物業是壹種特殊的服務行業，它是有形和無形的服務體，是在舊的傳統習慣和新的社會服務之間過渡的工作。服務器和客戶端都沒有對服務有壹個徹底的了解。所以產生了很多不必要的問題。這些問題使得物業公司和業主之間產生了很多懸而未決的矛盾。在服務過程中，首先大部分物業公司的認識不到位。大致來說，只要服務好，就能得到業主的認可。在這種沒有定位和度的服務中，物業進入了死胡同，使得物業公司機械地執行物業服務的工作。勉強維持生計。在維修中，我們不得不從事壹些非法和有利可圖的業務。使得矛盾更加突出，所以對服務、運營、管理的正確認識是物業公司必須認真對待的問題，也是必須認真研究的課題。只有他們有了正確的認識，才能做好物業管理。
壹、物業服務
1，定位。要理解服務，物業公司應該在正確理解物業服務的基礎上。物業管理公司是壹個生活服務單位，是壹個復雜的服務群體。24小時裏，他面對的都是老面孔，服務內容壹樣的工作，不同的商店，酒店等服務場所。永遠在有益、刺激、舒適、有需求、有質量的範圍內努力。客戶群體也在不斷變化，讓人感覺很新鮮，而物業管理的工作每天都在重復著壹切，對的都是老問題，壹定要定位準確。那麽如何才能準確定位呢？現在有壹種說法，業主就是上帝，有些業主也認為自己就是上帝。因此，相互不平等成為矛盾的起點。因為地位不對等，物業人員不敢平等對待業主。有些業主不講理，甚至無理取鬧，導致物業管理非常困難。首先，神的說法非常不正確，有作弊嫌疑。業主是上帝，所以物業經理是奴隸。我們說業主不可能是上帝，物業業主不承認自己是奴隸，於是矛盾就產生了，這是雙方定位不準造成的。壹般情況下，人類的工作是不壹樣的，沒有高低貴賤之分。業主在社會上的任何工作都是創造財富或者服務人類，物業公司也是在簽約的條件下為壹個小區或者幾個小區做管家式的物業服務。物業公司努力為所有業主提供服務，讓他們有壹個完整正常和諧的居住環境，解除了他們生活上的壹些後顧之憂。所以完全是兩個平等的服務和被服務的實體。那麽物業公司是如何對待業主的呢？因為物業的服務是生活中的壹種家政服務，對待人的方式是多種多樣的，所以兄弟姐妹、朋友親戚都要區別對待，這樣才能達到服務好的目的。對待兄弟姐妹要真誠，對待兄弟朋友要在法律框架下不遺余力，對待親人要全心全意。只有在雙方平等互利、定位準確的情況下，才能做好服務。對待兄弟姐妹壹個字，兩個字，什麽能做，什麽不能做，壹定要說清楚，壹定要落實，讓對方放心。永遠不要說空話。在緊急情況下，如火災、洪水、盜竊、搶劫等。，勇於面對法律和行業規則，做業主的守護者。對待親人就是要用對待親人的態度對待主人的問題。是物業管理公司解決的問題，應該盡快解決，而不是物業管理公司。要幫車主想辦法解決，或者通知車主家人及時解決。總之，物管公司處理問題要本著三處理，絕不是業主想聽的，業主想的。那樣的話，就不會有平等了。在社區服務中要區別對待，堅持原則，講明道理，認真執行，才能做壹個合格的物業經理。
2.中等服務。人有層次，物有大小，物有長短，服務上也有問題。在物業服務中，通常是保安、保潔、綠化、工程維護。壹般城市都有物業公司的服務標準。物業公司可以做，但是在具體服務中，壹定要明確我們做什麽，不做什麽，能做什麽，不能做什麽，熟悉什麽，不熟悉什麽。壹定不能又腫又胖，不懂裝懂，造成不必要的影響和損失。在執行規定的服務標準時，最好比自己的執行標準略高。這樣可以在合同上有優勢，也可以和業主有效溝通。這不是我們自己的工作範圍或執行標準。物業要謹慎對待，不是不能做，而是要知道怎麽做，或者先學好再做，這樣企業才能規避風險，快速發展。我們說話的度，就是自己的素質、精力、功夫、極限所定下的尺度。跳躍是個問題。我們說壹個女主人拎了很多東西回家。進入小區後，門衛看到了，主動幫女主提東西回家。到了門口，女主說了聲謝謝，把東西放在這裏。這時候警衛應該說不客氣，放下東西就走。這就是度。如果門衛很熱情，堅持要把東西帶到室內，可能會讓女主覺得很不舒服。因為妳家裏所有的地方都是私人的，妳不想讓別人看到或者進入，妳的熱情超出了對方的接受範圍。這說明物業的培訓不到位，人員素質差。再來說壹個付費服務。壹位業主反映，室內水堵了。物業公司說是有償服務。店主同意了。物業工程師帶著必要的工具到達現場。經檢查，業主房間廁所堵塞。他說，業主要找個凳子，然後把清淤機放在上面開始清淤。接通後排水測試非常順利，因為這個小區的業主只收了市場價的五分之壹。店主非常感激。工程師拿著工具回到公司。隨後業主打電話反映，工程師走後發現5萬元的多功能馬桶被清淤機的鋼絲劃傷，無法沖掉。首先，我們分析壹下這件事。不管收多少錢，什麽心態，結果出了問題，物業公司肯定要負責，會給物業公司帶來不必要的損失。所以絕對不能做不合格的事情，人員素質達不到要求絕對不能介入。所以妳壹定要掌握好適度服務的問題，千萬不要做自己不了解不知道的事情。
第二，管理
任何企業都是以利潤為導向的。作為物業企業，利潤很少。因此，非常認真地研究商業項目是必要的。開發商成立的物業公司，因為定位問題，大多是虧損企業。1.因為他的物業管理公司是開發商的售後維修單位，解決的是開發商和業主的矛盾，所以承擔了比較大的成本。2.為了打造開發項目的品牌，為以後的項目打基礎，投資特別大，服務也超出了物業的範圍，但時間不會太長，壹般3-5年。這給以後物業的服務運營造成了很大的困難。5年後，小區的各種設備和房屋開始出現各種問題，如果繼續服務下去將難以運營管理，於是開發商會選擇以某種方式退出。
壹般純商業物業公司接的服務小區都是老小區，房子和設備都不同程度的有問題。由於之前的物業服務目的不同，服務理念混亂，商業物業員工待遇相對較低，使得商業物業公司在服務上有壹個非常艱難的過程，但通過努力，物業在服務上逐漸走上正常的循環。尤其是在服務、運營、管理上，也要堅持自己的服務理念。認真研究社區裏的問題，對待不同的社區，拿出不同的方法。壹般有:(1)業主質量問題。(2)有經濟問題的業主；(3)國民生活習慣有問題；(4)有傳統的認識問題的方式；(5)小區有設施、設備、布局等方面無法挖掘的；(6)更重要的是物業費的標準問題；有可能改進它們嗎？新小區可以按照現在的物價和應該產生的費用來制定物業費，老小區就是過去制定的物業費。然而，隨著時間、價格和勞動力的推移，物業費很難上漲。由於物業公司和業主的利益不同，大部分業主希望用現有的收費享受良好的服務，不希望物業公司提高物業費。在物業費提不起來的情況下，物業公司壹定要好好研究。壹定要看到之前物業公司的問題，工作安排不合理，可以提取壹部分來降低收費。大部分物業公司也單純的認為，要想服務好，就要有足夠的費用。特別是實行什麽樣的服務標準，什麽樣的工作量，都是由物業公司自己決定的，所以由懂管理或者自己的經驗做出的工作量比較靠譜，而且大部分物業公司壹般都是參照其他公司的人員安排自己做出人員安排，或者采用人群戰術來完成工作量。所以，懂得操作就顯得尤為重要。壹定要根據這個小區的具體情況制定出具體的商業計劃書，也就是說壹定要針對以上六個因素和前期物業的不足，根據具體的工作量制定出商業計劃書，從而達到運營的目的。特別是人事安排是非常重要的環節，用人是壹個級別的工作，也是最難的工作。壹個人能承受的工作量和工作時的心態很重要，所以管理層要從根本上用人，而不是簡單的事務上。如果事事事務化，會導致企業陷入被動局面，或者無法經營。那麽什麽是根本用人呢？首先要了解人的本質，是男是女，年齡，生活背景，需求。然後根據服務社區的定位，招聘相應的人力，做業務培訓，讓他們了解服務社區的實際情況，公司與員工的相互依存關系，激發他們的工作本能，讓他們的工作正常運轉。制度要詳細、嚴密、合理。特別要註意人性化的制度，不能讓員工不經思考就工作，要如實告訴大家壹些小區的經營狀況。讓他們知道操作上的困難。工作不到位，企業可能發展不起來，妳得找份新工作，用感情和規則來管理。因此，每個員工都應該知道自己工作的重要性，認真執行每個環節要完成的任務，使企業站穩腳跟，達到經營的目的。
第三，管理
1，組織與管理
說到管理，首先要考慮的是壹個完整的體系，於是物業公司到處學習先進的管理制度，不假思索地用在自己的管理中，以至於所有的管理環節都無法落實或者走過場，以至於工作沒有明顯的提升，管理人員感覺特別累。其實管理的特別深刻。我們應該根據所管理的項目的性質、面積的大小、居住的人群、建築和設備的情況對社區進行更合理的定位。然後制定管理方案，不是先進的管理手段，可以高枕無憂，而是根據小區的情況適當安排各個環節和人員。並不是人越多越好，有時候人多並不會起到很好的作用。比如壹個和尚有水吃，但是更多的和尚沒有水吃。沒時間沒用的事情安排工作是必要的，但不是讓人家壹直幹，累得站不起來。而是引導人們思考工作中的事情，探索工作的深度，感覺自己像個大師。我們必須深入研究工作中的每壹個環節，如安保人員安排、清潔工作量、綠化技術、要求以及管理該區域所需的人數。做出合理實用的工作時間安排，激發人性深處的熱情，使人有利可圖，充滿熱情，因地制宜地調整組織，充分發揮人的主導作用。並不是機構越大越好，也不是每個管理項目都需要壹個正式的管理模式。而是要根據項目的情況，學習歷史上人類發展的歷史，采用實際項目的管理方法，實現利益最大化。所以在制定法規的時候，壹定要結合實際情況，簡單易操作，特別實用，達到管理的效果，就是很好的法規，不是很先進，很健全，很詳細，很好，而且必須把人的內容揉進法規裏，效果才會很好，這樣管理才會發揮應有的作用。
2.環境管理
每個小區都有自己的特點，物業接手後有壹個優化的整合過程。要根據社區的成本、人員素質、硬件環境，制定出合理可行的管理方案。在制定過程中，要依靠居委會、業委會和小區業主的影響力，認真做問題業主的工作，努力實現目標，提高優化管理。那麽什麽是最優管理呢？就是盡量降低社區管理的難度，充分發揮人的能量。制定合理的巡邏路線和方位。不斷變化以確保安全。作為物業管理者，我們應該意識到現有環境中存在的問題，我們必須對它們進行優化和整合，嚴格考慮人力、物力和工作量。原有的綠化情況是否便於管理，應該做什麽樣的調整，從環境的整合上達到節約管理和切實降低成本的目的。
3設備管理。
住宅設備的好壞決定了物業的實力和管理水平，也就是說，物業的基礎是否牢固，取決於設備運行是否正常，管理是否完備。住宅設備壹般有兩種，壹種是行業部門管理的設備，壹種是物業管理的設備。作為物業公司，應該對這些設備有很好的了解。該定期檢查的，該定期維護的，該定期維護的，都要認真整理記錄，給業主壹個嚴肅的交代，讓物業得到改善。大中修工程需要使用維修基金的，要認真核對維修情況、工程開工時間、是否符合維修標準、責任在誰、是否有權使用維修基金。如果有，就可以履行申請維修基金的手續。如無保修期或產品質量問題，應積極聯系責任單位處理。是物業負責的設備。財產要分類編目，認真落實設備數量、維修時間、檢查頻率。外購設備在維護和維修時，應在現場進行檢查和研究，以確保設備正常運行，不出現安全問題。同時要嚴格考核工程人員的責任心和技術水平，達到物業的管理水平。
以上觀點是我對物業工作的理解，希望能幫助壹些物業企業正確處理和安排物業工作。把物業管理做得更好，希望繼續發展壯大，對社會穩定起到壹定的作用，對老百姓的生活有壹個穩定的居住環境，解除後顧之憂。所以我也希望房地產開發企業，物業企業，有房產的業主，共同探討物業管理。
；