第壹條為實施《吉林市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際情況，制定本細則。
第二條《條例》第三條第(五)項規定的物業管理區域劃分原則:
(壹)用於* * *、劃定為物業管理區域的配套設施設備；
(二)位於同壹小區或者位置附近的物業劃為壹個物業管理區域；
(三)原有住宅物業界線已自然形成，且無爭議的，劃分為壹個物業管理區域。也可以按照原產權單位管理的住宅物業進行分割；
(四)商業、辦公、醫院、學校、工廠、倉庫等非住宅物業和具有獨立設施設備的單體商住樓，並可以實行封閉管理的，劃為壹個物業管理區域；
(五)市、縣(市)物業管理行政主管部門認為有必要劃分壹個物業管理區域的。
物業管理區域的劃分可以由建設單位或者業主委員會提出申請，由市、縣(市)物業管理行政主管部門劃分。
第三條城市物業管理行政主管部門負責本轄區內物業管理的監督、指導、協調和實施。除履行《條例》第四條規定的職責外，還應當協助市物業管理行政主管部門做好物業管理企業資質管理、維修資金使用、物業管理招投標、物業管理區域劃分等相關準備工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織實施自治管理和廢棄住宅物業管理。
第四條本市行政區域內與物業管理活動相關的給排水、供電、供熱、園林、環衛、有線電視等專業管理單位(以下簡稱專業管理單位)，應當遵守《條例》和本細則。
第五條根據《條例》第六條，物業管理按照下列規定執行:
(壹)新建住宅物業的建設單位必須通過招投標或協議方式選聘物業管理企業，並實施前期物業管理。業主大會成立後，業主大會將選聘物業管理企業實施物業管理。
(二)原有住宅物業或非住宅物業未實行物業管理，單壹產權單位的，由產權單位組織實施物業管理；有多個產權單位的，由面積過半的產權單位或者業主組織實施物業管理；產權單位不復存在的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織實施物業管理或者業主自治管理。
第六條分期建設的住宅物業，首期入住的業主達到當期總建築面積50%以上時，可以成立業主大會。後期業主符合《條例》第八條規定條件的，應當重新召開業主大會。
第七條符合首次業主大會成立條件的，在縣(市)、區物業管理行政主管部門的組織下，由業主代表和建設單位(含出售公有住房的單位)組成首次業主大會籌備組，負責籌備首次業主大會，組織召開首次業主大會。社區居民委員會可以列席首次業主大會會議。
第八條召開首次業主大會的費用按照下列規定辦理:
(壹)新建住宅和非住宅物業由開發建設單位承擔；
(二)建成壹年以上的住宅和非住宅物業，由業主承擔。
第九條業主大會會議和業主委員會活動所需費用、必要的日常辦公費用、相關人員津貼等，可以從物業服務費用或者物業* * *部位和設施的經營收益中據實列支，並在業主大會議事規則中約定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內公布壹次活動經費的使用明細，接受業主的監督檢查。
第十條業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主和非業主違反業主公約，損害其他業主和非業主合法權益的，業主委員會和物業管理企業應當予以勸阻和制止；相關業主和非業主可以依法提起訴訟。
第十壹條業主委員會任期壹般為2-3年，具體任期在業主大會議事規則中確定。業主委員會壹般由3-15人的單數組成。根據工作需要，可以聘請1名執行秘書。執行秘書不得是物業管理區域的業主。
第十二條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列材料報縣(市)、區物業管理行政主管部門備案:
(壹)業主大會成立資料；
(二)物業管理區域的基本信息；
(三)業主委員會候選人的推薦方式、候選人名單及其身份證明；
(四)業主委員會選舉辦法；
(五)業主公約和業主大會議事規則；
(六)業主委員會成員信息。
第十三條業主委員會應當建立活動檔案，包括以下內容:
各種會議的書面材料；
(二)業主委員會選舉和備案材料；
(三)物業服務合同；
(四)業務往來的原始憑證；
(五)維修資金原始憑證；
(六)業主委員會認為需要歸檔的其他材料。
第十四條業主委員會除履行《條例》第七條第二款規定的職責外，在下列情況下，還應當履行組織召開業主大會臨時會議的職責:
(壹)由20%以上的業主提議；
(二)發生重大事故或緊急情況需要及時處理的；
(三)業主委員會成員變更需要補選的；
(四)因物業管理區域變動等原因，業主大會解散的；
(五)解除物業服務合同，選聘新的物業管理企業或者確定其他管理方式；
(六)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。
業主委員會應當協助物業管理企業收取物業服務費。
第十五條業主委員會未按期改選的，縣(市)、區物業管理行政主管部門可以指導其改選。在此期間，業主委員會應當繼續履行職責，直至新的業主委員會組成。
第十六條業主委員會不履行職責，經縣(市)、區物業管理行政主管部門責令改正後仍不改正的。經20%以上業主提議，可以召開業主大會會議，重新選舉業主委員會委員。
第十七條物業管理企業必須按照《條例》第十壹條的規定取得資質證書，在核定的資質等級範圍內從事物業管理活動，並按規定參加年檢。
任何單位和個人不得偽造、塗改、出租、出借、轉讓物業管理企業資質證書。
物業管理企業名稱、法定代表人發生變更的，應當在營業執照變更後15日內辦理資質變更手續。
物業管理企業資質證書必須在物業管理企業辦公場所載明。
第十八條在本市行政區域內從事物業管理活動的外來物業管理企業，應當持資質證書等相關資料向市物業管理行政主管部門備案。
第十九條根據《條例》第十二條規定，物業管理專業人員是指物業管理企業的經理、部門經理、項目經理、管理人員(不含財務、工程崗位人員)。
取得職業資格證書的物業管理專業人員不得塗改、出租、出借、轉讓職業資格證書。
第二十條物業服務合同終止90日前，業主大會與物業管理企業協商不續簽合同的。物業服務合同終止時，物業管理企業可以退出物業管理，並按照下列規定實施:
(壹)物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務至合同終止，業主應當按照物業服務合同的約定足額繳納物業服務費至合同終止；
(二)物業管理企業應當在退出物業管理30日前，公布物業服務費的收支情況，並將已收取的超出服務期限的費用退還相關業主；
(三)物業管理企業應當在退出物業管理前10日內，向業主委員會移交有關物業維修、養護、更新、改造的技術資料。
第二十壹條物業服務合同期滿，業主大會或者物業管理企業終止合同的，應當提前30日以書面形式通知對方。
業主大會與物業管理企業之間發生物業管理糾紛的，雙方可以協商解決。協商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間，業主應當按照物業服務合同的約定足額繳納物業服務費，物業管理企業不得終止物業管理服務。
第二十二條業主大會或者業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同時，應當有保證雙方合法權益的相關條款。
第二十三條業主大會未選聘新的物業管理企業，或者業主大會決定不選聘物業管理企業，但實行自治管理的，業主委員會應當履行下列管理職責:
(壹)組織管理本轄區(含樓道)的環境衛生清掃保潔工作；
(二)維護和管理區域環境秩序和綠化養護；
(三)負責建築物、道路、方磚等設施設備的維護和修繕；
(四)負責接待業主報修，受理業主投訴，管理服務費的收取、管理和使用。
業主委員會履行前款第(壹)項職責時，也可以委托環境衛生服務單位負責，費用由環境衛生服務單位按照規定的標準直接向業主收取。
第二十四條實行業主自治管理，業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的組織、監督和指導下，制定自治公約，並向所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
自治公約包括管理事項(建築物本身所用部分的維護和化糞池的清理等。)、服務質量、服務費用、雙方權利義務、專項維修資金使用、物業管理用房使用、業主委員會相關人員津貼、違約責任。
服務費按建築面積每平方米不低於0.3元的標準，由業主委員會向業主收取。
第二十五條物業管理區域內無法成立業主大會、無法選聘物業管理企業或者未實行業主自我管理的，縣(市)、區人民政府應當及時組織街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好以下工作，所發生的費用由受益業主按照實際支出或者分攤費用向服務單位支付:
(壹)清掃和垃圾清運(包括化糞池清理)；
(2)綠化養護；
(3)物業使用部位的日常維護。
第二十六條建設工程竣工時，根據規劃確定的物業管理用房實際建築面積低於《條例》第二十壹條第二款規定標準的，建設單位應當按照規定標準補足現有用房。
因分期建設等原因，建設單位未能按規定標準提供物業用房的，應當向物業管理企業提供臨時物業管理用房，並向縣(市)、區物業管理行政主管部門提交物業管理用房承諾書。
開發建設單位未按規劃設計建設物業管理用房的，房地產行政主管部門不予核發商品房預售許可證。
第二十七條開發建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房:
(壹)給排水、供電、供熱、衛生等。應具有正常的功能；
(二)小區內的通信、有線電視、寬帶等設施，應當預留在物業管理用房內，具有正常使用功能。
第二十八條物業管理用房應當安排65±00%的面積作為業主委員會的辦公用房，但壹般不小於20平方米且不大於50平方米。
第二十九條根據《條例》第二十條的規定，建設單位必須通過招標方式選聘物業管理企業實施前期物業管理。建設單位作為招標人，可以自行或者委托招標代理機構進行前期物業管理招標，並按照下列程序進行招標:
(壹)編制招標文件(示範文本由市物業管理行政主管部門制定，包括物業的基本情況和服務要求、投標須知、投標文件的編制和提交、開標、評標、定標和保證金等。);
(2)投標備案；
(三)發布招標公告或者投標邀請書；
(4)投標人遞交投標文件；
(五)開標和評標；
(六)確定中標人並發出中標通知書；
(七)申辦備案。
招標人在投標時不得弄虛作假或惡意串通。
第三十條根據《條例》第二十四條規定，住宅物業建設單位未通過招投標或協議方式選聘物業管理企業實施前期物業管理並備案的，市(縣)房地產行政主管部門不予核發商品房預售許可證。
根據《條例》第二十四條的規定，建設單位應當與選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務合同，並在銷售商品房時將前期物業服務合同與商品房買賣合同壹並明示給物業買受人和出賣人。
建設單位發布的與物業管理服務有關的廣告應當真實、合法。不得發布虛假廣告。
第三十壹條選聘的物業管理企業應當在簽訂前期物業服務合同至業主辦理入住手續期間做好下列工作:
(a)組織相關專業技術人員代表業主對物業* * *部位和設施的施工質量和配套建設進行監督；
(二)按照物業管理的要求，提出改善物業的具體設計建議；
(三)承辦物業驗收，接收移交的相關資料；
(四)辦好業主入住手續。
第三十二條物業管理區域符合下列條件的，建設單位應當向縣(市)、區物業管理行政主管部門提出物業驗收申請。
(壹)建設項目的公共* * *設備設施齊全，符合規劃設計和相關規範要求；
(二)竣工驗收合格，且驗收資料齊全；
(三)有符合要求的物業管理用房；
(四)* * *具備正常運行、完好的設備設施，並驗收合格；
(五)建築垃圾、垃圾、施工機械和各種臨時建築已清理完畢。
第三十三條縣(市)、區物業管理行政主管部門應當按照下列規定及時組織由開發建設單位、物業管理企業和業主代表組成的驗收小組對物業進行驗收:
(壹)檢查房屋和設施，並做好檢查記錄；
(二)對檢查中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準；
(三)驗收合格後，建設單位和物業管理企業應當簽訂物業驗收協議。
物業驗收協議的示範文本由市物業管理行政主管部門制定。
第三十四條物業竣工驗收時，建設單位應當按照物業建築安裝工程總造價2%的標準，向市、縣(市)物業管理行政主管部門壹次性繳納房屋質量保修金，並存入指定銀行，作為物業維修費用的保證金。
房屋質量保修金應當專戶儲存，並按照國家同期活期利率計息。保修期滿後，按要求返還。
建設單位繳納房屋質量保修金後，物業管理企業方可與業主辦理入住手續。
第三十五條按照《條例》第二十三條規定，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(壹)物業管理區域的竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用文件；
(四)建設單位收取的物業專項維修資金明細；
(五)法律法規規定的其他材料。
第三十六條在前期物業管理期間，建設單位或者物業管理企業提出解除前期物業服務合同的，應當提前30日告知對方。建設單位必須按原方式選聘新的物業管理企業，原物業管理企業方可退出。
原物業管理企業退出物業管理項目前，應當向建設單位移交本細則第三十五條規定的相關資料。
第三十七條在保修期內，建設單位應當負責住宅物業的維修。
保修期滿後，住宅物業使用的自用部位和設施由業主負責。物業* * *部位和* * *設施設備的日常維護(包括化糞池清理)由物業管理企業負責，費用從業主繳納的物業服務費中列支。
物業使用的部位、設施、設備的大修、更新、改造費用，從業主繳納的維修資金中支付。沒有維修基金的，由受益業主根據維修項目所需資金按比例分攤。
第三十八條《條例》第十九條第二款規定的“物業移交給物業買受人”，是指業主或者非業主使用人接到入住通知並辦理相應手續，業主或者非業主使用人接到入住通知後無正當理由在限定期限(不少於60日)內未辦理相應手續的，視為移交給物業買受人。未經事先書面通知，業主或非業主使用人實際辦理相應入住手續後，視為建設單位或物業管理企業已將該物業交付給買受人。
第三十九條業主或者非業主應當按照規劃設計的用途使用房屋、車庫，不得擅自改變房屋、車庫的用途。
業主確需改變使用用途的，應當在向有關部門辦理相關手續前，征得相鄰業主和物業管理企業的書面同意。
第四十條住宅和非住宅物業的業主有義務對物業使用的部位和設施進行維修、粉刷和清潔。物業存在安全隱患或者住宅、非住宅物業外墻需要按照城市容貌標準進行粉刷、清洗時，業主應當及時維修、粉刷、清洗。
因未及時維修造成事故或其他問題的，業主應根據物業* * *用部位和設施設備的所有權承擔責任。
第四十壹條根據《條例》第二十五條、第二十六條的規定，任何單位和個人不得占用物業管理區域內屬於業主所有的物業部分。
建設單位和物業管理企業不得擅自將物業管理區域內業主使用的物業* * *出租、出售、出借。利用* * *用房部位、* *用房設施設備進行經營的，應當經相關業主、業主大會同意，按照規定辦理相關手續。收益應當按照業主大會的決定使用。
第四十二條專業管理單位應當按照《條例》第二十七條的規定，依法承擔物業管理區域內相關管線、設施、設備的維護責任。劃分原則是:
(壹)負責供水、排水和消防設施的維護。供水:自來水進水管路至水表(含水表)部分由供水公司負責；排水:物業管理區域規劃紅線外的排水管道(含窨井)和城市公共排水設施(含換乘井)，由城市排水維護單位管理維護；原小區物業(單幢號)化糞池(不含化糞池)外的排水管道由城市排水維護單位管理維護；消防:居民區供水管網及管網上設置的地下消防井、消火栓由供水部門管理維護，公安消防部門監督檢查；
(二)供氣和供熱設施的維護責任。供氣:管道燃氣設備和供氣管道(至燃氣表)由供氣單位管理和維護。供熱:供熱設施及至用戶終端的供熱管道由供熱單位維護；
(三)供電、通信和有線電視設施的維護責任。供電:以單位內用戶電表為準。供電部門負責電表以外的電力設施(包括用戶電表)的維護和管理。通信:通信單位負責與用戶終端的通信設施。有線電視:有線電視管理單位負責有線電視設施到用戶終端。
第四十三條物業管理區域或者原小區物業(單幢號)規劃紅線以外的道路(含方磚)、綠地，以及穿越物業管理區域或者原小區物業(單幢號)的市政道路(含方磚)、綠化(保綠)、保潔的維護責任。道路(方磚):由市、縣(市)區市政工程管理單位按職責分工管理維護；綠化(護綠):市、縣(市)區市政公共管理單位按照職責分工進行管理和維護；保潔:由縣(市)區環衛保潔單位負責。
第四十四條產權屬於環衛保潔單位的環衛設施，由環衛保潔單位維護。
物業管理區域內的生活垃圾由物業管理企業從居民樓運至垃圾中轉站或環衛保潔單位指定的地點，再由環衛保潔單位運至垃圾處理場。環衛保潔單位清運垃圾的費用，從物業管理企業按照價格主管部門核定的標準收取的綜合服務費中支付；非生活垃圾由環衛保潔單位委托的物業管理企業清運，清運費用按照物業管理企業與業主的約定由業主支付。
原小區物業(單幢號)的生活垃圾，有約定的，由環衛服務單位清掃清運。
第四十五條根據《條例》第三十二條第二款的規定，物業* * *部位和* * *設施設備專項維修資金的管理和使用，是指專項維修資金使用時，由市、縣？城市？物業管理行政主管部門備案或市物業管理行政主管部門向市物業管理行政主管部門備案後使用。
第四十六條市、縣(市)區物業管理行政主管部門應當按照《條例》的規定，建立物業管理投訴受理制度。
業主委員會應當受理業主和物業使用人對物業管理的投訴。業主委員會不能解決問題或者認為應當向物業管理行政主管部門投訴的，應當以業主委員會的名義向當地縣提交書面投訴？城市？區物業管理行政主管部門投訴。
第四十七條物業管理投訴應當分級受理，逐級受理。投訴由縣(市)、區物業管理行政主管部門直接受理。
投訴人對區物業管理行政主管部門的投訴和違法案件處理不服的，由市物業管理行政主管部門登記受理。
第四十八條物業管理投訴的受理範圍:
(壹)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施；
(二)損毀、隱匿、銷毀應當移交的物資和財產的；
(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路和場地；
(四)開發建設單位挪用收取的維修資金或者未出具專用票據的；
(五)擅自改變物業管理用房用途或者未按規定配置物業管理用房的；
(六)擅自處分屬於業主的物業、設施、設備的所有權或者使用權；
(七)未按照物業服務合同約定的標準和內容提供物業服務的；
(八)物業管理企業將壹個物業管理區域的全部物業管理委托給他人的；
(九)法律法規規定的其他情形。
第四十九條市、縣(市)區物業管理行政主管部門不受理下列投訴:
(壹)投訴要求不明確；
(二)投訴人與被投訴人達成調解協議並已執行；
(三)有關部門已經受理；
(四)投訴人要求賠償財產和人身傷害的；
(五)不符合法律法規有關規定的。
第五十條違反本細則的，由市、縣(市)物業管理行政主管部門按照下列規定予以處罰；責任人給他人造成損失的，應當依法賠償，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
(壹)違反第八條第(壹)項規定，建設單位不承擔召開首次業主大會費用的，責令限期改正。逾期不改正的，處以3000元以上10000元以下罰款；
(二)違反第十七條第壹款規定，物業管理企業未在核準的資質等級範圍內從事物業管理活動的，責令限期改正。逾期不改正的，處以5000元至20000元罰款；不參加資質年檢的，責令限期改正，並處10000元以上30000元以下罰款；年檢不合格的，取消資格；
(三)違反第十七條第二款規定，偽造、塗改、出租、出借、轉讓物業管理企業資質證書的，責令限期改正；逾期不改正的，吊銷資質證書，並處違法經營所得1倍的罰款；
(四)違反第二十條、第二十壹條、第三十六條規定，物業管理企業未按規定程序退出物業管理的，責令限期改正。逾期不改正的，處以5000元至20000元罰款；
(五)違反第二十七條規定，開發建設單位未按照標準配置物業管理用房的，責令限期改正，逾期不改正的，處以654.38萬元至50萬元的罰款；
(六)違反第二十九條規定，未經招標或者批準，以協議方式選聘物業管理企業的，責令限期改正；逾期不改正的，對建設單位和物業管理企業分別處以654.38+萬元罰款；
(七)違反第三十條第二款規定，建設單位在銷售商品房時，未向物業買賣雙方簽訂前期物業服務合同的，責令限期改正，逾期不改正的，處以每套10000元至30000元的罰款；
(八)違反本條例第三十條第三款規定，建設單位發布與物業管理服務有關的虛假廣告的，責令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至30000元罰款；
(九)違反第三十四條第壹款規定，建設單位未繳納房屋質量保修金的，責令限期改正，逾期不改正的，處以30000元至65438元罰款；
(十)違反第三十四條第三款規定，建設單位未繳納房屋質量保修金，物業管理企業擅自辦理業主入住手續的，責令限期改正。逾期不改正的，處以每臺10000元至30000元的罰款；
(十壹)違反第三十九條規定，住宅業主擅自改變規劃設計用途的，責令限期改正，逾期不改正的，處以500元以上3000元以下罰款；
(十二)違反第四十條第壹款規定，物業存在安全隱患或者需要按照城市容貌標準粉刷、清洗住宅和非住宅物業外墻的。業主未及時維修、粉刷、清洗的，責令限期改正，逾期不改正的，處以維修工程金額2倍以下的罰款；
(十三)違反第四十壹條第壹款規定，占用物業管理區域內屬於業主的物業部分的，責令限期改正，逾期不改正的，處以2000元以上10000元以下罰款；
(十四)違反第四十壹條第二款規定，建設單位或者物業管理企業出租、出售、出借物業管理區域內屬於業主的物業部分的，沒收違法所得，責令限期改正。逾期不改正的，處以2000元以上10000元以下罰款；
(十五)違反第四十二條、第四十三條、第四十四條規定，專業管理單位未履行維護義務的，責令限期改正，逾期不改正的，處以維護費用+0倍的罰款；
(十六)違反第四十八條第(七)項規定，未按照物業服務合同約定的標準和內容提供物業服務的，經核實，責令限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上30000元以下罰款。
第五十壹條各級物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會從事物業管理的工作人員應當模範執行本細則。不履行職責、失職的，可通報批評，對主管領導或直接責任人處以500元以上1000元以下罰款。
第五十二條當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
行政復議或者行政訴訟期間，行政處罰決定不停止執行。
第五十三條本細則由市房地產管理局組織實施。