本文核心數據:中國房地產行業發展歷史，中國房地產行業關鍵政策匯總，全國商品房銷售面積和金額，產業鏈各環節市場份額比例。
工業概況
1，定義
房地產業是指以土地和建築物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理、維修、裝修和服務的綜合性行業，是壹個先導性、基礎性、帶動性、風險性行業。根據用途不同，主要分為住宅地產、商業地產和工業地產。住宅不動產是指用於居住的不動產，包括普通住宅、公寓、別墅等不動產形態；商業地產通常是指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形態；產業地產是指以產業為依托，以房地產為載體，實現土地整體開發經營，建設產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境，提升區域競爭力的壹種新型地產形式。
2.產業鏈分析:產業鏈環節市場巨大。
隨著中國房地產業的快速發展，在帶動壹個城市GDP增長的基礎上，房地產產業鏈上的相關產業也隨之增長。產業鏈主要分為上中下三個階段。房地產上遊主要包括土地供應、建材、工程機械。中遊產業鏈包括三個環節:工程咨詢(規劃、勘察、設計等。)、建築及房地產開發；下遊主要包括裝修和物業管理。其中，上遊土地供應環節由政府部門主導。
行業發展歷程:行業處於規範調整期。
從65438到0998的住房市場化改革，徹底打開了中國房地產市場發展的大門，房地產行業迅速崛起。隨著住宅建設的快速發展，其對經濟的影響不容忽視。中國房地產市場發展至今經歷了以下幾個階段:
(1)發芽期(1978-1998)。改革開放前的二十年，房地產市場發展停滯。雖然當時政府做了很多嘗試，但是效果並不大。
(2)初期發展階段(1998-2002)。1998標誌著我國福利分房制度的徹底終結，住房制度改革和市場化的正式開始。到目前為止，中國的住房制度已經發生了根本性的變化。金融業的改革和外資的介入給房地產業帶來了資金支持。同時，外資的流入帶來了寫字樓的需求，房地產市場的供需進壹步擴大。
(3)快速發展階段(2002-2009年)。2003年，房地產業被列為中國經濟的支柱產業，房地產投資大幅增加，房價不斷上漲。同時，針對這壹時期房地產市場的壹些表現，國家逐步加強房地產信貸調控，靈活調整房貸利率，促進和規範房地產市場發展。
(4)頻繁調控階段(2009-2013)。針對房價上漲，國家頻繁出臺相關調控政策，進壹步強化差別化住房信貸政策，嚴控非首套房信貸政策，抑制投資投機性購房需求。隨著新中國八條、五條的頒布，各大城市相繼出臺限購限貸政策，試圖控制房價過快上漲。
(5)規格調整(2013至今)。2013房地產市場長效機制為房地產市場調控指明了方向。2016提出“房住不炒”的定位。2018強調綜合運用財政、稅收等手段，“加快構建多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度”。2021樓市“新禁令”提出嚴控房地產信貸供需雙方規模，防止炒房哄擡房價。壹系列政策表明，中國房地產業在未來很長壹段時間內將進入調整和規範階段，這將是壹項長期的國家戰略，也是未來很多年的長期制度頂層設計。
行業政策背景:頻繁調控確保健康發展。
自上世紀90年代土地使用權出讓制度建立以來，中國房地產業經歷了多次重大政策調整。總的來說，刺激和抑制房地產的政策相應地刺激和抑制了房地產投資，即房地產的供給符合房地產調控政策的方向。
1998年7月，國務院發布《關於進壹步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱“23號文”)，明確提出“住宅產業要成為新的經濟增長點”，開啟了我國以取消福利分房為特征的住房制度改革。調控效果激活了低迷數年的房地產市場，促進了房地產行業的快速發展，我國房地產市場和房地產行業進入了壹個新的發展時期。
2003年，國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為促進國民經濟發展的支柱產業之壹，明確提出保持房地產業持續健康發展。這壹政策極大地促進了房地產業的快速發展。與此同時，為抑制房價過快上漲，國務院等部門發布了《國務院辦公廳關於切實穩定房價的通知》，又稱“舊國八條”等促進房地產市場健康發展的政策。在各種政策下，中國房地產行業處於調控頻繁期。
2065438+2006年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。此後，房地產相關部門陸續出臺相應政策，涉及住房融資、購房者信貸等。國家和地區的規劃和政策也強調“房住不炒”的定位。
2021年，央行、銀監會等機構提出房企三條紅線政策，開始在全國範圍內實施。三條紅線分別是資產負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現金短期負債率大於1。根據監管要求，2023年6月底前，12試點房企“三條紅線”指標必須全部達標，2023年底前所有房企全部達標。
行業發展現狀
1.房地產業開發投資增速放緩。
由於國家對房地產行業的嚴格控制，從開發投資規模增速來看，2010-2015期間增速呈持續下降趨勢；房地產開發投資增速在2016開始回升，在2016-2019期間回升。由於疫情和房地產行業整體低迷，2020年和2021年增速開始下滑。截至2022年8月，2022年房地產業開發投資規模為91萬億元。
在開發投資規模增速放緩的背景下，房企也面臨較大的銷售和資金壓力，加上“保交付”等政策的影響，房企新開工意願持續下降。2022年10-8月65438，房企新開工面積8510萬平方米，同比大幅下降37%，較2020年同期下降39.2%。
2.我國商品房銷售面積和銷售金額規模放緩。
總的來說，2010-2021期間，全國商品房銷售面積和銷售金額呈上升趨勢。2017年，全國商品房銷售面積超過16億平方米，銷售金額超過13萬億元。2017
-2021期間，銷售面積和銷售金額均保持在較高區間，其中銷售面積略有增長，銷售金額保持壹定的增長規模。截至2022年8月，全國商品房銷售面積8.79億平方米，銷售金額8.6億元。
3.房地產開發企業的資產負債率逐年上升。
2014-2020年期間，我國房地產開發企業資產規模呈逐年上升趨勢，2018年已突破80萬億元。同時，資產負債率也處於持續上升趨勢，從2014年的77%上升到2020年的80.7%。
4.房地產景氣指數下降。
從房地產行業整體景氣度來看，受新冠肺炎疫情影響，全國房地產行業整體景氣指數在2016-2019年呈上升趨勢，在2020Q1年呈下降趨勢。隨著疫情的逐步控制，全國房地產整體景氣指數保持上升，2020年4季度達到118.2%。2021二季度以來，我國房地產整體景氣指數有所下降，2022Q2達到98.5%。
5.2022年，***10房企被雷。
在近年來政府宏觀調控收緊的背景下，房地產企業仍處於快速擴張過程中，沒有及時調整業務規模和擴張速度。不少企業陷入資金鏈斷裂的境地，宣告雷雨。目前，* * 30家房地產企業已申報迅雷。其中，2021九月恒大的危機，打響了房企的集體霹靂。2021，15房企迅雷，包括恒大、鄭融、R&F等上市房企；截至2022年10年底，2022年共有***10家房企，包括WTO、融創等龍頭房企。
行業競爭格局
1.區域競爭:廣東、江蘇商品房銷售面積領先。
國家統計局數據顯示，2021年，31省市商品房銷售面積前五名分別是江蘇、廣東、山東、四川、河南。其中，江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海市同比增長為正。2021，江蘇省商品房銷售面積增長7.2%，安徽省增長9.7%。廣東省、河南省、浙江省同比增長為負。2021年，廣東省商品房銷售面積增長-6%，河南省增長-5%。同時可以觀察到，城市之間商品房銷售面積分布明顯。比如2021.88萬平方米排名第十的上海商品房銷售面積，與江蘇省相差1.4671.00萬平方米。
2.企業競爭:每個環節都有很多競爭對手。
房地產行業產業環節復雜，市場參與者眾多，每個領域的競爭對手也不同。通過計算2021這壹環節所有上市公司的總營收，可以得出市場份額比例。中遊，工程咨詢方面，太極實業占據主導地位，市場份額近三分之壹，其次是華建集團，11%；在建築方面，中國建築占據了絕對的市場地位，占據了近四分之三的市場份額，其次是上海建工和陜西建工；在房地產開發方面，由於市場競爭對手眾多，龍頭企業的絕對地位並不明顯。前三名分別是綠地控股、碧桂園和萬科A，其中綠地控股的市場份額為8%。
行業發展前景及趨勢預測
1，堅持“房住不炒”的定位和轉型升級
自2016首次提出“房住不炒”概念以來，國家層面和各省市相繼出臺相關房地產調控政策，促進房地產市場健康持續發展。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃綱要》和《2035年遠景目標綱要》提出，房子是用來住的，不是用來炒的，加快推進多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。目前已有31個省、自治區、直轄市提出了“十五”期間房地產市場的發展目標和方向。其中，部分地區在“十四五”期間規劃了房地產行業的具體目標。例如，江西省在《江西省城鄉住房建設發展“十四五”規劃》中指出，房地產開發投資6543.8+0.25億元，江西指出，“十四五”期間房地產開發投資6543.8+0.25億元，黑龍江提出城鎮人均居住面積達到385平方米。壹些地區規劃了房地產業的發展方向。例如，福建省在《福建省“十五”計劃和2035年遠景目標建議》中指出，要堅持房住不炒，加快形成多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房體系。
另壹方面，隨著中國進入二氧化碳排放峰值碳中和的關鍵窗口，低碳經濟將成為未來各行各業的重要發展機遇之壹。作為綠色減碳的重點領域，房地產行業正面臨發展模式轉型的“陣痛期”。低碳發展無疑是房地產行業經濟發展的重要長期邏輯，也將成為突破行業困局的全新契機。借助“雙碳”政策，借助數字技術向低碳發展轉型，無疑成為房地產行業轉型的新出路，是實現“高杠桿、高負債、高風險”的“老三高”模式，走向“高品質、高質量、高效率”的“新三高”發展的關鍵。
2.預計2022年房地產市場將逐步復蘇。
2022年，由於宏觀經濟下行，新壹輪新冠肺炎疫情反彈，以及前期調控政策對市場傳導的滯後效應，國內房地產市場繼續下行。在市場景氣度加速下行的背景下，為防範行業系統性風險，維護房地產市場平穩健康發展，2022年以來，中央多次發出維穩信號，將“保交房”作為下半年工作重點之壹。具體措施包括設立“房地產救助基金”，通過資產處置、資源整合重組等方式，參與盤活問題房地產、幫助困難房企等救助工作。，但“房住不炒”仍是政策的主基調。
在房地產政策相對穩定的條件下，《房地產藍皮書:中國房地產發展報告》(第19期2022)預測，全年商品房銷售面積將放緩，增長1.7%；房地產開發投資增速下降0.8%，住宅開發投資由正轉負下降0.2%；在地價上漲的情況下，平均售價將保持小幅上漲，年漲幅為2.8%。
更多行業相關數據請參考前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測及投資戰略規劃分析報告》。