從65438+10月1開始，民法典正式實施，在這篇65438+百萬字的長文中，很多新規都與我們的生活、買房息息相關；節前，“央媽”和銀監會發布了《建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》的通知，也於1正式生效。
在農村索要彩禮是違法的，父親替丈夫還債和妻子還債也是違法的。這是否終結了壹部分人的人生問題？
這些新政策會對大家的住房和生活產生怎樣的影響？賀勛地產為讀者壹壹梳理。
《民法典》中有多少條款影響不動產？
關註壹
對租房的興趣
租賃合同期趕上房東賣房，可以繼續住；房客也有優先購買出租房屋的權利。
2020年，關於租房的負面新聞很多。
作為職場新人，妳終於租到了滿意的房子，安頓下來。沒住兩天，房東毀約，以賣房為由逼妳搬出去。民法說沒有。
《民法典》規定，租賃物的所有權根據租賃合同在承租人占有期間發生變更的，不影響租賃合同的效力；
租賃期限屆滿，在同等條件下，承租人有優先承租權。
出租人出售租賃房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
出租人未通知承租人或者有其他妨礙承租人行使優先購買權的情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。
房子和愛情
婚前父母壹方買的房子是同壹房產嗎？
《民法典》規定，男女雙方可以約定婚姻關系存續期間所得的財產和婚前財產歸自己所有、全部或者部分所有、部分所有。該協議應為書面形式。沒有約定或者約定不明確的，應當認定壹方婚前財產、遺囑或者贈與合同中只有壹方所有的財產為夫妻個人財產。
總之，房本上的名字很重要。如果和孩子沒有書面或者公開的書面約定，那麽婚後男方會在戶口本上加女方名字，離婚時雙方平分。但如果房間裏沒有加女方名字，就屬於個人財產，反之亦然。
此外，“禁止以婚姻索取財物。”是時候取締彩禮這種封建陋習了。
房子和婚姻
離婚買房前冷靜30天，婚姻出現過錯時小心口袋裏的錢袋子。
離婚買房？需要先冷靜30天
在離婚方面，《民法典》規定了30天的“冷靜期”。婚姻登記機關收到離婚登記申請之日起三十日內，任何壹方不願意離婚的，可以向婚姻登記機關撤回離婚登記申請。需要註意的是，遇到家暴，可以直接去法院離婚，不用等對方同意。
婚姻關系存續期間，壹方隱匿、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻債務，嚴重損害夫妻共同財產利益的，夫妻壹方可以請求人民法院分割共同財產:
《民法典》也加強了對婚姻中無過錯方的保護，規定另壹方有重婚、家庭暴力、虐待家庭成員等嚴重過錯的，無過錯方有權請求損害賠償。
房屋和中介
賣家想跳單私下交易？還是要交中介費的。
根據《民法》第964條規定，居間人未促成合同成立的，委托人應當按照約定向居間人支付從事居間活動的必要費用。
因為代理合同隨時可以終止，而且房屋代理費很貴，壹線城市壹套654.38+00萬的房子代理費高達20到30萬。
有時候難免會有買家為了逃避支付報酬的義務而故意拒絕中介已經完成的中介服務，然後因為中介而與自己認識的第三人訂立合同。這就是我們常說的。
《民法典》第965條規定，委托人接受居間人的服務後，利用居間人提供的交易機會或者媒介服務，繞過居間人直接訂立合同的，應當向居間人支付報酬。
房屋和財產
電梯廣告收入要公開，不能用停水停電的方式催促物業交物業費。
《民法》第274條規定，建築區劃內的道路屬於所有人，但屬於城鎮道路的除外。建築區劃內的其他公共* * *場所、公共設施和物業服務歸業主所有。
第二百八十三條規定，建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有面積比例確定。
也就是說，電梯屬於小區的公共設施，屬於業主所有的財產。扣除合理費用後，歸業主所有。對於住宅區電梯廣告等收入的去向，《民法典》明確規定，物業服務提供者應當定期以合理方式向業主公開業主的部分業務和收入，並向業主大會、業主委員會報告。
第二百八十四條規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主有權更換建設單位依法選聘的物業服務企業或者其他管理人。
另外，妳因為對物業服務不滿意而拒絕交物業費，結果受到斷水斷電威脅？這樣的“野蠻服役”將被民法典所禁止。
根據《民法》規定，物業服務提供者不得停止供電、供水、供熱、供氣來催繳物業費。
房屋產權
70年住宅產權自動續期
住宅地產的土地到期可以自動續期，但需要按照法律法規繳納續期費。房產不僅可以整體轉讓，還有最長70年的居住權和70年的所有權。
但對於產權40年、50年的商業地產，並沒有定義。不知某龍頭房企的商鋪促銷活動是否與此政策有關？
房子的“居住權”
“蔡根華”或許可以在蘇家永久合法居住。
《民法典》第366條規定，權利人有權按照約定占有、使用他人房屋的用益物權，以滿足居住和生活的需要。
居住權的確立是免費的，除非雙方另有約定。設立居住權的，應當向登記機關申請居住權登記。居住權是在登記時確立的。居住權期限屆滿或者居住權所有人死亡，居住權消滅。
也就是說，“蘇大強”只需要像登記機構壹樣為自己的房產申請蔡根華的居住登記權，蔡根華就可以在這套房子裏壹直住到去世。
有業內人士解讀，居留權法正式實施後，壹套住宅房產將有兩個房間，壹個是所有權房，壹個是居留權房，同時在不動產登記中心登記。兩家既獨立又相互依存，可以鬥也可以活。
業內人士還提醒，購買二手房時，應註意不要購買有居住權的房產。
當房子成為遺產時
胎兒也有繼承權。
民法典與時俱進，進壹步擴大和明確了繼承人的範圍。
由於單身率高，丁克家庭數據，很多房產可能面臨無人繼承的情況，所以很明顯下面的人可以繼承遺產。
1.已婚女兒有平等的繼承權；
2、胎兒有繼承權，保留繼承份額；
3.城市戶口的子女可以繼承農村戶口父母的房子。
房子和債務
房屋在抵押期間可以轉讓。
已抵押的房屋可以不解除抵押而直接轉讓，但必須經債權人簽字認可；抵押財產可以直接轉讓，無需解除抵押。
通常，買房壹般會向銀行貸款，銀行會要求房產抵押。業主還清銀行的錢，銀行就可以為我們解除房貸，同時房產也可以上市出售。
《民法典》第406條規定，房屋已經抵押，抵押人即產權人仍可以出售房屋。有房貸的房子可以賣，房貸可以跟房子走，也就是說可以跟房貸壹起賣。
有業內人士預測，未來二手房交易量肯定會因為這壹規定而大幅增長。
央行新政策限制了購房者貸款？
關註點2
2020年6月5438+2月31日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》。通知要求，銀行業金融機構的貸款集中度，即房地產貸款和個人住房貸款的比例，應符合中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會的管理要求。
中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會根據不同銀行的資產規模和機構類型，將房地產貸款的集中度分為五個等級進行管理。這五個等級包括大型中資銀行、中型中資銀行、小型中資銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行。其中，第壹家中資大型銀行的房地產貸款上限為40%。
這個通知是監管層給銀行的房地產貸款和個人住房貸款的比例，分別設置了“紅線”。銀行這兩個比例必須符合要求，不得高於監管部門規定的上限。對於不符合條件的銀行，監管部門設置了過渡期。
圖片來源:國家商報
據券商統計，上市銀行房地產貸款占比遠未達到上限。整體來看，國內大部分銀行，尤其是壹級大行，房地產貸款遠沒有達到40%的上限，交通銀行(601328，股吧)只有26%。單看個人房貸，只有建行和郵儲略超。總體來說，按照現在的比例，房貸不會受到影響。
中原地產首席分析師張大偉提出
第壹檔，建行(601939)、郵儲銀行個人住房貸款比例略超32.5%紅線，業務調整過渡期為兩年。第二檔有4家銀行“超標”，分別是招商銀行(600036，股吧)、興業銀行(601166)、浦發銀行(600000，股吧)、平安銀行(00001，股吧)。第四檔，成都銀行、鄭州銀行、青島銀行(002948，股吧)、青農商業銀行(002958，股吧)四家銀行，過渡期均為四年。
換句話說，央行的政策限制只是預防，而不是收緊。大部分銀行都沒有達到上限，還有放貸空間。
結合房地產企業融資額和土地市場交易情況，張大偉認為，信貸數據才是真正的控制數據，除非信貸數據減少，否則市場不會完全轉向。
在北京定居比較容易？
關註三
其實就是解決“空掛戶”的問題
2020年6月5438+2月31日，北京市公安局發布《關於建立“公戶”的工作意見》(征求意見稿)，提出在北京市整體戶籍派出所推廣建立“公戶”，符合條件的人員可申請落戶“公戶”。
所謂“空掛戶”，是指商品房產權變更後，居民搬家，但戶口仍留在原居住地的現象。壹些購房者花大價錢購買房產，卻遇到原房主遲遲不遷出戶口的問題，形成“空掛戶”。等房子再過戶的時候，房價會比市場價低很多，很難賣出去。購房者只能承擔由此帶來的房屋貶值損失，這也是北京二手房市場長期存在的交易難點。
有分析指出，該政策的出臺將極大改變北京二手房市場長期存在的“空掛戶”問題，有利於二手房市場秩序的建立，可以避免拆遷款等各種房屋矛盾糾紛。