某大廈個別業主因自身資金周轉問題未能繳納物業管理費，其管理人員來管理處解釋，想拖延幾個月。管理處有月費指標，業主違約會有滯納金。因此，管理處只能安慰夜間租戶，要求其出具書面說明(如果沒有書面說明，可能會翻臉否認)說明情況，並明確註明還款日期。而且管理處向業主解釋，大廈的物業費大部分是用來滿足大廈運營的，除了少數管理公司的提成，妳拖延交費會影響其他業主的權益，但物業願意先替妳補這個缺口，但妳必須按時還款。等到還款時間再適當減免業主的滯納金，這樣讓業主覺得不按時交費並沒有給物業帶來損失，反而給全體業主和整棟樓帶來了損失，物業為了大家的利益暫時堵住了這個缺口，這樣既感謝了物業公司又覺得對不起大家，目的達到了。公司不僅補齊了所有費用，而且以後再也沒有拖欠過。
二、以退為進——業主拖欠巨額管理費難以支付怎麽辦？
由於不方便解釋的非管理原因，某公司占用某商場後不按時繳納管理費，甚至將管理費作為與相關方談判的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。壹年下來，累計欠款達35萬元。期間，管理處相關人員多次上門提醒，均未果。
為解決這壹問題，壹方面，管理處主要領導積極與相關方保持聯系，幫助充分反映公司的意見和要求，以獲得公司對管理處工作的信任和認可；壹方面是平時很少見到的公司老板，頻繁征求意見，反映管理處資金困難(俗話說:愛哭的孩子有奶吃。沒奶吃壹定要哭，壹定要盡情哭。把眼淚都咽下去，肚子就填不飽了)，從而獲得共同努力維護物業正常運轉的知識。
在贏得公司理解和信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等壹些優惠條件，有利於公司盡快還清拖欠的管理費(退壹步，退兩步，不退，不進)。最後雙方達成協議，將每月費用3萬多元分成10期，欠款連同當月管理費壹並支付。10個月後，公司所欠管理費已全部還清。
點評:要追回故意(非惡意)的欠款，物業公司首先要把自己的管理服務做到無可挑剔。管理服務做好了，才能封住對方欠款的借口，才能贏得對方的理解和信任。在此基礎上，主動溝通配合適當讓步，相信會感受到“神”。
三、持之以恒——沒搬進來的業主欠了管理費怎麽辦？
深圳某知名服裝公司在某廣場買了20套公寓，辦理了入住手續，但壹直沒有入住。他們按規定交了10個月的管理費後，就開始以各種借口違約。
公司欠款後，管理處多次送賬單催款，上門催款，均被公司以業務員不可核查、財務人員不可辦理、總經理不可審批為由推脫。15個月累計未付管理費52583余元。
為了繞過中間環節，直接與對方決策人對話，加快問題的解決，同時加大追償力度，為日後可能出現的經濟、法律糾紛保留有利證據，管理處想出了新辦法:給公司總經理發傳真(俗話說，要解決問題，最好繞過中間環節，直接找有權力解決問題的人)。在傳真文件上列出對方欠款情況，說明欠款對管理運作的不利影響，重申法律法規規定的欠款處罰措施，督促其迅速結清所欠全部費用，建議其將空置房屋委托給管理處出租，並說明這樣做不僅可以減少對方的管理費用，還可以增加對方的收入(設身處地為債務人著想，至少可以抵消債務人追債帶來的不快)。
傳真發出後，仍然沒有回音。管理處陸續發文，措辭越來越嚴肅。直到第五次，公司被有理有據的解釋、合理的訴求、互利互惠的建議和孜孜不倦的工作所感動，終於付清了所有欠款。
點評:追討管理費欠款，壹是要早下手，欠款我們會追，否則越積越多，“久治難愈”；第二，要多渠道充分利用法律法規賦予我們的各種手段，遇到困難不能輕言放棄，久拖不決。這不僅是維護我們物業管理公司的利益，也是維護廣大業主的利益。
四、說服力——業主和客戶不理解收回室內維修費？
在壹棟樓入住之初，管理處考慮到業主客戶在搬家初期費用較多，主動對大部分室內維修給予優惠(如果當初就向業主客戶說清楚了這個想法，恐怕後來就不會鬧了)。入住壹年後，鑒於小區的經濟運行情況，管理處決定根據法律法規開始收取室內維護費。然而，這是壹個合理的方法，但它遇到了很多阻力。
為了突破阻力，管理處起草並在公告欄張貼了壹封致業主客戶的公開信。公開信引用物業管理條例，詳細介紹了物業管理費的支出範圍以及有償和無償服務的具體類別，並解釋了免費提供室內維修的初衷，讓大部分業主和客戶消除了交了物業管理費後管理處就什麽都要做的誤解，認同室內維修的有償服務。
針對部分業主和客戶仍不了解這壹情況，管理處繼續深入做工作。壹方面強調辦公室工作人員耐心接受業主和客戶的詢問並進壹步解釋；壹方面要求維修人員上門維修時保證及時性和質量，同時加強與業主和客戶的思想溝通(由於其特定的教學狀態和心理，普通員工講的道理往往更容易被業主和客戶接受)。同時，管理處還公示了室內維修的收費標準，告知業主客戶有選擇服務商的權利。就這樣，逐漸理順了所有業主和客戶的情緒，並支付了室內維護費用。
點評:俗話說“按牛頭不喝水”。很多物業管理的實踐證明，沒有業主和客戶的理解和支持，即使我們依法辦事，也很難做到。從這個意義上說，壹個好的物業經理首先應該是壹個好的思想工作者。
5.講道理——住戶拒絕交室內維護費怎麽辦？
去年年底，某大廈六樓壹住戶洗菜池下水管道堵塞，電話委托管理處維修班疏通。
維修人員及時到達現場。由於下水管道堵塞嚴重，在六樓無法疏通，後轉移到五樓，下水管道檢查孔反向上。經過三個多小時的努力，管道被徹底疏通。疏通時從下水管道中拉出大量沙子、石灰、油漆塊，證明堵塞是住戶裝修造成的。
誰知當維修人員收取40元維修費時，該住戶卻以沒有使用任何材料進行維修為由拒絕交費，並振振有詞地說自己裝修後剛搬進來，其他樓有壹年保修期，住壹年也要交費。
情況反映到管理處，主管領導來做工作。首先，他詢問了住戶對維修人員的文明用語、工作態度和維修質量的意見，他很滿意(選擇這個話題很自然，也很合適，也避免了客戶因拒付費用而再次鬧事)。然後，他耐心地解釋了占用和入住、公用部分和自用部分的區別，並向他解釋說，根據相關法律規定，這棟樓已經被占用多年，不存在保修期長的問題。室內維修產生的壹切費用，包括人工費，都必須由業主和住戶承擔(如果能提前說明費用和收費標準，效果可能會更好)。在這次檢查疏通下水管道工作量的基礎上，他進壹步表示，已經收取了40元維護費，已經給予了相當大的優惠。
這位居民覺得主管說的有理有據，合情合理，澄清了誤會，就高高興興地交了應付的維修費。
點評:即使在市場已經發展得相當不錯的地區，也有相當壹部分業主和使用人對物業管理法律法規缺乏足夠的了解。物業公司要善於利用各種渠道做好宣傳工作，向業主和使用人普及物業管理法律法規知識。通過提高他們的物業管理意識，他們將為順利實施自己的管理服務鋪平道路。
六、對物主的罰款無效。
李先生在裝修自己的房子時，在承重墻上又開了壹扇門。物業管理公司發現後，對他罰款500元。李先生提出異議時，物管公司以《業主行為規範》有規定為由自行開脫，雙方發生糾紛，訴至法院。法院經過審理，認為物業公司的罰款無效。
首先，物業公司不享有行政處罰權。我國《行政處罰法》第15條規定:“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權範圍內實施。”物業管理公司不是行政機關，也不符合行政處罰法的規定，可以由行政機關委托實施行政處罰。因此，無權作出包括罰款在內的任何行政處罰，也無權對李處以罰款。
其次，如果物業管理公司發現業主在管理中有違規行為，未能制止的，應上報相關行政部門處理。國務院2003年5月28日頒布的《物業管理條例》第四十六條規定:“物業管理企業應當制止物業管理區域內違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等法律、法規的行為，並及時向有關行政主管部門報告。有關行政管理部門接到物業管理企業的報告後，應當停止違法行為或者依法處理。”因此，物業管理公司應當制止李先生的行為。如果李先生不聽勸阻，應該向相關行政部門舉報，由行政部門進行處理，無權擅自對李先生進行罰款。
7.業主可以查物業管理公司的賬目嗎？
房子已經買了，也已經搬進去了。購房者成為業主後，必然要和物業公司打交道。作為業主，我最關心的是交的物業費。物業公司怎麽花？花的合理嗎？
這是最近讀者普遍關心的壹個問題，本期試圖進行說明，希望作為業主的讀者能夠知道自己的權利和義務。
物業管理行業的經營有其特殊性，行業利潤是按照為業主提供服務的總費用的壹定比例提取的。因此，管理費的支出成為業主最關心的問題。在批準管理公司的年度收支預算後，監督各項費用的計劃支出成為物業管理財務監督的重要內容。那麽是不是每個業主都可以以監督賬目的名義查管理公司的賬目呢？
確切的說，業主作為付款人，擁有財務監督權，但行使這壹權利的方式並不是通過業主私查來管理公司賬目。審計的目的是監督管理公司財務支出的公開透明，是否符合預算項目，是否在支出方面欺騙業主。
監督者和被監督者都需要對檢查結果做出權威的、具有法律效力的結論。而普通業主並不具備專業的財務知識，即使是專業的財務人員也無法以個人身份提供合法的審計證明。所以業主以個人身份查賬，管理公司有權拒絕，否則每個業主都可以濫用自己的查賬權，只能嚴重幹擾管理公司的正常運作。
如果業主想行使這壹權利，有兩種方式可以選擇:壹是私下委托會計師事務所檢查；二是請業主委員會委托專業事務所進行檢查。只有國家法律認可的專業會計師事務所才能提供有效的審計報告，達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，真正幫助業主行使合法權利。