3月31日，萬科A(000002。SZ)公布了2021的“成績單”，並同步舉行了業績發布會。業績發布會壹開始，董事長郁亮就對歸母凈利潤下滑超40%的事實向52萬萬科股東“道歉”，並承認2021年業績不好，讓股東失望。
與往年相比，萬科2021的年報可以說是“既在意料之外，又在情理之中”。年報顯示，2021年，萬科營收4527.98億元，同比增長8.04%；歸屬於上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。
令人意外的是，在房地產板塊近期的整體形勢下，萬科今天的反彈並不強勁。
疑似“表演洗澡”
對於凈利潤下降，萬科表示原因有三，主要原因是毛利率下降，其次是投資收益下降，然後是減值準備計提。2021年，萬科毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點。事實上，近兩年來，房地產行業毛利率的下降已經成為壹個行業* * *。新京報發布的2021上半年50強房企毛利率排名顯示，平均毛利率為22.41%，而2020年上半年為28.1%。
郁亮在業績會上還補充了另外兩個影響凈利潤的原因。壹是管理方式存在大分散、不均衡的問題；第二，新賽道學費高。
雖然看起來理由很充分，萬科營收在增長，但凈利潤卻幾乎減半，這也讓投資者直接質疑萬科是不是在“洗業績澡”。
所謂業績洗澡，就是上市公司故意壓低公司業績，將部分利潤推遲到下壹個發布期集中反映，以達到下壹個發布期業績大增的目的。
“演出洗澡門票不能太貴。包括郁亮在內的管理層個人收入也因為業績下滑而大幅下降。如果萬科幹部員工付出的代價是兩個數量級以上，就沒必要用這麽貴的價格洗壹次業績澡。更不可能。”萬科總裁朱久生直言。“我們在公開市場上披露我們的業績，我們做的每壹步都必須經得起市場的考驗和檢驗。”
萬科年報顯示，郁亮主動放棄了2021年度的全部獎金，8名供職於萬科的董事、監事、高管稅前薪酬總額也同比下降50%。
朱久生補充道，“我們更願意用洗澡來形容萬科的業績，用冷水澆頭，遏制自己沖動的身體，讓身體更健康，頭腦更清醒。”會上，郁亮提到了對萬科2022年發展的要求，即“企穩回升”。
郁亮指出，頻繁的溫暖政策，龐大的市場基數，業務發展和銷售規模仍處於行業第壹陣營，都給了萬科完成止跌、企穩、穩步提升任務的信心。萬科開發運營總部首席合夥人張海強調，今年開發毛利率維持在20%，作為凈利潤企穩的保障。
看好運營業務
不難看出，即使承認業務上多條賽道的同時探索付出了超出預期的代價，甚至影響了過去的業績，郁亮依然看好這些賽道。在郁亮看來，未來，商業服務發展空間巨大，對萬科貢獻巨大。
從業務板塊來看，萬科的收入，其房地產開發及相關資產管理業務收入為4299.3億元，收入貢獻比例為95%；物業服務收入6543.8+098.3億元，占比4.4%。但在拆分方面，包括物業(萬物雲)、物流倉儲(萬偉物流)、出租屋(停車)、商業開發運營(印度電力)等業務在增速、營收表現和運營效率方面均有所提升。
其中，2021年，萬物雲營收首次突破200億元，達到240.4億元，同比增長32.1%。萬科表示，該業務已由單壹的傳統居住服務驅動，擴展為社區、商業企業、城市空間服務“三駕馬車”。
在業績發布會上，當被問及如何衡量商業服務的成功時，郁亮表示，能否獨立上市才是評判標準。至於為什麽要把自己的商業服務獨立上市，郁亮直言，“孩子長大了，飯量變大了，家裏吃不飽，需要獨立發展。如果還在萬科內部，就沒有獨立融資的機會。父母應該鼓勵孩子成長。”
畢竟2018年的時候，郁亮還在威脅壹切永不上市。到了2019，調子變成了要上市做城市服務商。2020年，郁亮又變卦了，說萬物雲肯定會上市，只是時間還沒確定。時間走到2021，11，萬物雲正式開啟港股上市之路。
"所有的雲在30號得到了‘路徑帶’。"萬科物業集團首席合夥人朱保全在會上表示，“現在上市更合適，投資者給出的估值會更理性。”
房地產分析師嚴躍進對媒體表示，房地產行業規模已經基本穩定，當前房企探索的方向趨於多元化。要理性選擇賽道，這在壹定程度上決定了未來房企的分化格局。畢竟第二條增長曲線是未來房企新的利潤增長點。