主、客戶策劃實施物業管理方案，充分發揮每平方米物業的協同潛力；二是將物業管理從壹般的維護運營階段提升到所轄物業全過程的營銷、服務和管理水平，即將服務視野從物業管理的這部分委托期放大到物業的整個長壽命商品進行統壹考慮和安排，為業主和客戶提供更全面的服務。上述經營管理模式含義描述的核心是:將營銷的理念深度融入所轄項目的物業管理中，通過經營與管理的聯合運作，更好地體現物業管理對物業保值增值的重要功能。經營性物業管理模式不同於收益性物業管理。後者是指以出租經營性用房為主要對象的物業管理，壹般存在於寫字樓、零售商業中心、酒店等可出租物業的管理中，而前者是指將管轄的各類物業納入管理，通過物業功能的開發提高物業的效益潛力的概念。前者包括後者，後者是前者的組成部分。當然，有些同事將經營性物業管理理解為有償家政服務是相當片面的。經營性物業管理模式的主要內容體現在房地產服務領域流通和管理的各個環節，包括租賃代理、物業估價、交易咨詢、項目策劃等。
二，經營性物業管理模式的市場需求
國外和香港在物業管理中特別註重管理理念。以美國為例。在經歷了60多年市場經驗的美國物業管理行業，大多數企業都能為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等服務。美國註冊物業管理人的職責也要求首先保證所管轄物業的出租和出售，並在此基礎上做好物業維護工作。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主和租戶提供良好的工作和生活環境，更重要的作用是充分發揮物業的經濟效益。讓我們看看近年來在中國大陸發展迅速的港資物業管理公司，無論是戴德梁行、怡高、第壹太平戴維斯，還是奧信諾。他們無壹例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場，將經營管理融入服務之中，體現出優秀的專業水準和競爭實力。進壹步考察香港的仲量聯行、埃利斯、保柏等公司的業務領域，會發現香港的大型物業管理企業都是以提供物業管理綜合服務為特色，香港的物業管理市場需要綜合服務。我們始終相信，由於深港兩地的毗鄰關系和即將加入WTO，深圳物業管理行業在其發展趨勢中將會更多地借鑒香港的成功經驗，包括經營性物業管理模式的運作。
國內客戶對經營性物業管理需求強烈。近年來，隨著房地產行業的快速發展，二、三級市場日益擴大，拓展了房地產服務領域的巨大市場空間。以租房市場為例。目前，全國仍有300萬戶家庭人均居住面積不足4平方米，居住在流動出租屋的家庭比例高達9.52%。北京、上海、廣州和深圳的住房調查顯示，分別有20.2%、26.8%、23%和28%的家庭租房。支撐這個龐大租賃市場的中介機構良莠不齊，缺乏規範性和專業性，給很多物業管理公司留下了廣闊的盈利空間。香港三級市場占總成交額的70%以上，而深圳目前三級市場僅占28%，市場潛力巨大。三級市場啟動，房屋交易量大增，人民群眾對物業評估、交易咨詢、租賃代理的需求更大，而這些業務與物業管理企業必然會發生聯系，可見市場對經營性物業管理模式的需求強烈。大量的物業缺乏專業的管理，也缺乏合理的規劃和運營。以CPM公司旗下的中國航空工業集團公司(原航空部)為例。據統計，其工廠、研究所、企業和學院的總資產的65%以上屬於財產資產。在這些總資產中，大量房產沒有得到充分利用，甚至有大量房產長期閑置。很多單位很難發工資，卻對懷中物業的金娃娃無動於衷。這種全國性的現象要求物業管理企業增強管理意識，提高管理水平。深圳很多物業管理企業所管轄的項目都或多或少有物業管理業務。業主和客戶需要專業的物業管理服務，更關註其物業效益的潛力。內地物業管理企業如果單純以物業管理業務拓展市場，由於服務的局限性和海外兵團的優勢，將承受更大的市場壓力。
三，運營物業管理模式的優缺點
隨著市場經濟的成熟，房地產服務所涵蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等方面的專業分工越來越細化。實施經營性物業管理模式是否會因為盲目多元化經營而導致不良後果？我們認為，經營性物業管理模式不屬於多元化經營，物業本身的營銷應該是物業管理的應有之義。從上述市場需求和香港同行的運營經驗來看，物業管理企業不僅要做開發商、業主、客戶的好管家，還要做他們的置業顧問。從物業開發初期到整個物業開發項目，物業顧問的角色非常重要，為開發商、業主、客戶提供全面的物業服務，物業顧問必將成為壹個熱門行業，服務範圍非常廣泛。
從目前的實踐來看，經營性物業管理模式的優勢主要體現在:壹是這種模式能更好地滿足客戶的需求；其次，運營物業管理模式更好地體現了運營管理壹體化運作，提高了對客戶的服務效率；第三，物業管理企業的利潤空間得到了拓展，租賃代理、交易咨詢、估價的傭金比例明顯高於物業管理，提高了物業管理企業的綜合實力。經營性物業管理模式面臨的問題有:壹是壓力大。物業管理公司承擔了壹個物業的經營管理權，同時也承擔了物業管理的義務。物業租賃和交易成本的波動遠大於管理傭金的波動，相應增加了物業管理公司的經營壓力。第二，有風險。從項目選擇、價格控制到客戶決定，房地產運營的每個環節都存在風險。只是租賃風險的防範，需要大量的市場經驗，只可意會不可言傳；第三，難以組建專業團隊。物業管理是壹個專業性很強的工作，很難找到有實踐經驗的人才。有了人才，更難形成配合默契的團隊。壹旦管理出現嚴重偏差和失誤，就會給公司造成不可挽回的損失。
四、運營物業管理模式的實踐
深圳市中航物業管理有限公司1996在認真分析自身優劣勢的基礎上，確定將經營性物業管理模式作為企業的核心競爭力。經過五年的實踐，這種競爭優勢進壹步加強，並經歷了多個項目的市場磨合。根據我公司的實踐，經營性物業管理模式具有強大的生命力。
案例壹:公司管理的最大項目深圳中航苑，占地110000平方米，總建築面積35萬平方米。它原本是壹個工業、貿易和公寓配套社區。1995期間，CPM公司在做好園區物業管理的基礎上，策劃實施了中航園區整體功能改造項目，將園區改造成為集商業、寫字樓、娛樂、餐飲、居住、公寓於壹體的多功能社區，當年租金收入增長80%。5年來，該小區每年租金凈收入超過5000萬元，平均租金價格明顯高於周邊物業。由於有效的管理措施和良好的管理，中航苑成為深圳福田區的繁華之地，CPM公司的管理業績得到了廣大業主和客戶的好評。
案例二:1999年3月，CPM公司通過市場競爭，獲得了深圳工商銀行擁有的房產的經營權。我們在工行的物業管理中引入了運營物業管理模式，既充分保障了銀行的物業管理，又密切關註商機，不斷調整部分物業功能，千方百計挖掘物業潛力，得到了甲方的贊賞，進而簽訂了工行在物業租賃方面的獨家代理合同。甲方對效益的提升和管理成本的明顯降低感到滿意，欲將更多周邊物業委托給CPM公司進行綜合管理。
案例三:位於北京大北庫商圈的AVIC物業集團開發商協商物業管理事宜。甲方提出的條件是管理單位要計算項目運營和整體項目回報，是壹個集運營和管理為壹體的不動產項目。這個特點迎合了CPM公司的優勢。我們反復調查了市場，精心準備了計劃。通過競爭，我們獲得了項目的經營權。
在實施運營物業管理模式的實踐中，我們關註以下三個關鍵點:
(1)強調經營理念到位。要求每個物業管理骨幹深刻理解物業管理是物業管理的應有之義和職責。物業管理當然重要，壹個優秀的物業項目策劃，壹個好的創意，可以讓開發商、業主、客戶獲得更多的利益。壹個管理處做好管理，不斷迎合市場，創新管理，物業的市場價值就會發生很大的變化。物業的管理是動態的，物業的營銷是無止境的。物業經理有很強的營銷意識，才能充分發揮所管轄物業的潛力。
(二)重視物業管理人員的培訓。物業管理是勞動密集型行業，而物業管理是知識型、信息化行業。沒有經驗豐富的管理人才，運營物業管理模式就是壹句空話。因此，這幾年來，CPM公司註重培養管理骨幹，適當引進優秀人才，初步建立了壹支默契配合的管理團隊。1998天津金都花園物業管理公開招標，競爭對手中有香港良航、奧賽諾。經過兩輪努力，CPM公司經營管理方案以最高分中標。
(3)註意向專業公司學習。隨著中國即將加入世貿組織，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理和與國際接軌的過程中，物業管理和經營有著巨大的市場，需要大量的法律、估價、測量和咨詢專業人才。CPM公司的物業管理專業還有很大的缺口，所以這幾年我們壹直和良航深圳公司保持業務聯系，吸收經驗，培養專業力量。去年，全球最大的房地產中介公司——美國21世紀不動產公司進駐珠三角後，我們及時參加了交流培訓，建立了業務聯系。未來五年，在物業管理專業領域，我們要認真當學生，這樣才能縮短差距，迎頭趕上。
(四)根據不同的物業項目，安排好經營管理的主次關系，使經營管理相得益彰。在具體操作中，還要註意物業管理費用和運營費用的相對獨立性，體現不同業務的規範性。
經營性物業管理模式是房地產服務的重要組成部分，是盈利性物業管理理念的延伸和延伸，是物業營銷和物業管理的有機結合，具有廣闊的市場空間，我們將不斷探索。