壹、當前如臯房屋中介市場存在的主要問題
1，房屋中介市場的混亂無法保證當事人的合法權益。近年來，通過公安、工商、房管、勞動等部門的多次聯合執法檢查，發現汝城地區房屋中介市場亂象的主要表現有:
(1)無資質經營。截至目前，在工商部門取得營業執照的房地產中介機構有32家，而在房管部門申請備案並取得資質證書的只有9家。不合格的管理嚴重擾亂了房地產中介市場的正常秩序；
(2)超範圍經營。房地產中介普遍存在超出資質證書規定範圍的經營行為，如從事壹些勞務服務、婚介服務等；
(3)執業行為不規範。部分房地產中介服務機構從業人員專業素質低，不能持證上崗，服務不規範；
(4)協議不規範，口頭交易，協議內容不全，要素不全，權利義務不明確；
(5)租賃條件不齊全。有的出租屋存在安全隱患，有的存在轉租抵押手續不全、無產權證、違法建設、權屬有爭議的現象。
(6)依法登記備案意識淡薄。不了解，不支持，對合法登記備案有抵觸情緒。在接受管理時，有的租賃方不願意提供資料，有的甚至拒絕承認租賃行為；
(7)層層轉租，市場投機，擡高租金，從中牟利；
(8)以租賃方式欺騙工商行政管理部門，隱藏非法經營和經濟犯罪。房屋中介市場的混亂導致租賃雙方的合法權益無法得到保障，壹旦發生糾紛，習慣於私下解決。比如訴訟法律維權時，雙方往往沒有證據或證據不足，權益無法得到有效保護。
2.房屋中介市場監管不力，給社會治安留下了嚴重隱患。壹些不法分子以出租屋為據點，進行搶劫、販毒、賭博等各種違法活動，社會上壹些醜惡現象也利用出租屋來掩蓋自己。有數據顯示，近年來城市70%以上的刑事案件都與租房有關。此外，出租屋也成為“超級遊擊隊”的避風港，不法經營者制造“假冒偽劣”窩點。
3.房屋中介市場管理缺失，造成稅源大量流失。據相關數據顯示，如臯市的營業用房和居住用房登記率幾乎為零。由於管理量小、覆蓋面低、部門間信息共享不夠、稅務機關征收底數不清、實際征收與登記率差距相當大，造成大量稅源流失。在經濟利益的驅動下，大多數出租人不願提供租賃協議，以規避管理部門的管理。大量房屋租賃行為流入地下黑市進行私人租賃。
二，房屋中介市場存在問題的原因
1.相關法律法規的滯後影響了房屋中介市場的健康發展。《城市房地產管理法》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》、《南通市城市房屋租賃管理辦法》等現有法律法規和規範性文件發布已近十年，許多理念的表述和操作方式已不適應房屋中介市場快速發展的要求。特別是處罰條款中沒有具體的處罰措施，往往使執法者處於執法無據、無能為力的尷尬境地，對壹些非法中介行為無能為力。
2.現行的管理體制和監管手段不能適應房屋中介市場的發展要求。根據《城市房地產管理法》，縣級人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房屋租賃管理工作。然而，隨著城市建設的快速發展，房屋中介市場越來越廣闊。其他壹些政府部門也參與了房屋租賃的管理，相互之間缺乏必要的協調和配合，導致政策多頭。另外，監管手段單壹被動，人員配備不能滿足管理強度的要求。至今沒有形成壹套適合本市市場情況的行之有效的管理制度和監管手段。這種情況不僅增加了當事人的經濟負擔，也造成了管理體制和市場秩序的混亂，不利於房屋中介市場的持續、快速、健康發展。
第三，關於加強房屋中介市場監管的建議
1.完善房屋中介市場管理法規體系建議在廣泛調研的基礎上，盡快確立如臯房屋中介市場管理部門的行政執法主體資格。要按照“適度超前、易於操作、易於實施、規範管理”的原則，制定壹系列適合如臯市房屋中介市場管理的政策，將全市房屋中介管理納入法制化、規範化的軌道。
(1)房屋租賃的概念要搞清楚。出租人應包括擁有實際所有權和經營權的產權人、法人、政府機關、非政府組織和社會團體。房屋租賃是指出租人將房屋及房屋的部分空間交付承租人使用，承租人以貨幣或其他形式向出租人支付租金並回收收益的行為。
(2)有必要明確房屋租賃的形式和類型。
(三)明確如臯市房屋租賃管理範圍，如臯市行政區域內的所有房屋租賃行為均應進行管理。
(4)明確處罰措施，使法律法規更具可操作性。
2.建立適應市場需要的房屋中介管理體制，應建立房屋中介管理“兩級政府、三級管理”的垂直管理網絡。在市房產管理部門設立“房屋中介管理辦公室”，在鎮、社區設立基層房屋中介管理辦公室(可與其他部門合署辦公)，形成三級管理體系，相應增加管理人員，落實相關費用，保障房屋中介管理工作的開展。同時，建立了“分工明確、相互配合、齊抓共管”的房屋中介橫向管理網絡。房管、公安、稅務、民政、工商、計劃生育等有關部門要相互配合，形成合力，齊抓共管。房管部門要通過房屋租賃證的審核發證，確保出租房屋的合法性，主動為工商行政管理部門註冊企業提供相關依據，為稅務部門提供房屋租賃稅收相關信息，為計生部門提供外來人員信息。工商部門在辦理營業執照時，應當查驗房屋產權證或者房屋租賃登記證明，無登記記錄的，應當將相關情況告知房屋租賃管理部門。公安部門應加強對出租屋人員的治安管理。
3.探索創新壹套新形勢下行之有效的房屋中介管理辦法。
(1)要大力宣傳加強房屋中介機構管理的重要性，提高登記率。要充分利用新聞媒體和社區宣傳陣地，以及發放傳單、挨家挨戶上門等形式，廣泛宣傳加強出租屋管理的重要性，宣傳相關法律法規和規章，使之家喻戶曉。特別要以出租屋業主和租賃中介機構為重點，有針對性地開展宣傳工作，告知要求，約法三章，使其明確責任和義務，進壹步增強守法經營意識，積極配合相關部門做好管理工作，形成良性互動局面。針對房屋中介機構存在的問題，為進壹步規範二手房市場，維護購房人的合法權益。政府應出臺文件，明確房地產經紀活動必須做到“四不”和“三必須”，進壹步規範和整頓住宅二級市場的經紀行為。“四不”:壹是房地產經紀企業不得超出資質核定範圍從事經紀業務；二是房地產經紀企業及其從業人員不得利用職業便利從事房屋轉讓活動；三是房地產經紀企業不得出借資質證書為他人謀取利益；四是房地產經紀人不得出借資格證書和允許他人以個人名義從事房地產經紀活動。“三個必須”:壹是房地產經紀企業從業人員必須持有房地產經紀資格證書，在進行房地產經紀活動時，必須向委托人出示資格證書；二是房地產經紀企業簽訂的中介合同必須使用房地產管理部門監制的規範中介合同文本，簽訂合同的賣方當事人必須有產權人及其* * *所有人的親筆簽名，不得代為簽訂中介合同；第三，房地產經紀企業設立分支機構的，分支機構必須到房地產管理處房產中介科辦理備案手續，申領分支機構資質證書。要努力提高如臯市農村和城鎮出租屋登記率，爭取盡快實現基本全覆蓋。
(2)創新管理模式，提高行政效率。為切實加強對房屋中介市場的監管，稅務部門在辦理租賃登記時，可委托房管部門代征相關稅費；房管部門也可以在公安部門辦理外國人暫住證，委托其辦理租賃登記備案。委托部門應按有關規定支付委托費。這樣既解決了各部門工作網絡相互交叉的問題，又解決了相關部門人員和經費不足的問題，降低了行政成本，提高了工作效率，方便了群眾。異地創建的出租屋與派出所“房戶合壹”的合作管理模式；房屋租賃辦公室、派出所、物業管理公司“三位壹體”協同管理模式；房屋租賃辦公室、派出所、村民委員會的合作管理模式值得學習和借鑒。
(3)進壹步完善和規範房屋租賃登記制度。建立健全各項管理措施，統壹制作表、冊、證、冊，推出如臯市房屋租賃合同示範文本，進壹步明確當事人的合法權利和義務，包括出租人應當繳納的關稅、費用等。對符合條件、可以出租的房屋，當事人必須到房屋中介管理處簽訂統壹的合同示範文本，並登記備案。對未辦理租賃登記備案手續的，相關管理部門可責令其限期辦理手續，並依法進行處罰。同時，要規範檔案管理，立足長遠，加強出租屋跟蹤管理。
(4)建立房屋租賃指導價格體系。房屋租賃屬於市場經濟範疇，必須按經濟規律辦事。所以，房屋租賃市場的租金價格應該隨行就市，雙方根據市場情況自行決定。但為了引導住房租賃雙方的行為，有關部門有必要制定住房租賃指導租金並及時公布，為雙方確定租金水平提供價格參考。指導租金可以根據市場租金價格水平，在充分調研、科學測算的基礎上，得出不同區位、不同結構、不同用途的出租屋的階段性租金。當事人參照指導租金約定租金數額，以促進房屋中介市場正常、有序、健康發展。