第壹，善於處理四種關系:
(壹)業主與業主委員會的關系；
1，所有者
(1)提倡把業主當親戚朋友；
主人不壹定永遠是對的，但主人永遠是第壹位的；
雪中送炭比錦上添花更重要。關鍵時刻伸出援手:婚禮、葬禮、受傷、忘記帶鑰匙。
(4)關註小區老人和孩子，重視重陽節和兒童節，關心老年舞蹈隊，補貼服裝，處理與業主的糾紛，如去年初廣場噴泉拆遷。
2.業主委員會
(1)主動出擊，讓有關部門檢查準備和選舉的全過程；
(2)尊重和通氣，隨時保持溝通，重大舉措、重大問題壹定要讓業主委員會知道。壹般性的告示和活動應盡量掛有業主委員會的名稱，以維護業主委員會的權威。
③保持良好的人際關系。
(2)開發商之間的關系；
1，公平公正，尤其是開發商和業主有矛盾的時候。
2，大事清楚，小事糊塗。特別是在維修方面，為了提高及時率，物管公司提倡先處理事情再談費用的原則，不需要花費大量的人力物力財力。
3.強調壹個權利？知情權。
(3)社會各階層之間的關系；
項目部門是獨立的，應盡量與公安、消防、環衛、能源部門、相鄰物業、居委會保持良好關系。有人說政府部門是:？門難進，臉難看，話難聽，事難辦？如果物業公司註意處理壹些細節，我覺得不是。
1，方法:
(1)在不損害公司和業主利益的前提下，盡力支持。比如派出所臨時抽調人員，例行消防檢查，居委會張貼通知、通告等。本月18選舉日，居委會需要彩旗布置投票點。
(2)積極參與會議，除非實在走不開，盡量自己做主，不要隨便派壹個人去處理。
③利用節日勾兌，中國酒文化。
2、來而不往非禮也。抓我，我就抓妳。人非草木，誰能無情。
(4)內部關系。
1，尚:不要在上面擺攤，戳孔，不要當面頂撞上級；私下交流。
2.分級:中國有文化？打爆壹只鳥的頭？。
或許收費率低的小區不是別人不努力，而是遺留問題太多，情況太復雜。妳有壹手好牌，別人有壹手壞牌。怎麽玩？！擡高自己意味著貶低別人。
3、下屬:家庭服務，別忘了自己的員工，他們也是妳關心和服務的對象。(待遇，感情，未來)
二、著力磨練壹種能力？溝通和協調能力
1，親和力。情商情商，智商智商:美國企業有句名言:智商決定雇傭，情商決定晉升。
2.處理投訴的八個技巧。
(1)，擺正心態，調整情緒。
既然業主來投訴了，可以肯定的是大部分人心情不好，言語不暢。物業管理人員要理解和體諒業主的心情，及時調整心態，不要批評麥芒，甚至比業主還要激動。因為妳設身處地，設身處地:如果妳在某個地方受了委屈，妳想找誰傾訴，甚至發泄？妳是最信任最善良的人嗎？業主向妳投訴，除了認為物業管理人員應盡職責外，還有壹種信任妳，把妳當朋友的心態。這樣接待人員的心態壹般都能平靜下來。
(2)盡量安撫車主。
主人進門，壹定要請他坐下，因為壹般人坐下後的心情比站著更平靜，更從容。大家都知道“義正言辭”這個成語。從生理上來說，可能是人見人愛，所以切記不要讓主人站著說話。坐下後，馬上給主人倒壹杯水，把火澆滅，冷靜下來。物業管理人員不要小看這個細節。請妳坐下倒水好嗎？小？行動會讓主人覺得妳尊重他，重視他。作為物業管理人員，妳必須明白，就算是乞丐也需要尊重，何況是物業管理公司。衣食父母，業主！這將為下壹次接待打下良好的基礎。
(3)、註意接待人員的場合和數量
中國人的面子觀念特別重，尤其是重慶人，寧願丟腦袋也不願意丟面子，這就要求物業管理人員要註意接到投訴的場合。如果在小區遇到業主投訴，是什麽？帶著和煦的笑容？情況下盡量把主人引到辦公室，最好是單間，無關人員越少越好，因為公共* * *區人多，影響大。壹旦發生爭執，容易引起圍觀，影響惡劣。雙方都下不了臺，不利於解決問題，反而容易進物業管理公司？訴苦會？然後呢。譴責會議？另外，最好只有壹個人來處理業主的投訴。不要讓物管人員大聲喧嘩甚至群起而攻之，這樣會給業主壹種強勢感，甚至會產生非常強烈的反感和抵觸情緒。尤其是領導出面後，其他人員要及時離開，不要當面對質，因為作為物業管理人員，妳要明白這不是法庭，沒必要爭誰贏誰輸。實踐證明，物業管理人員跟投訴的業主爭論，就算了？贏？最多是贏了真相，輸了感情。恰恰是任何物業管理企業都不願意付出的失去感情的代價。
(4)禮貌壹點，多說兩句？打擾壹下。
在我看來，如果妳是壹個不離不棄，不離不棄的人，建議妳從事體育活動，千萬不要從事物業管理？擦鞋墊？工作。很多超市都有壹個說法:？顧客永遠是對的？我雙手贊成，認為物業管理行業也適用。處理投訴的時候，我總是說的最多的是什麽？打擾壹下。這句話，即使在壹些業主的不合理的言語和行為中，也想盡壹切辦法找出其合理的細節和用詞。作者的體會是，在我的真誠和熱情中？打擾壹下。聲音，妳可以清晰地感受到，甚至看到主人從動到靜，從多雲到晴，從生氣到開心的轉變。
(5)戴高帽，送給主人？粉色？
我不喜歡聽人說別人？素質低？、?不合理？等等，作者經常覺得準備說別人了？素質低？、?不合理？人自身素質不夠高，也不是很合理。處理投訴時，作者不管三七二十壹，先把投訴者放在第壹位？被迫？屬於高素質通情達理的人的範疇。試想壹下，如果是妳，既然別人都覺得妳是壹個素質高，通情達理的人，妳怎麽能這麽不講理，不講理，至少妳要收斂很多。人就是這樣:妳說我講道理，我就真講道理，妳說我不講道理，我就更不講道理？！給主人戴上高帽子。對主人？粉色？，是壹種心理暗示，作者每次都嘗試過。
(6)、親切的話語安撫主人，註意肢體語言。
明確告訴主人，妳很理解他現在的心情，盡快回應，比如拿起紙筆，馬上記錄。這樣，主人心裏就會增加壹種被重視的好感，怒氣自然會消失壹點。在這裏，我講壹個純個人的觀點，供大家參考:很多人提倡接到投訴時微笑，但我認為接到投訴時微笑並不是必須的。因為萬壹生氣的業主誤以為物管人員在冷笑或嘲諷，問題就不好處理了。我覺得妳只要在接到投訴的時候表現出認真自然的表情和態度就夠了！註意:盡可能保持眼睛盯著投訴人(錄音時除外)。要知道，眼睛是心靈的窗戶！
(7)做壹個合格的傾聽者。
報紙上說，日本幾年前就有聽人說話的職業，生意還挺好的。可見現代人是多麽需要說話。從事物業管理行業，首先要做壹個合格的傾聽者。當業主投訴時，接待人員壹定要耐心聽業主陳述，不要輕易打斷。要知道，滿足投訴人傾訴和發泄的欲望，是有效解決問題的重要環節。所以接待員盡量不要打斷，讓他訴說，讓他空著肚子，只有讓主人說完，他才能聽妳的話。比如壹個裝滿水的杯子，不管加多少水，都加不進去。不如幹脆把杯子裏的水倒掉，這樣就可以裝新鮮的開水了。
(8)、轉移話題，避實就虛。
在交談中，我們不妨互相聊聊天，吹吹牛，就像上了年紀的主人聊自己的孩子，聊自己的家鄉。據我觀察，普通的老年業主，說起自己的孩子(尤其是有出息的)，說起自己的家鄉，都特別開心。比如他們老家在合川，就可以說說合川的香桃和雄偉的釣魚城。俗話說:誰說我們家鄉好？、?妳自己的孩子愛自己？。與中年人談論工作經歷、興趣愛好、時事新聞時，要適當贊美對方的單位。請問:誰願意在壹個面臨破產的單位工作，誰願意承認自己在壹個完全沒有前途或者沒有前途的單位工作？當年年輕人談貝克漢姆、姚明、薩達姆、拉登，可以大膽揣測臺海局勢，評判老薩等熱點問題。要知道，吹牛是不上稅的！只要氣氛和語言對了，事情就好辦多了。真的，有時候，投訴人就是想冷靜壹下！