編者按:2009年3月，新版《廣東省物業管理條例》生效，涉及業主大會、物業收費、停車位等。新的物業管理條例不僅為業主維權提供了法律依據，也給物業管理現狀帶來了諸多變化。
變更10%以上的業主可以申請成立業委會。
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對於很多小區來說，成立業主大會更是難上加難。廣州的許多大型社區，如唐德花園、廣州奧林匹克花園、恒駿花園、春蘭花園等。，都在業主大會成立或業主大會改選期間發生過各種糾紛，甚至引發過流血事件。很多小區都有業主大會和業主委員會？難以建立、運營和監管？什麽事？三難？這個問題讓業主很頭疼，也影響了社會的安定團結。
新規:條例第十三條規定，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面請求。已交付使用的物業建築面積占物業管理區域面積的50%以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面要求成立業主大會。有前兩款情形之壹的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在30日內，會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，指導、協助業主推薦、產生業主大會籌備組。
解讀:據李介紹，其實早在2007年，廣州就開始將成立業主大會的審批權下放給街道、鄉鎮人民政府，規定各小區成立業主大會應向當地街道或鄉鎮人民政府提出申請，接受當地政府的指導和監督，同時向廣州市房管局相關部門備案。新《條例》的正式實施，將對很多籌備業主大會的小區起到很好的推動和指導作用。
第二住宅區公共* * *場所變更的收益歸全體業主* * *
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目前在廣州的很多小區，物業管理公司除了收取物業管理費，通常還會利用小區的各種公共設施來創收。比如電梯裏的框架廣告、液晶電視廣告、外墻廣告費、小區停車費、小區會所外場地租賃費等。，過去壹直由物業管理公司代收，收支情況從未向業主公布，更不用說與業主共享。天河壹個居民區的業主周小姐說？小區裏到處都是廣告，車位收入也不低。這筆錢應該是屬於業主的，但是物管公司自己拿走了，從來不透露用在哪裏。我們的主人覺得真的不開心！？因為對物業管理公司不滿？外部塊？口袋裏也有社區自發的維權行動。
新規:條例第五十三條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施，不得擅自改變。任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路和場地，損害業主利益。利用物業管理區域內業主所有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的停車位，或者將物業的部位和設施設備用於經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，並依法辦理相關手續。收益依法歸全體業主所有。
解讀:李表示，鑒於廣州各小區物業管理公司大多將公共設施收益據為己有，實行財務公開透明的情況並不多見。新的物業管理條例正式實施後，小區業主將有可能在運營收入上針對公共設施。壹波維權？。
第三次變更中的配套設施劃分為同壹物業管理區域。
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廣州有很多老城區和城中村，也有很多早些年的房改房。這些住宅區在實施物業管理時，經常會遇到區域劃分的問題。比如壹些物業管理公司為了自己的利益而免費。分豬肉？隨意圈了幾棟樓，就自稱是小區，不管公共配套設施設備是否與其他樓共用，導致各種糾紛。此外，由於業主意見不壹，壹些小區存在兩個業主大會或兩個物業管理公司，造成了小區管理的諸多混亂。在翠湖山莊，同時坐了兩家物管，那兩家物管呢？打架？車主葉女士至今對事件仍心有余悸:太可怕了。他們不僅打架，還打碎了很多玻璃門窗，把孩子弄哭了！？
新規:條例第七條規定，物業管理區域應當按照物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的設施設備、小區建設等因素劃定。使用物業配套設施設備的，應當劃定為壹個物業管理區域；但設施設備可以分割獨立使用的，可以劃分到不同的物業管理區域；第九條規定，物業管理區域應當成立業主大會，物業服務企業應當提供物業管理服務。
解讀:李指出，根據新規，壹個小區只能有壹個業主大會和壹個物業管理公司。？物業配套設施設備* * *？圈定了嗎？壹個物業管理區？設施設備可以分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。另外，未實施物業管理的舊城區、城中村等已建居住區，需要實施物業管理的，有哪些規定？街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在征求相關業主意見後，確定物業管理區域？。相關主體對物業管理區域的劃定有爭議的，需要？由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門征求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見後確定？。
改變四個投票權，壹戶壹票
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雖然之前的物業管理條例已經明確規定了業主的投票權，但是依據是什麽呢？專屬零件區？、?大樓的總面積？，尤其是？業主數量？怎麽算，有過各種理解，計票的時候？公說公有理，婆說婆有理？擁有大量未售房屋的開發商通常按面積計票，這大大降低了投票的公平性，並在壹些小區引發糾紛。
新規:《條例》第二十二條規定，面積和業主人數按照下列方式確定: (壹)專有部分面積按照建築面積計算；建築總面積按專有面積之和計算。(二)建設單位已出售的專有部分的業主人數，壹戶按壹人計算；未出售的施工單位專有部分按壹人計算；總人數按兩者之和計算。
李解讀:指出，新《條例》對計稅標準做了非常詳細的規定。每戶壹票？精神，就算施工單位還有大量未售房屋，投票時按？人？計時只能算壹個？人？，也就是只？壹票？；按面積計算時，只能按所有房屋的平均面積計算份額。也就是說，即使有1，000套未售房屋，面積票也只能按照這1，000套房屋每套的平均面積來計算，比如1，000平方米。
換五個車位見業主再租出去。
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由於缺乏早期規劃，與？有車壹族？隨著快速增加，廣州的許多建築物，尤其是在鬧市區，正面臨停車位嚴重不足的問題。說到車位，海珠壹位業主楊先生憤憤不平。我們小區的車位是4∶1，也就是說四個業主只有壹個車位，但是這裏幾乎家家都有車。開發商壹早就把車位賣了，很多買家都是外地人。而且小區附近也沒地方停車。如果我要停車，壹個月要花1000元從別人那裏租。妳覺得不公平嗎？！？
新規:《條例》第五十四條規定，建設單位應當將物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，先行租賃給本區域的業主和物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需求後，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，租賃合同期限不得超過六個月；建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後，方可出售車位、車庫。建設單位應當在車位、車庫出售前壹個月，以書面形式告知本區域全體業主，並在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明和出售價格。當待售車位、車庫數量少於本區域房屋數量時，每個業主只能購買壹個車位、車庫。
解讀:規定怎麽樣？先滿足業主需求？給予進壹步澄清體現了幾個精神:壹是車位、車庫先租後賣；二是建設單位在出售前應當取得權屬登記；第三，車位、車庫數量較少時，每個業主只能購買壹個車位、車庫，以體現公平。
只有征得利害關系方的同意，才能改變房屋的用途。
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在廣州，有很多小區業主，擅自把房子改成企業。業主要麽出租給企業要麽開店甚至自己建？房間裏的房間？；也有很多開發商或物業管理公司隨意出租架空層、綠地、社區會所進行商業盈利。天河小區業主陳先生曾向記者抱怨:樓上那個把原來的兩室壹廳壹衛改成了四室四衛出租，壹個衛生間直接改成了我的廚房他們沒有做好防水和糞便滲透，把我家廚房弄壞了，整天臟水滴答！？
新規:條例第五十三條規定，在物業管理區域內，不得違反法律、法規和管理規約，改變房屋用途，將房屋改為經營性用房；《條例》第五十五條規定，物業管理區域內禁止下列行為: (壹)擅自損壞或者改變房屋的承重結構和主體結構；(二)違反法律法規和管理規定，改變房屋用途，將房屋改為經營性用房的；(三)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將下層住戶的臥室、客廳(廳)、書房、廚房上方的衛生間改為衛生間；(四)破壞或擅自改變房屋外觀。
解讀:李指出對嗎？改住為商？然後呢。，新《條例》不是武斷的嗎？壹刀切？這是完全禁止的。業主確需改變房屋用途的，如因下崗、再就業需要將房屋改為商鋪的，可以遵守法律、法規和管理規約的規定，辦理相應的審批手續，並符合國家衛生和環境保護的要求。在遵守法律、法規和管理規約的前提下，按照《物權法》的規定，征得樓上樓下、鄰居等利害關系人的同意尤為重要。