第壹章營業收入核算管理規定
營業收入範圍1營業收入是指企業從事物業管理等經營活動取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
1.1主營業務收入是指企業在物業管理活動中，為物業所有人和使用人提供維護、管理和服務取得的收入，包括物業管理收入、物業管理收入和物業大修收入。
1.1.1物業管理收入是指企業向物業所有人和使用人收取的公共服務收入、公共服務收入和專項服務收入。企業對房屋(如丈夫的房屋)使用權收取的租金也計入物業管理收入，設置明細科目核算。
1.1.2物業管理收入是指除物業管理和服務以外的其他經營性收入。比如企業經營自己的有產權的房屋和建築物，設施和前期費用的收入。
1.1.3物業大修收入是指企業受業主管理委員會或物業業主、使用人委托，對房屋的* * *部位和* * *設施設備進行大修取得的收入。1.2其他業務收入是指企業在主營業務以外的其他經營活動中取得的收入，包括企業代表企業經營業主委員會或者物業所有人、使用人提供的房屋、建築物取得的收入，以及使用設施取得的收入，如代表企業出租房屋取得的收入；經營性停車場、遊泳池、各類體育場館等設施的收入；還包括房屋中介收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、企業經營收入、無形資產轉讓收入。
1.2.1營業用房營業收入，是指企業利用業主管理委員會或者物業所有人、使用人提供的營業用房從事經營活動取得的收入，如經營健身房、歌舞廳、美容美發、商店、餐館等。
2營業收入的確認及其時間
2.1企業應當在勞務已經提供，同時收到價款，或者取得收取價款的憑據時，確認營業收入的實現。當年營業收入必須計入當年損益，不得提前或延期。以下內容需要回答後才能看到。
2.2物業大修收入經業主管理委員會批準或業主、使用人簽證後，確認為營業收入的實現。企業與業主委員會或物業所有人或使用人簽訂付款合同或協議時，可根據合同或協議規定的付款日期或合同規定的收到價款日期確認營業收入的實現。
3營業收入的會計處理
3.1物業管理、物業管理、物業大修等業務的營業收入計入“主營業務收入”科目。其他業務收入，如銷售材料、物料等，計入“其他業務收入”科目。上述科目必須按收入類別和項目管理辦公室設置並進行明細核算。
3.2企業利用業主委員會的場地收取停車費，取得的收入貸記“其他應付款——收取場地停車費”科目，全額計提並繳納營業稅及附加。根據物業管理服務協議支付業主委員會收入或各項管理費用(按協議規定收取)時，計入“其他應付款——收取場地停車費”科目借方；物業管理公司本身取得的收入，即“其他應付款——收取場地停車費”科目的貸方余額，借記“其他業務收入”科目，轉入“其他業務收入”科目。各企業可根據實際情況按項目管理辦公室和費用類別設置明細賬進行核算。
第二章成本核算管理規定
1成本核算方法成本核算應遵循收入成本比原則，根據物業管理、物業管理、物業大修等不同業務項目歸集各自的成本費用。成本核算方法壹經確定，至少在壹個會計年度內不得隨意變更。
2成本劃分原則為了正確計算成本，必須區分以下成本界限:
2.1生產經營成本與非生產經營成本的界限只有在正常的生產經營活動被消耗的情況下才能計入生產經營成本。生產經營成本主要包括:直接從事物業管理等經營活動人員的工資和獎金，按規定比例提取的福利基金、工會經費和教育經費；房屋* * *部位和* * *設施設備的維修保養費；房屋* * *部位和* * *設施設備的水電費；直接從事物業管理等經營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用於物業管理等經營活動的固定資產折舊費用。投資活動、籌資活動等非生產經營活動的消費；非經常性損失，如災盜損失、違約金、滯納金等賠償費用、資產減值損失等。，不能計入生產經營成本。
2.2生產經營成本與期間費用的界限。與企業直接生產經營活動無關的各項管理支出均計入期間費用。如:為組織管理企業而發生的行政管理費用等。
2.3不同會計期間的成本費用界限本期成本費用按照權責發生制原則確定，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經主管稅務機關確認的“待攤費用”和“預提費用”，應當計入當年損益。
2.4根據管理需要計算不同核算單位的成本界限，按管理處計算成本。管理處發生的費用直接計入管理處成本。
3成本核算及科目設置3.1按不同管理處設置“主營業務成本”明細賬，核算歸集主營業務成本。
3.2在主營業務成本下，根據物業管理過程中不同的核算對象，設置“物業管理成本”、“物業管理費用”、“物業大修費用”，並在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。
3.3物業管理成本核算
3.3.1自營成本核算。采取自營物業管理服務的，發生的直接費用可按成本類別計入“主營業務成本-物業管理成本”。
3.3.2外包模式管理成本的核算。對於壹些外包的公共服務，如綠化、保潔等，壹般按照簽訂的合同進行支付，費用為合同結算，按照成本類別計入“主營業務成本-物業管理成本”。
3.4物業經營成本的核算因業主委員會或物業業主、使用人提供的物業管理企業經營房屋、建築物、設施而應向物業業主、使用人支付的租賃費、承包費等費用，計入“主營業務成本——物業經營成本”。上述業務項目直接發生的勞動工資、獎勵及福利基金、工會經費、教育經費和勞動保護經費；材料成本、公用設施等。也計入“主營業務成本-物業運營成本”。
3.5物業大修費用的核算物業大修費用是指物業管理企業承擔建築物和設施的大修、更新、改造任務所發生的實際工程支出。
3.6其他業務費用的核算其他業務費用是指企業從事其他經營活動所發生的相關成本和費用。企業為商業用房支付的有償使用費計入其他業務費用。
3.7期間費用的核算企業籌備期間發生的開辦費，在企業實現收入前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。收入實現後，開辦費壹次性計入當期損益。準備期至企業實現收益期間發生的費用，直接計入當期損益；企業實現收益後，即正常經營期間發生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照* * * *集團財務管理制度執行。辦公費、通訊費、業務招待費、業務宣傳費、差旅費統壹在期間費用項下按部門類別核算。
第三章物業工程會計
1物業工程的內容物業工程是指由物業管理企業承擔的同壹場所房屋和同壹場所設施的大修、更新、改造，以及由業主委員會或物業所有人、使用人提供的管理用房、商品房的裝飾裝修。物業項目根據其實施方式的不同，壹般分為兩種:自營模式，即物業管理企業自行組織施工；承包方式是指物業管理企業委托其他單位承包的工程。
2 .財產項目的核算應在“在建工程”科目下設置“財產項目”明細科目，歸集財產項目發生的各項費用。本科目借方登記物業項目發生的費用；貸款人登記的竣工物業工程造價結轉數；本科目借方余額反映在建工程的實際成本。本科目應按項目類別設置明細賬核算。
2.1自營項目核算。企業自行組織建造時，借記本科目，核算建造物業工程所發生的各項費用，包括人工費、材料費、工程材料費、機械使用費等。上述費用在發生時確定由項目承擔的，直接計入項目成本；涉及多個項目的，應增加相應科目歸集相關費用，然後按照壹定標準進行分配，計入相關項目。
2.2外包項目的會計核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包人的工程價款，計入“在建工程-物業工程-* *工程”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.3項目竣工和交付的會計核算。
2.3.1同壹地段、同壹設施的房屋大修、更新改造工程竣工投入使用時，工程最終結算價格須經業主委員會或物業使用人認可。工程價款由維修基金列支的，按照分攤表劃轉結算；若工程不在維修基金範圍內，則根據產權人和使用人的簽證結算價款。
2.3.2工程竣工交付會計科目的處理:借記“銀行存款”或“長期應付款——代管基金”科目，貸記“主營業務收入——財產大修收入”科目；同時結轉已完工的物業工程成本，借記“主營業務成本-物業大修費用”，貸記“在建工程-物業工程-* *工程”。
第四章維修資金的核算
1的科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，核算企業委托的建築物、設施、設備的維修基金。
2維修基金的核算
2.1維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款——代管基金——本金”。
2.2維修基金利息核算企業收到銀行利息通知，屬於代管基金存款利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款——代管基金——利息收入”。
2.3維修基金收入核算物業企業使用歸全體業主* * *所有的商業用房和設施設備，以及應當支付的相關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等。，作為維修基金的收入，計入“專項應付款——代管基金”的貸方。
2.4維修資金使用的核算企業承擔房屋的部位和設施的大修、更新和改造，實際工程支出通過“物業工程”科目核算，核算方法同第四章。
2.5外單位承擔大修任務的，工程竣工後，經業主委員會或物業所有人、使用人簽證同意後，與承擔單位進行結算，根據維修資金分攤表進行分攤和劃轉，借記“專項應付款——代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。
第五章募集資金的核算
企業應在“其他應付款”科目下設置明細科目“收款”，用於核算企業收取的款項，如電表安裝費、有線電視安裝費等。企業代產權人收取的租金也在本科目核算。本科目應按代收代付的費用種類設置明細，並按往來單位進行核算。物業公司的會計處理
第壹章營業收入核算管理規定
營業收入範圍1營業收入是指企業從事物業管理等經營活動取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
1.1主營業務收入是指企業在物業管理活動中，為物業所有人和使用人提供維護、管理和服務取得的收入，包括物業管理收入、物業管理收入和物業大修收入。
1.1.1物業管理收入是指企業向物業所有人和使用人收取的公共服務收入、公共服務收入和專項服務收入。企業對房屋(如丈夫的房屋)使用權收取的租金也計入物業管理收入，設置明細科目核算。
1.1.2物業管理收入是指除物業管理和服務以外的其他經營性收入。比如企業經營自己的有產權的房屋和建築物，設施和前期費用的收入。
1.1.3物業大修收入是指企業受業主管理委員會或物業業主、使用人委托，對房屋的* * *部位和* * *設施設備進行大修取得的收入。1.2其他業務收入是指企業在主營業務以外的其他經營活動中取得的收入，包括企業代表企業經營業主委員會或者物業所有人、使用人提供的房屋、建築物取得的收入，以及使用設施取得的收入，如代表企業出租房屋取得的收入；經營性停車場、遊泳池、各類體育場館等設施的收入；還包括房屋中介收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、企業經營收入、無形資產轉讓收入。
1.2.1營業用房營業收入，是指企業利用業主管理委員會或者物業所有人、使用人提供的營業用房從事經營活動取得的收入，如經營健身房、歌舞廳、美容美發、商店、餐館等。
2營業收入的確認及其時間
2.1企業應當在勞務已經提供，同時收到價款，或者取得收取價款的憑據時，確認營業收入的實現。當年營業收入必須計入當年損益，不得提前或延期。以下內容需要回答後才能看到。
2.2物業大修收入經業主管理委員會批準或業主、使用人簽證後，確認為營業收入的實現。企業與業主委員會或物業所有人或使用人簽訂付款合同或協議時，可根據合同或協議規定的付款日期或合同規定的收到價款日期確認營業收入的實現。
3營業收入的會計處理
3.1物業管理、物業管理、物業大修等業務的營業收入計入“主營業務收入”科目。其他業務收入，如銷售材料、物料等，計入“其他業務收入”科目。上述科目必須按收入類別和項目管理辦公室設置並進行明細核算。
3.2企業利用業主委員會的場地收取停車費，取得的收入貸記“其他應付款——收取場地停車費”科目，全額計提並繳納營業稅及附加。根據物業管理服務協議支付業主委員會收入或各項管理費用(按協議規定收取)時，計入“其他應付款——收取場地停車費”科目借方；物業管理公司本身取得的收入，即“其他應付款——收取場地停車費”科目的貸方余額，借記“其他業務收入”科目，轉入“其他業務收入”科目。各企業可根據實際情況按項目管理辦公室和費用類別設置明細賬進行核算。
第二章成本核算管理規定
1成本核算方法成本核算應遵循收入成本比原則，根據物業管理、物業管理、物業大修等不同業務項目歸集各自的成本費用。成本核算方法壹經確定，至少在壹個會計年度內不得隨意變更。
2成本劃分原則為了正確計算成本，必須區分以下成本界限:
2.1生產經營成本與非生產經營成本的界限只有在正常的生產經營活動被消耗的情況下才能計入生產經營成本。生產經營成本主要包括:直接從事物業管理等經營活動人員的工資和獎金，按規定比例提取的福利基金、工會經費和教育經費；房屋* * *部位和* * *設施設備的維修保養費；房屋* * *部位和* * *設施設備的水電費；直接從事物業管理等經營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用於物業管理等經營活動的固定資產折舊費用。投資活動、籌資活動等非生產經營活動的消費；非經常性損失，如災盜損失、違約金、滯納金等賠償費用、資產減值損失等。，不能計入生產經營成本。
2.2生產經營成本與期間費用的界限。與企業直接生產經營活動無關的各項管理支出均計入期間費用。如:為組織管理企業而發生的行政管理費用等。
2.3不同會計期間的成本費用界限本期成本費用按照權責發生制原則確定，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經主管稅務機關確認的“待攤費用”和“預提費用”，應當計入當年損益。
2.4根據管理需要計算不同核算單位的成本界限，按管理處計算成本。管理處發生的費用直接計入管理處成本。
3成本核算及科目設置3.1按不同管理處設置“主營業務成本”明細賬，核算歸集主營業務成本。
3.2在主營業務成本下，根據物業管理過程中不同的核算對象，設置“物業管理成本”、“物業管理費用”、“物業大修費用”，並在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。
3.3物業管理成本核算
3.3.1自營成本核算。采取自營物業管理服務的，發生的直接費用可按成本類別計入“主營業務成本-物業管理成本”。
3.3.2外包模式管理成本的核算。對於壹些外包的公共服務，如綠化、保潔等，壹般按照簽訂的合同進行支付，費用為合同結算，按照成本類別計入“主營業務成本-物業管理成本”。
3.4物業經營成本的核算因業主委員會或物業業主、使用人提供的物業管理企業經營房屋、建築物、設施而應向物業業主、使用人支付的租賃費、承包費等費用，計入“主營業務成本——物業經營成本”。上述業務項目直接發生的勞動工資、獎勵及福利基金、工會經費、教育經費和勞動保護經費；材料成本、公用設施等。也計入“主營業務成本-物業運營成本”。
3.5物業大修費用的核算物業大修費用是指物業管理企業承擔建築物和設施的大修、更新、改造任務所發生的實際工程支出。
3.6其他業務費用的核算其他業務費用是指企業從事其他經營活動所發生的相關成本和費用。企業為商業用房支付的有償使用費計入其他業務費用。
3.7期間費用的核算企業籌備期間發生的開辦費，在企業實現收入前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。收入實現後，開辦費壹次性計入當期損益。準備期至企業實現收益期間發生的費用，直接計入當期損益；企業實現收益後，即正常經營期間發生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照* * * *集團財務管理制度執行。辦公費、通訊費、業務招待費、業務宣傳費、差旅費統壹在期間費用項下按部門類別核算。
第三章物業工程會計
1物業工程的內容物業工程是指由物業管理企業承擔的同壹場所房屋和同壹場所設施的大修、更新、改造，以及由業主委員會或物業所有人、使用人提供的管理用房、商品房的裝飾裝修。物業項目根據其實施方式的不同，壹般分為兩種:自營模式，即物業管理企業自行組織施工；承包方式是指物業管理企業委托其他單位承包的工程。
2 .財產項目的核算應在“在建工程”科目下設置“財產項目”明細科目，歸集財產項目發生的各項費用。本科目借方登記物業項目發生的費用；貸款人登記的竣工物業工程造價結轉數；本科目借方余額反映在建工程的實際成本。本科目應按項目類別設置明細賬核算。
2.1自營項目核算。企業自行組織建造時，借記本科目，核算建造物業工程所發生的各項費用，包括人工費、材料費、工程材料費、機械使用費等。上述費用在發生時確定由項目承擔的，直接計入項目成本；涉及多個項目的，應增加相應科目歸集相關費用，然後按照壹定標準進行分配，計入相關項目。
2.2外包項目的會計核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包人的工程價款，計入“在建工程-物業工程-* *工程”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.3項目竣工和交付的會計核算。
2.3.1同壹地段、同壹設施的房屋大修、更新改造工程竣工投入使用時，工程最終結算價格須經業主委員會或物業使用人認可。工程價款由維修基金列支的，按照分攤表劃轉結算；若工程不在維修基金範圍內，則根據產權人和使用人的簽證結算價款。
2.3.2工程竣工交付會計科目的處理:借記“銀行存款”或“長期應付款——代管基金”科目，貸記“主營業務收入——財產大修收入”科目；同時結轉已完工的物業工程成本，借記“主營業務成本-物業大修費用”，貸記“在建工程-物業工程-* *工程”。
第四章維修資金的核算
1的科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，核算企業委托的建築物、設施、設備的維修基金。
2維修基金的核算
2.1維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款——代管基金——本金”。
2.2維修基金利息核算企業收到銀行利息通知，屬於代管基金存款利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款——代管基金——利息收入”。
2.3維修基金收入核算物業企業使用歸全體業主* * *所有的商業用房和設施設備，以及應當支付的相關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等。，作為維修基金的收入，計入“專項應付款——代管基金”的貸方。
2.4維修資金使用的核算企業承擔房屋的部位和設施的大修、更新和改造，實際工程支出通過“物業工程”科目核算，核算方法同第四章。
2.5外單位承擔大修任務的，工程竣工後，經業主委員會或物業所有人、使用人簽證同意後，與承擔單位進行結算，根據維修資金分攤表進行分攤和劃轉，借記“專項應付款——代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。
第五章募集資金的核算
企業應在“其他應付款”科目下設置明細科目“收款”，用於核算企業收取的款項，如電表安裝費、有線電視安裝費等。企業代產權人收取的租金也在本科目核算。本科目應按代收代付的費用種類設置明細，並按往來單位進行核算。？