但是接下來的話，小光沒有說。
因為大家都知道是學區房，地鐵房，隔壁大型商家，或者是品牌開發商，這種房子必然價格不菲，尤其是能級更高的城市，買房人不缺錢。
但是，對於普通人來說，顯然很難做到。如果妳有足夠的能力，妳只能從交通、學校、商業、開發商四個指標中選擇兩三個，普通人只能有壹個指標。
當然，連壹個指標都比不上。這種房子純粹是自住，跟不上整體價格上漲，更談不上投資價值。
那麽問題來了。如果能力有限，只能選擇四個要素中的壹個。先選哪個比較明智？房價漲幅也是最可觀的？
今天，就這個話題，子木給大家講講她多年的研究經歷。
學區才是王道
因為學區房是最受關註的因素，所以我就詳細說說這部分。
首先，學區房對房子價值的影響，不在乎房子本身。
因為從某種意義上來說，學區房的價值更多的體現在教育資源和成長圈子上，房子只是壹個附屬品。這種觀念已經成為老百姓的常識，深入骨髓。
所以我們在北京西城區看到了壹套破舊的沒有廁所的小房子，賣到了65438+萬/平米。南京30多平米的80年代老房子，當地中產階級連夜排隊買...
壹個學校甚至可以拯救壹個地方的房產，妳可能不信。
前幾天，壹個老朋友告訴我。很難想象鄂爾多斯市的房價又漲了，很熱。
鄂爾多斯的人應該都聽說過。之前因為煤炭經濟的繁榮，人均GDP壹度超過香港。當初投入大量資金建設的康巴什新區，登上了國外雜誌的頭版。滿大街都是霸道的奔馳路虎，還報道了用礦泉水沖洗路面的新聞。
康巴什新區夜景
2010年後，當地房價壹度飆升至10000元/平方米以上。當時國內大部分二線城市只有6-8000元/平米。
但最終鄂爾多斯因為煤炭出路受阻，民間借貸鏈條斷裂，爆發了局部金融危機。
鬼城康巴什
壹夜之間，經濟崩潰，資本外逃。受創最大的康巴什新區，房價從每平米65438+10萬元，降到每平米3000元，外地人壹夜之間全部消失，成為中國最著名的“鬼城”。
但當地政府做出了壹個高明的舉動，那就是為了建設新區，把全市最好的資源全部搬進了新區，尤其是最好的學校“蒙壹中”。
孟壹中高考成績很好。來自全市各地和外地的家庭，想讀書，必須就近買房。這樣壹來，房價得到了支撐，教育資源形成了正循環。
能級分化
當然，相對於三四線城市的教育資源對區域的影響，能級更高的城市表現在同壹區域的不同建築上。
比如在深圳，由於長期實行“積分入學，就近入學”的政策，最著名的百花地區與周邊形成了天與地的價格差。
深圳百花園的房價是15.9萬/平方米，而300米開外的元隆苑小區的房價是10.4萬/平方米。兩個小區的房價相差6萬/平米，按照壹套100平米的公寓算，足足相差600萬。
800米開外的小區，單價差高達65438+萬/平方米，與壹個二線城市別墅的價格相差甚遠。
這幾年學區房的增值和抗跌性大家都有目共睹。根據騰訊財經數據統計，學區房和非學區房的漲幅相差27%，並且隨著時間的推移，數值趨勢越來越明顯。
所以說壹個城市的房價極值主要是由學區房構成的並不過分。但是在學區房對房價的影響方面，我想說兩點。
1.教育可以產業帶動，具有延展性。
2.教育的政策風險很大。
妳什麽意思？
學區趨勢
決定學區房質量的因素主要有兩個:壹個是特級教師，壹個是優秀學生。從某種意義上來說，生源質量可以撬動整個學區的價值。
以北京海澱為例。海澱區有清北八大高校加持。這裏的房子天生就是全國各地父母的夢想，65438+萬元/平米的價格無處不在。
八所高校的人才輸出，造就了海澱的輝煌，吸引了全國各地高學歷精英的湧入。精英階層對子女教育的意識很強，子女教育基礎好。海澱區的生源質量和名校升學率飆升，開始了良性循環。
後來北京海澱區優質產業北移，阿裏、騰訊、百度等大牌公司聯手，打造產業新極區。因為豐厚的薪資待遇，高學歷家庭也在北移，優質學生甚至把北方的不毛之地拍成了學區房。
這是產業帶動的學區房的延伸。
教育的政策風險很大。這是什麽意思？比如說。
之前因為這套房是學區房，所以就算是破舊的老房子妳也放心，因為以後有很多人接手這個房子。
但是，有壹天，有人告訴妳，這個房子不能去附近的好學校，妳的房子價值會在壹夜之間消失，相當於遇到了壹只黑天鵝。
之前，學區房是因為我們壹直實行“就近入學”的政策而存在的，但近年來，為了擺脫“天價學區房”這個龐然大物，我國開始倡導“教育均等化”。
尤其是前段時間，北京西城區教育改革，實行多校劃片後，我國教育均等化進程明顯加快。
可能還有很多人不理解“多校劃片”。這裏科普壹下。
多校劃片是指壹個社區對應多個學校。
多校劃片會把熱點小學和初中分散到各區，保證各區大致均衡。在具體操作上，實行多校劃片，通過隨機派位的方式分配熱點學校的招生名額。沒有分到熱點學校的學生，還是應該分到附近的其他學校。
就在去年，教育部還“欽點”了24個城市的名字，要求這些城市所有縣市1，000%的公辦小學和90%的公辦初中實現畢業。
這24個城市分別是:北京、天津、上海、重慶、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、Xi安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽。
所以，如果妳買了學區房，不僅是為了讓孩子在學校好好學習，也是為了從房子升值中獲益，妳就承擔了政策風險，賭妳的房子在孩子讀完之後賣掉的時候，妳所在的城市所在的區域還沒有實行“多校劃片”政策。
但是子木可以告訴妳壹個規律，因為學區房和利益鏈聯系很深，充滿暗箱操作，所以這個改革註定是壹個漫長的過程。
以北京為例，2015年首次提出，概念是在教育部召開的教育規劃綱要新聞發布會上提出的。2018年推廣，直到2020年西城區才實行多校劃片政策。
能級越低，執行效率越低，尤其是三四線城市。
地鐵財富
相對於學區房，地鐵房子的價值更穩定，因為教育政策可以改變，但是地鐵站臺的位置幾乎不可能改變。到目前為止我還沒見過這樣的例子。
這幾年“地鐵壹響，黃金萬兩”也成了常識，說明大家都在逐漸肯定地鐵通勤的價值。
地鐵房屋最佳間距壹直有爭議，但我認同上海統計部門給出的答案。
離地鐵站步行5分鐘以內的房子叫“正地鐵房”；10分鐘內成為“準地鐵房”；15分鐘內，稱為“地鐵房附近”。
其實在我眼裏，15分鐘的距離也很尷尬，走路太累，打車更浪費。所以10分鐘剛剛好。
那麽地鐵房和非本地房價差別有多大呢？
以北京潘家園地鐵站旁邊的小區為例。北工大西門站旁的90年代小區松榆東裏的房價是5.9萬元/平方米，而1.3公裏外(15分鐘步行路程)的當代小區雙龍李楠的房價是5.5萬元/平方米，相差4000元/平方米。
再遠壹點，2公裏外的紅巖路小區，房價5.2萬/平米，在下降。
我到處都能找到這樣的例子。壹般來說，地鐵房和非地鐵房的差價壹般在5%-20%之間。而且每次房價潮來的時候，地鐵房的房價必然優先於非地鐵房，每次回調的時候，地鐵房也表現出相應的韌性。
當然，地鐵的價值也與城市能級密切相關。
在我去過的大部分城市，我發現能級越高，地鐵房的價值越高，能級越低，地鐵房的價值越不明顯。
不難理解。
以呼和浩特為例。壹個城市總有兩條地鐵，城市建成區有限。城市主要交通還是靠公交和私家車，地鐵利用率壹般，地鐵房子價值也沒有想象中那麽大。
企業和開發者
業務和開發者，因為細節少，放在壹起。
商業在於生活的便利，無論是購物還是購物娛樂，都是幸福指數的提升。但商業也分為大型商業綜合體和小型企業。
比如萬達、萬象城、COCO Park、恒隆、華貿等大型商場，這種業態對周邊房價的帶動作用特別明顯。
深圳萬象城
主要是因為大型商業可以聚集人口，這將推動商業區的形成，創造更多的就業機會。就業的人多了，那麽對周邊房源的需求就會增加，周邊房價就有足夠的上漲潛力。
有時候商業和地鐵重疊，因為地鐵站人流量大，所以政府在規劃用地的時候會把商業放在地鐵入口附近。所以妳經常看到地鐵房也是“商品房”。
但如果把這兩個因素分開，那就要看這個城市的能級，看妳所在城市的商業是否發達。
商業是目的地，地鐵只是到達目的地的手段之壹。
對於能級更高的壹二線城市，地鐵通勤更重要，可以到達很多目的地，所以地鐵的價值勝過商務；
在三四線城市，由於大部分城市缺乏商業配套，商業資源稀缺性突出，地鐵的去向有限，商業價值會比地鐵更突出。
最後是開發商，開發商對房子價值的影響是致命的，主要表現在房子的質量和未來物業的運營，決定了這個小區的生命周期。
這些年沒有被人們重視是因為之前大家最關心的是房子能漲多少，地段就是壹切；而不是房子本身如何影響生活。
確定開發商是房地產市場的壹個大問題。我之前在壹篇文章《壹場暴雨讓我學會了買房》裏寫過。有興趣可以看看。
對房價的影響也分城市能級。在壹二線城市，開發商的品牌力相差不大，房價主要集中在地段和房源質量上；在三四線城市，由於品牌開發商較少，成為了壹種獨立的稀缺資源。
比如碧桂園、恒大，在上壹波樓市大潮中成為了很多三四線城市的極端，也成為了當地土豪們最愛的、最能“彰顯身份”的壹類樓盤。
最偉大的真理是最簡單的
其實，如果妳仔細閱讀每壹部分，妳會發現我在字裏行間都穿插了研究的成果，但為了更直觀，我最後會做壹個全面的總結。
首先，四要素關註的是城市的能級。能級越高，資源越稀缺，學區房的價值比地鐵更突出。但是，學區房的價值存在政策風險。大家壹定要考慮到這壹點，不要種坑。然後是商家和開發商。
能級越低，學區房比地鐵更值錢，承擔的政策風險也相對較小。在經濟極度不發達、人口外流的城市或地區，我甚至可以堅定地告訴妳，這類城市的房產價值只集中在學區房。
其次，能級越低，稀缺的大型商業將成為場所的主要價值端，甚至超過地鐵等交通價值。開發者還在底層。
總之，如果資金充裕，買房的四大因素壹定要考慮進去。這樣的樓盤絕對超過全市平均漲幅，有時甚至可以達到翻倍的效果；如果是弱勢，四要素應該占壹，價格漲幅至少能跟上平均漲幅。
再次，如果四大因素都沒有，壹二線城市依然可以從市場購買力和區位價值中獲益。另外，能級更低的城市，這種四不動的房子，只有居住價值。