壹，房地產泡沫形成的原因
主觀上，房地產泡沫主要有兩個原因:
首先，有很多猜測。房地產的需求包括真實需求和投機需求。真實需求是居民為了滿足生活需要，企業為了滿足擴大再生產的需要而形成的需求。投機需求是從房地產買賣差價中獲取利潤。投機者購買房地產不是為了保值增值，而是為了在價格高的時候轉賣。當經濟發展處於上升期時，國家的投資重點是基礎設施和住房建設。許多非房地產企業和個人投資者大量投資房地產，房地產交易非常火爆。另壹方面，在銀行利率較低的情況下，社會資金缺乏良好的投資渠道。因此，整個社會普遍對房地產價格有良好的預期，這將導致大量的房地產投機，房地產價格繼續上漲。
二是商業銀行的信貸支持。由於房地產價值大，房地產泡沫是否出現是市場上是否有大量資金的最根本條件。因此，金融支持是房地產泡沫形成的必要條件。沒有商業銀行的配合，就不會有房地產泡沫。同樣，對於商業銀行來說，由於房地產是不動產，銀行界普遍認為這種貸款風險較小，在利潤的驅動下，銀行也非常願意發放以不動產作為抵押物的貸款。從而強化投機者的融資能力，可能進壹步加劇房地產價格的上漲。
客觀來說，房地產泡沫的原因主要有三個:把房地產估價師網站加入收藏夾。
第壹，三級房地產市場和租賃市場不發達。房地產壹級市場是指政府舉辦土地拍賣的土地市場，二級市場是指新建商品房交易市場，三級市場是指二手商品房交易市場。在壹個完善的房地產市場體系中，尤其是住宅市場，三級市場應該是非常活躍的。新房交易只是所有交易的壹小部分。高收入人群購買新房時，其之前的房子會被下壹個收入層次的家庭占用，下壹個收入層次的房子會繼續傳承下去。中國的傳統觀念和居民的消費習慣是買新房而不是二手房。目前，許多城市的三線房地產市場尚未啟動，導致新建商品房需求增加。
租賃市場和買賣市場是互動的。如果買賣市場的商品房價格高，部分消費者會從房屋銷售市場轉向租賃市場，開發商將面臨降價的壓力。目前國內很多城市的住房租賃市場都是地下運作，透明度差，缺乏有效的監管機制。如果租賃市場不發達，消費者將失去選擇不同住房消費方式的機會，在應該出租的時候不得不提前進入消費市場，這將給商品房市場帶來過多的需求。大規模的租賃市場不僅可以解決人的流動性和房屋產權流動性之間的矛盾，還可以幫助低收入群體規避市場風險，也是住房價格發現機制的重要組成部分。可見，三線房地產市場和租賃市場的不發達，會導致商品房需求的增加，從而導致其價格的上漲。
第二，房地產行業信息不透明。與資本市場相比，房地產市場由於自身的特點，具有信息傳遞慢、透明度差的特點。我國房地產市場只有十幾年的歷史，房地產市場統計體系不健全，數據準確性差；交易信息不透明。因此，消費者在購買房產時，往往會被表面現象所迷惑，壹些開發商會誇大宣傳，導致消費者在判斷市場脫離實際時過於樂觀，加入投機者行列。
第三是經濟周期的作用。房地產商品的供求特性決定了其價格容易受到經濟周期的影響。房地產的供給具有時滯性，由於土地的稀缺性和房地產建設周期長，其供給彈性並不大。對房地產的需求主要包括企業發展引起的對辦公用房和商業用房的需求，以及居民滿足基本需求的居住需求。這些需求，尤其是對辦公空間和商業空間的需求，很容易隨著經濟形勢的變化而在短時間內發生變化。當經濟周期處於上升階段時，企業規模的擴張使得房地產市場需求急劇增加，而房地產的供給卻不能同步增長，造成供不應求的局面，導致房地產價格上漲。
第二，房地產泡沫造成的危害
房地產業具有產業關聯度高、影響力廣的特點，為國民經濟增長做出了巨大貢獻。作為關系到國計民生的重要商品，房地產泡沫的產生、發展和變化會對政府、企業和居民產生巨大影響。主要表現在以下幾個方面:對於宏觀經濟而言，房地產價格對壹個地區的經濟增長和產業協調發展有著重要的影響。房地產行業產業關聯度高，鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家用電器等行業都與房地產行業密切相關。房地產行業的發展對這些行業的發展有很大的推動作用，相關比達到1: 1.7，即每100元的房地產銷售額可以帶動相關行業銷售額達到170元。當出現房地產泡沫時，房地產價格急劇上漲。由於GDP增長高度依賴房地產業，壹旦房地產價格出現較大波動，不僅會導致房地產業進入衰退，還會對整個區域經濟的穩定發展帶來不利影響。同時，房地產泡沫經濟也會影響國民經濟的平穩運行，破壞國民經濟的結構和比重。由於房地產泡沫是由虛高利潤預期的投機驅動的，它不是實際經濟增長的結果，它的出現和形成使國民經濟總量虛增，結構扭曲。壹旦泡沫破裂，泡沫形成過程中的債權債務關系將難以理順，形成信用危機，給國民經濟運行帶來相當大的沖擊和危害。
對於金融體系來說，由於房地產行業是資金密集型行業，對金融的依賴程度很高。當房地產行業出現衰退時，資金鏈就會收緊，甚至資金鏈斷裂，引發金融危機。房地產泡沫破滅後，銀行投入房地產的部分資金面臨無法收回的危險，很多貸款最終成為壞賬，大大增加了銀行的不良貸款比例。銀行不良貸款比例上升，將迫使銀行收縮貸款規模，使整個社會的信貸環境趨緊，對其他行業的正常生產產生緊縮影響。如果泡沫嚴重，破裂後價格大幅下跌，銀行損失過大，可能損害銀行聲譽，儲戶懷疑銀行信用，擠兌銀行，造成金融恐慌，甚至金融機構破產。
對於企業來說，房地產價格的大幅上漲會導致大部分企業生產成本的增加，使企業的經營狀況飄忽不定，從而使企業減少開支，縮小生產規模，導致失業大量增加。泡沫破滅後，房地產價格大幅下跌，許多房地產企業和房地產相關企業破產，許多在建項目暫停和延期，導致建築業不景氣。由於價格下跌，人們對房地產投資的熱情迅速下降，房地產市場可能會長期低迷。為房地產行業提供原材料的行業，如鋼鐵、水泥等，將會出現嚴重的產能過剩，這些行業的投資將在很長壹段時間內難以啟動。
對於居民來說，由於衣食住行是人的基本需求，是安居樂業的必要條件，所以房地產價格的上漲也會增加包括住房在內的生活成本，引起其他消費減少。尤其是在全面建設小康社會的今天，房地產泡沫的出現將對居民生活產生不利影響，阻礙國家政策目標的實現。
如果房地產泡沫破裂，房地產價格將從其峰值水平大幅下降，這將導致貸款價值遠遠高於其抵押品的市場價值，從而導致大量貸款違約。
第三，防止房地產泡沫
房地產泡沫會對整個經濟體系和金融體系造成很大威脅，會給整個社會的正常運行帶來很多問題。防止房地產泡沫的產生和膨脹，需要政府職能部門和商業銀行的參與和努力。
從政府職能部門的角度，政府應制定相關稅收政策和房地產政策並嚴格執行，提高投機者持有房產的成本和交易成本，減少房地產市場的投機行為。加快和規範房地產三級市場發展，繼續引導房地產三級市場向好的方向發展。同時，要規範房地產租賃市場，為房地產租賃市場的發展創造條件。這樣，房地產市場的部分需求者轉向了三級市場和租賃市場，可以減少房地產市場的需求，有效抑制房地產泡沫。
從商業銀行的角度來說，銀行對房地產行業的貸款要嚴格審批，從土地交易、房地產開發到新建商品房的交易都要嚴格控制。通過信貸資金的控制，不合格的開發商將逐步被淘汰出房地產市場，市場上的投機者也可以減少。
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