香港高地價政策的成因是特殊情況下的壹系列歷史結果，這都需要從1841年英國占領香港說起。
港口
第壹次鴉片戰爭後，英國希望香港成為它的殖民地。當時英國看中香港的主要原因是維多利亞港。當時，英國人正在建立壹條全球貿易路線，運輸他們掠奪的原材料和他們生產的產品。他們需要壹個不對他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港的天然優勢——深水、寬闊的海港和避風處——正是英國人所需要的。
正因為英國人把香港定為自由貿易港，所以港英政府不能從貿易中收稅，卻需要資金建設香港。而香港土地貧瘠，自然資源匱乏，英國政府又不願意運錢。所以港英政府唯壹能做的就是擁有土地。土地在香港發展中的重要作用由此開始。
從香港成為英國殖民地的那壹刻起，根據《英皇制誥》，所有土地立即屬於英國王室，即所謂的“官地”。因此，香港的所謂土地拍賣，其實並不是永久出售土地，而只是出售租賃權，可以稱為“批地”。(前期批地周期特別長，是999，後期縮短到99。目前土地出讓年限多為50年。)
英國人行動堅決。1841年6月7日公開批地，14年6月4日海軍上將查理·義律爵士成功拍賣澳門404地塊。
既然所有的土地都屬於英國王室，那麽政府作為壟斷供應商，維護自身利益的最好辦法就是慢慢地，壹點壹點地賣出去，擡高價格。因此，限售土地必然成為政府最理性的行為，這就是高地價政策的開始。
五六十歲的人
步入20世紀，20世紀40年代末，由於國內戰亂動蕩，大量內地人口湧入香港，香港人口迅速膨脹。香港人口從0946年的65438+60萬激增到0949年的186萬，甚至在1959年突破300萬。人口的迅速增長使生活成為當時社會和經濟部門之壹。所以港英政府在1950成立了香港樣板房協會，政府劃撥土地為低收入居民提供廉租房。建設的小區有示範村，1954建設了大量的安置區。後來，安置房就是香港公共住房的前身。
本來港英政府作為殖民地政府，不願意花那麽多錢在公屋上，後來越搞越大。為什麽？壹方面當然可以看作是人道主義和社會穩定，另壹方面也可以看作是更多的英國人的利益。
當時除了貿易，香港的輕工業也逐漸興起，大量來自內地的貧困移民成為工廠工人。安置區可以算是工人宿舍，可以降低工廠成本，有助於香港出口。事實上，它們是壹種補貼生產。另外，公房的建立可以幫助私人住房的價格，也就是幫助政府的高地價政策。20世紀50年代，隨著人口的急劇增加，大量資本湧入房地產行業，香港出現了房地產熱潮。
在高地價政策下，港英政府可以在低稅率下維持香港的競爭優勢，同時有收入提供公共服務，為低收入提供了壹定的保障。同時，中產階級可以通過投資房產享受財富增加的好處，這逐漸強化了整個香港社會對高地價政策的依賴。
聰明的中國人強調了房地產對香港經濟的重要性。1955年，愛國商人霍英東投資興建了當時香港最高的建築——摩天樓。
在建設過程中，霍英東首創了“分層出售”、“分期付款”、“賣爛尾樓”的銷售方式，給香港房地產業的發展帶來了革命，加速了整個香港房地產市場的繁榮。自此，本地工業成為香港經濟支柱之壹，占GDP比重超過20%，成為香港經濟的“晴雨表”。
70年代
70年代是香港房地產狂潮的時代，香港的中資巨頭和香港四大地產商就是從這個時代開始的。比如華人首富李嘉誠，1958變更投資房地產，1971成立長江實業，1972在港交所上市。
同年，時任香港總督麥理浩制定“十年房屋計劃”政策，提供1973至1982公屋。到1978，實施了“居者有其屋計劃”(即廉租房計劃)，解決了兩百多萬基層市民的住房問題。
由此可見，當時的高樓價是壹個嚴重的社會問題。
中英聯合聲明
而把香港的樓價推上天，是從1981，中英就香港前途談判的時候。1984年《中英聯合聲明》規定，在“壹國兩制”的原則下，中國政府將保證其社會主義制度不在香港特別行政區實行，香港實行的資本主義制度可保持50年不變。
其中，值得註意的是，1984年，中華人民共和國與英國簽訂了《中英聯合聲明》，規定英方在過渡期內每年只能出售50公頃土地(1984-1997)，超過這個數額就需要中方同意。
此外，在1985年5月27日(即《中英聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間，當局根據《中英聯合聲明》附件三制定了批地或批租政策。壹般在香港租賃土地的租期不得超過2047年6月30日。有關租約的承租人須繳付地價及象征式租金，直至2007年6月30日為止。在該日期後，承租人須每年繳付相等於有關土地應課差餉租值3%的租金。至於6月30日之前到期的合同，1997，根據《中英聯合聲明》的規定，除短期租約和特殊目的合同外，可延期至2047年。
《中英聯合聲明》將香港每年的土地供應限制在不超過50公頃，這給了港英政府哄擡地價的借口。直接讓高地價更高，讓樓價像火箭壹樣飆升。
十幾年間，香港地價漲了20倍。高地價使得只有少數擁有龐大資本的地產商參與土地市場，造成寡頭壟斷，造成政府、地價巨頭和數百萬私人物業業主利益壹致，導致回歸後必須繼續提高地價。
另外，企業尤其是中小企業也需要高房價。房屋是香港工商業的重要抵押品。中小型企業往往通過住房抵押向銀行貸款，這使得住房成為香港銀行最容易接受的抵押品，同時也強化了高地價。
又為何《中英聯合聲明》限制香港每年土地供應不超過50公頃？有壹種陰謀論認為，殖民主義者想撤退，但同時又計劃維護自己在殖民地的利益。常見的手段是撤退後在當地支持親殖民勢力作為其代理人。更狡猾的手段是把當地經濟精英的利益和自己的利益捆綁在壹起，讓他們和撤退的殖民者榮辱與共，兩敗俱傷。
限制土地供應，實行高地價政策，顯然對已經控制港島傳統黃金地段的英國公司有利。但英國人有著幾百年的殖民歷史積累，早就精通玩弄政治，知道要鞏固自己的利益，必須讓回歸後的政經精英們在高地價政策中分壹杯羹。1984年中英談判結束後，中國將於1997年恢復對香港行使主權已成定局。壹九九七年後，政治和經濟精英，主要是中國人，將取代英國人管治香港。為了維護1997年後英國人民的利益，使這些精英的利益與他們壹致，是整個撤離布局的核心。
香港的頂級經濟精英，基本都是從制造業、金融業或者貿易業賺取了初始資本，再通過房地產開發項目賺取了巨額資本，然後投入到其他行業。由於房地產開發和投資性物業收租仍是香港經濟中頂級精英的核心利益，高地價政策的延續將有堅實的利益結構支撐，同時保護英國資本牢牢把握的利益。
回歸後
回歸前高地價政策的根本原因是英國人出於自身利益剝削香港人。回歸後，中國人為何要剝削自己的人民？因此，董建華推出了“八萬五”——“八萬五建屋計劃”。8.5萬房屋建設計劃，簡稱8.5萬，是香港行政長官董建華在1997號施政報告中提出的政策。董建華提出每年供應不少於85，000個單位，希望全港70%的家庭能在65，438+00年內置業，平均輪候租住公屋時間由6.5年縮短至3年。
可惜1997年的金融風暴和2003年的非典重創了香港的房地產市場，大量業主成為負資產。中產階級作為社會的中堅力量，變成了負資產，整個社會的經濟無法維持。於是原本是為了解決目標的高地價政策成了唯壹的救星。
特區政府為了平抑樓市高價，出臺了大量政策，其實就是高地價政策的加強版。
比如孫九招1。取消土地拍賣，暫停土地申請壹年。2.暫停兩條鐵路(港鐵及KCR)的房屋工程投標壹年。3.未來的公共住房建設將以需求為導向。平均等待時間不超過三年。4.立即終止居者有其屋計劃。5.為低收入家庭和公屋居民提供新的免息貸款計劃。6.立即終止混合發展、私人參建居屋計劃及房協資助居屋計劃。7.終止出售公屋(租者置其屋計劃)。8.檢討《業主與租客(綜合)條例》，放寬業主收回物業的權利。9.取消內部認購限制，取消購買壹個單位兩個車位。這壹系列政策導致了今天香港房價高得驚人。
比如2010之前，政府允許窗臺向建築外延伸500 mm，這部分不需要計入建築面積，但可以計入銷售面積。因此，開發商自然要用盡這種免費獲得的額外銷售面積。所以香港比較新的私人建築都是滿滿的超大窗臺。
最近10年，香港新建樓宇的另壹個特點是開放式廚房，因為根據屋宇署等部門制定的聯合作業備考，每個單位只能有壹個綠化露臺和工作平臺，不計入建築面積，屬於銷售面積。
近年來，政府多采用“勾地表”賣地，俗稱“勾地表”，是香港特區政府目前拍賣政府土地的壹種方式。這壹制度是在亞洲金融危機(1999)之後引入的，當時是與拍賣官地的另壹種傳統機制——“定期賣地”同時實施的。簡單來說，“土地申請”就是在土地正式掛牌出讓前，對土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾支付土地價款。
在“勾地表”制度下，香港地政總署定期公布公開的土地儲備表“待售土地壹覽表”，俗稱“勾地表”。有興趣購買土地的市民，包括地產發展商，可向地政總署申請「勾地表」，並報出底價。收到申請後，如果加價幅度為政府預估市場價的100%(註:目前香港土地申請也可接受官方市場價的80%)，則按照規定“圈出”土地，並在規定期限內組織其招標拍賣。公開拍賣中出價最高者將被授予，競買人必須參加競買，但競買人的出價不得低於其申請時的保留價。如果拍賣未能達到投標價，即未能達到正式拍賣時的秘密底價，地政總署有權收回，並預留給下次拍賣，直至等於或高於政府的預期價格。如果沒有人在拍賣中提出等於或高於申請人申請的價格，政府有權沒收原申請人的保證金。保證金是為了保證拍賣價格不會低於跑馬燈的原價漲幅。
在賣地過程中，政府不會向申請人提供任何優惠。如果申請人最終未能購買土地，他們在退還押金時將不會支付利息。
有人認為，勾地表是近年樓價高企的另壹個原因。有人認為，勾地表制度使香港的土地供應符合市場的實際需求，減少對市場的幹擾，確保土地以合理的價格出售。但也有人認為目前的應用列表系統存在壹些問題。政府在執行時，往往只允許地價漲不允許跌，扭曲了市場正常的價格漲跌。而且政府在表面上並不公開查各地塊底價，人為制造了市場信息不對稱的問題，增加了土地被查的難度，導致拍賣稀少，變相進壹步收緊了土地供應。
摘要
高地價政策原本是英國人利用的，而在這個過程中，香港整體經濟對高地價政策的依賴成為必然，任何對高地價政策的幹預，必定會打擊香港的經濟和競爭力。